上海市房地產(chǎn)金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 .............................................. 13 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ................................................................................................... 13 金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 2 頁(yè) 一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽(yáng)南路以西、龍?jiān)绰?以南、板橋東路以北。南面集中了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤(pán)。 編制依據(jù) 本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 3 頁(yè) 實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 142868m2 總建筑面積 m2 其中： 住宅 m2 多層 m2 疊加 /聯(lián)排別墅 31131 m2 車(chē)位 23030 m2 配套 1500 m2 容積率 建筑密度 30% 綠化率 40% 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位 940 個(gè) 結(jié)論 本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，銷(xiāo)售收入 658,784,392元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元，投資收益率 為 %。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。南部沿海申甬車(chē)客渡碼頭開(kāi)辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。嘉金高速建成通車(chē)后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。 19 月房地產(chǎn)投資完成 74375 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 %,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。年末居民儲(chǔ)蓄存款 ，比上年增長(zhǎng) ％。商品房施工面積 萬(wàn)金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 6 頁(yè) 平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %，至 9 月底，空置房面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。市場(chǎng)主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。市場(chǎng)主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場(chǎng)均價(jià)在 3000 元 /平方米左右。其中東部地區(qū)為 ；中部地區(qū) 平方米；西部地區(qū) 平方米。 另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。說(shuō)明 金山 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。 本項(xiàng)目交通便捷。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。 金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 9 頁(yè) 周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)列表 名稱(chēng) 地址 物業(yè)類(lèi)型 建筑面積 (m2) 總戶(hù) 數(shù) 戶(hù)型面積 （ m2） 均價(jià) (元 /m2) 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售情況 藍(lán)堡愛(ài)琴海 杭州灣大道 /衛(wèi)清路 獨(dú)立 /聯(lián)排別墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完 金海岸花園 杭州灣大 /龍勝路 多層 /小高層 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50 套大三房 海上明珠園 杭州灣大道 /隆安路 多層 /小高 層 /高層 100000 774 92/130 4000 Aug04 超過(guò) 60% 三島龍洲苑 蒙山路 /板橋路 多層 /小高層 180000 858 104/113/128 4200 Aug04 50% 棕櫚灣花園 蒙山路 /衛(wèi)清路 多層 /小高層 18000 132 100102/125155 4100 Aug04 基本售完 藍(lán)堡愛(ài)琴海是一中檔別墅項(xiàng)目， 該案總戶(hù)數(shù) 184 戶(hù)，戶(hù)型面積 175407 平米，由獨(dú)棟和聯(lián)體別墅組成， 容積率 , 2020 年 6 月 28 日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。 三島龍洲苑此次推出共約 400 套小高層， 每戶(hù)面積在 96181 平米之間，得房率8590%，周邊商業(yè)配套較完善， 目前售價(jià) 4200 元 /平方米，沿河景觀房在 4500元 /平方米左右。 ? 引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展 本案位于山陽(yáng)鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽(yáng)居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時(shí)”。 ? 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū) 針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛(ài)琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場(chǎng)需求來(lái)看，去化 較快。 比較內(nèi)容 權(quán)重 金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計(jì) 100% / / / 通過(guò)上面的比較可以得 出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在 38184038 元 /平方米之間，取其均值 3900 元 /平方米。 銷(xiāo)售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額（元） 面積（ m2） 單價(jià)（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 3
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