上海市房地產(chǎn)銀東大廈項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 層 *1 45890 只租不售 酒店客房： ＄ 1700— 1800 酒店式服務(wù)公寓： ＄ 1500— 1600 酒店客房 60 服務(wù)公寓 30 服務(wù)公寓中水、電、煤費(fèi)用另行支付， 現(xiàn)房；以周邊區(qū)域內(nèi)外企、境外來(lái)滬人士為主 浦東金橋地區(qū)“銀東大廈”周邊酒店式物業(yè)調(diào)研情況匯總（二） 序號(hào) 名稱 地址 規(guī)模 總建面積 （ M2） 售價(jià) （元 /M2） 租價(jià) （元 /套 （ 2）目前在該地區(qū)范圍內(nèi)，主要以酒店式物業(yè)居多，已有 10個(gè)酒店式物業(yè)存在，同樣以租賃為主；目前租賃價(jià)格為＄ 10002000元 /套 Weaknesses(劣勢(shì) ) ? 大辦公產(chǎn)品，總價(jià)過(guò)高； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)辦公的環(huán)境和條件尚未具備絕對(duì)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)； ? 客源主要針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的外企，對(duì)市場(chǎng)吸引力有限。周邊酒店式公寓的低入住率表明區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓的供給量過(guò)大，而近期 12萬(wàn)平方米的新供給量勢(shì)必會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一波劇烈的沖擊，極有可能導(dǎo)致該地區(qū)酒店式服務(wù)公寓的供求關(guān)系進(jìn)一步惡化，勢(shì)必從一定程度上影響該區(qū)域酒店式服務(wù)公寓的租賃行情。其次，改造也同時(shí)面臨改造周期、銷(xiāo)售周期、項(xiàng)目的社會(huì)形象改變等問(wèn)題； 將上面 3個(gè)問(wèn)題總結(jié)一下，可以得出以 下幾點(diǎn)： ① 酒店式物業(yè)供給量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ② 客源的局限性很明顯 ③ 若改建，再投入的成本并不能帶來(lái)更多的收益，而且同時(shí)也要面臨改造所帶來(lái)的時(shí)間、人力、物力、物業(yè)形象改變等諸多問(wèn)題。 我們認(rèn)為現(xiàn)階段銀東大廈不適合改建成為酒店式服務(wù)公寓，改建的可操作性不大， 我們建議銀 東大廈仍以寫(xiě)字樓出售，價(jià)格維持在均價(jià) 10000元 /M2左右。 ② 酒店式服務(wù)公寓的供給量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。而其客源主要是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的投資企業(yè)，因而客源需求配置不及中心區(qū)域成熟的商辦區(qū)域； ，則首先將面臨一個(gè)成本再投入的問(wèn)題。 Threats(威脅 ) ? 金橋地區(qū)對(duì)投資客的吸引力尚待考驗(yàn)； ? 項(xiàng)目體量較大，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ? 同類競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品的存在。 物業(yè)種類 總樓盤(pán)數(shù)量 /新盤(pán)數(shù)量 總供給量（ M2） 出租率 辦公樓 （含銀東大廈） 5/1 217,245 平均 70% 酒店或酒店式服務(wù)公寓 10/2 433,070 平均 55% 可見(jiàn) ,該區(qū)域市場(chǎng)情況是，辦公樓物業(yè)的租賃狀況相對(duì)比酒店類型物業(yè)要好，而酒店類型物業(yè)由于新盤(pán)（錦華苑 1期和中慧廣場(chǎng)總建面之和達(dá)近 12萬(wàn)平方米）的介入，將
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