上海市房地產(chǎn)銀東大廈項(xiàng)目改造可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-06-11 21:33本頁面
【正文】 我們認(rèn)為現(xiàn)階段銀東大廈不適合改建成為酒店式服務(wù)公寓，改建的可操作性不大， 我們建議銀 東大廈仍以寫字樓出售，價(jià)格維持在均價(jià) 10000元 /M2左右。 ② 酒店式服務(wù)公寓的供給量過大，競爭激烈。其次，改造也同時(shí)面臨改造周期、銷售周期、項(xiàng)目的社會(huì)形象改變等問題； 將上面 3個(gè)問題總結(jié)一下，可以得出以 下幾點(diǎn)： ① 酒店式物業(yè)供給量過大，競爭激烈； ② 客源的局限性很明顯 ③ 若改建，再投入的成本并不能帶來更多的收益，而且同時(shí)也要面臨改造所帶來的時(shí)間、人力、物力、物業(yè)形象改變等諸多問題。而其客源主要是開發(fā)區(qū)內(nèi)的投資企業(yè)，因而客源需求配置不及中心區(qū)域成熟的商辦區(qū)域； ，則首先將面臨一個(gè)成本再投入的問題。周邊酒店式公寓的低入住率表明區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓的供給量過大，而近期 12萬平方米的新供給量勢(shì)必會(huì)給市場帶來一波劇烈的沖擊，極有可能導(dǎo)致該地區(qū)酒店式服務(wù)公寓的供求關(guān)系進(jìn)一步惡化，勢(shì)必從一定程度上影響該區(qū)域酒店式服務(wù)公寓的租賃行情。 Threats(威脅 ) ? 金橋地區(qū)對(duì)投資客的吸引力尚待考驗(yàn)； ? 項(xiàng)目體量較大，存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)； ? 同類競爭 產(chǎn)品的存在。 Weaknesses(劣勢(shì) ) ? 大辦公產(chǎn)品，總價(jià)過高； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)辦公的環(huán)境和條件尚未具備絕對(duì)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)； ? 客源主要針對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的外企，對(duì)市場吸引力有限。 物業(yè)種類 總樓盤數(shù)量 /新盤數(shù)量 總供給量（ M2） 出租率 辦公樓 （含銀東大廈） 5/1 217,245 平均 70% 酒店或酒店式服務(wù)公寓 10/2 433,070 平均 55% 可見 ,該區(qū)域市場情況是，辦公樓物業(yè)的租賃狀況相對(duì)比酒店類型物業(yè)要好，而酒店類型物業(yè)由于新盤（錦華苑 1期和中慧廣場總建面之和達(dá)近 12萬平方米）的介入，將會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較激烈的競爭階段。 （ 2）目前在該地區(qū)范圍內(nèi)，主要以酒店式物業(yè)居多，已有 10個(gè)酒店式物業(yè)存在，同樣以租賃為主；目前租賃價(jià)格為＄ 10002000元 /套月之間；而銀東大廈售價(jià)為 9000— 12000元 /M2，物業(yè)管理費(fèi)為￥ — /M2月） 租售率 （ %） 物管費(fèi) 入駐客源 1 錦華苑 1期 浦東新區(qū) 紅楓路 300號(hào) 9層 *3 38000 ￥ 8000 （精裝修） 未定 / 未定 期房；預(yù)計(jì) 2020年 1月 18日開盤 2 碧云鉆石
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