上海市房地產(chǎn)-上海華江居住區(qū)可行性研究報告(doc)-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-18 10:33本頁面
【正文】 建議引進有知名度的開發(fā)商，充分利用品牌效應，成功開發(fā)第一期。建議中小戶型（建筑面積 80100 平方米）占一定比重。 在修改方案中多層和小高層的開發(fā)量分別為總的住宅開發(fā)量的 39%和 58%，提高了小高層的開發(fā)量和開發(fā)比例。 地塊周邊的種種不利因素決定了本地塊不適合作高檔的獨體別墅，原規(guī)劃的獨體別墅建議改為經(jīng)濟型聯(lián)體別墅 。 （ 3）、適當調(diào)整規(guī)劃方案 按照原規(guī)劃方案，在區(qū)會議紀要建議的五年內(nèi)開發(fā)，考慮正常的市場價格，得出項目的全部投資內(nèi)部收益率為 % (計算過程詳見本報告附表 ) 。本項目規(guī)模龐大，尤其應注意第一期的開發(fā)。 在項目的配套商業(yè)設施方面，借鑒浦東金楊、楊浦中原等社區(qū)的做法，引進大的超市、快餐店和其他商業(yè)設施，以改善居住區(qū)附近的商業(yè)環(huán)境。 （ 2）、先 行配套、重視一期開發(fā)、輔以宣傳造勢 在交通配套方面，完善的交通網(wǎng)絡會顯著提升周邊地區(qū)住宅的銷售價格和銷售量。 投資規(guī)劃 本項目總投資為 : 萬元 其中：自有資金： 60000 萬元 銀行貸款： 萬元 預售（售）房款： 萬元 椐項目建設資金需求情況，自有資金分 2 年投入， 2020 年投入 萬元， 2020 年投入 萬元。 2）、嘉定區(qū)的商品房預售單價也在逐年上升， 2020 年達到了 2771 元 /平方米，整體價格也呈上揚態(tài)勢。 中心城區(qū)建造低價位的動遷房已無可能，市場上適合動遷戶的二手房源越來越少，將舊區(qū)改造需要疏散的人口聚集到外圍區(qū)域是較適宜的做法。并有以下特征： 2020 年全市商品房整體價格上揚，成交單價峰值較 2020 年每平方米提高了 500 元。在原規(guī)劃項目贏利能力較低的情況下，分析原因并提出了規(guī)劃修改建議、具體的實施進度與方案，供區(qū)政府和有關(guān)投資各方進行決策參考。 四、項目主要規(guī)劃指標 《華江居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中主要規(guī)劃指標如下： 用地平衡表 用地名稱 用地面積（公頃） 用地百分比 規(guī)劃總用地 255． 15 —— 其 中 1 居住用地 200． 29 100% 其中 ① 住宅用地 112． 56 56． 2% ② 公共建筑用地 24． 74 12． 35% ③ 公共綠化用地 35． 45 17． 70% ④ 道路用地 27． 54 13． 75% 2 其它 54． 87 —— 其中 ① 城市道路 16． 95 —— ② 河流水域 16． 90 —— ③ 隔離綠地 21． 02 ——
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