【正文】 。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭(zhēng)獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭(zhēng)取更好的投資效益。 4. 本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。這部分銷售收入受到其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷 房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。 （二）有關(guān)建議 1. 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)?？紤]到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。因此，售價(jià)與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。 由于本項(xiàng)目全部投資基本方案的內(nèi)部收益率為 %，遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目測(cè)算中的貸款年利率，因此自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)隨自有資金占總開(kāi)發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開(kāi)發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項(xiàng)目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。其中兩種最不利的情況如下所示： 15%時(shí)，全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬(wàn)元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動(dòng)態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 15%時(shí)，全部資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 此資料來(lái)自企業(yè) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬(wàn)元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動(dòng)態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 表 13 全部投資敏感性分析表 項(xiàng)目 內(nèi)部收益率 (IRR) 凈現(xiàn)值 (NPV)(萬(wàn)元 ) 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期 (年 ) 基本方案 % 租 15% % 售 10% % 價(jià) 5% % 格 5% % 變 10% % 化 15% % 15% % 投 10% % 資 5% % 變 5% % 化 10% % 15% % 自有資金敏感性 分析表 項(xiàng)目 內(nèi)部收益率 (IRR) 凈現(xiàn)值 (NPV)(萬(wàn)元 ) 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期 (年 ) 基本方案 % 租 15% % 售 10% % 價(jià) 5% % 格 5% % 變 10% % 化 15% % 15% % 投 10% % 資 5% % 變 5% % 化 10% % 15% % 從 計(jì)算結(jié)果可知，租金售價(jià)降低 15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項(xiàng)目不能滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 10%、177。針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。利潤(rùn)為零時(shí)的初始平均價(jià)格和平均成本分別如圖 1 和圖 2 所示。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒(méi)有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。 表 11 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 資金來(lái)源 銷售收入 自有資金 貸款 小計(jì) 2 資金運(yùn)用 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)成本 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 各期還本付息 3 歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收 小計(jì) 從表 12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項(xiàng)目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成時(shí)，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤(rùn) 貸款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 貸款及還本付息 期初貸款本息累計(jì) 本金 利息 本期貸款 此資料來(lái)自企業(yè) 本期應(yīng)計(jì)利息 本期本金歸還 本期利息支付 期末貸款本息累計(jì) 本年年利率 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 2 償還貸款本息的資金來(lái)源 投資回收 未分配利潤(rùn) 其它 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期、貸款利 率等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。分析結(jié)果表明 , 本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。 表 8 項(xiàng)目損益表 序 號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 此資料來(lái)自企業(yè)