居住區(qū)項目可行性研究報告(參考版)
2025-05-16 03:09本頁面
【正文】 因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會更高一些，從而增大項目的融資費用，加大整個項目的開發(fā)成本，使經(jīng)濟效益降低，因此建議項目的主辦者，應(yīng)力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費用，爭取更好的投資效益。 本項目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項目主辦者對此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時調(diào)整工程進度與售價。 4.這部分銷售收入受到其它開發(fā)項目進展情況而影響，對此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進度，如當(dāng)拆遷房對象確有保證時，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進度，以取得更好的經(jīng)濟效益。因此，項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進度和售價。 本項目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實現(xiàn)。（二）有關(guān)建議1.考慮到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預(yù)期售價將會有所變動。因此，售價與銷售進度是本項目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。評估結(jié)果表明，該項目是可行的。%，遠(yuǎn)高于本項目測算中的貸款年利率，因此自有資金的評價指標(biāo)隨自有資金占總開發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項目正常運作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。從計算結(jié)果可知，租金售價降低15%對項目經(jīng)濟效益影響很大，使項目不能滿足內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評價標(biāo)準(zhǔn)。5%時，對主要經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響分析如表13和表14所示。15%、177。（二）敏感性分析影響本項目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）、售價。（一）盈虧平衡分析%，即銷售面積/收入達(dá)到可銷售面積/%時, 項目能保持盈虧平衡。而這些風(fēng)險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。分析結(jié)果表明, 本項目具有基本的資金平衡能力。七、項目經(jīng)濟效益評價（一）現(xiàn)金流量分析本報告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評價指標(biāo)如下：1. 全部資金評價指標(biāo)（詳見表9，項目全部資金現(xiàn)金流量表） 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 根據(jù)測算，本項目不需繳納土地增值稅（三）利潤分配開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費用和有關(guān)稅金。某市市現(xiàn)已開征土地增值稅。銷售費用 ＝2% ＝3. 稅金房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。(二)成本及稅金1. 投資成本測算。本項目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表”。六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本報告對項目經(jīng)濟效益進行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)某市市同類開發(fā)項目的實際狀況，在分析某市市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的具體情況而預(yù)測和選定的。（三）資金籌措計劃本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。表6 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1997199819992000200120021開發(fā)總投資 土地費用前期工程費房屋開發(fā)費管理費其它費用 開發(fā)期稅費不可預(yù)見費小計 2資金籌措 自有資金銷售收入貸款其它小計?。ǘ┩顿Y分年度使用計劃按照項目建設(shè)進度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表6“投資計劃與資金籌措表”。3其它稅費(三 )附屬工程費(三)室外工程費(四)其它費用四管理費五財務(wù)費用六開發(fā)期稅費1電貼費4可銷售配套公建A商場3地區(qū)公建A多層2拆遷房A多層三房屋開發(fā)費(一)建筑安裝工程費1商品住宅3地質(zhì)勘探測繪二前期工程費1規(guī)劃設(shè)計3拆遷安置補償費表5 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目成本估算表序號項目或費用名稱投資金額（萬元）單方造價（元/平方米）一土地費用1出讓金4．估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。 整個項目的投資費用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。 貸款的年利率按12%計??；(10) 項目總投資中自有資金比率按10%計算；(9)(8) 假定該項目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成。 估算中的有關(guān)稅金和費用按某市市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算；(6) 整個項目按中、低擋建造水平計算；(5) 某市市電信管理局“某市市某廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”；(4) 某市市煤氣公司“某市市某廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”；(3) 業(yè)主提供的“某廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”；(2)2. 估算依據(jù)(1)整個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于2003年3月完成，2003年9月底銷售完畢五、投資估算與資金籌措（一）項目總投資估算1. 項目投資概況據(jù)估算, 本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、。嚴(yán)密的工程進度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計，是保證項目實施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動使用，于1997年1月初開始一期工程拆遷及
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