某居住區(qū)可行性研究研究(參考版)
2025-07-01 20:24本頁(yè)面
【正文】 因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會(huì)更高一些，從而增大項(xiàng)目的融資費(fèi)用，加大整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項(xiàng)目的主辦者，應(yīng)力爭(zhēng)獲得政策性貸款，以減少項(xiàng)目的融資費(fèi)用，爭(zhēng)取更好的投資效益。 本項(xiàng)目的銷(xiāo)售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周?chē)貐^(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)?！?.這部分銷(xiāo)售收入受到其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況而影響，對(duì)此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷(xiāo)售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷(xiāo)手段，并根據(jù)銷(xiāo)售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷(xiāo)售收入能否實(shí)現(xiàn)。（二）有關(guān)建議1.考慮到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。因此，售價(jià)與銷(xiāo)售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。%，遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目測(cè)算中的貸款年利率，因此自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)隨自有資金占總開(kāi)發(fā)投資比例有較大的變化，從自有資金占總開(kāi)發(fā)投資比例變化敏感性分析表中可以看出，在確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項(xiàng)目主辦者的自有資金再選擇其它理想的投資渠道。從計(jì)算結(jié)果可知，租金售價(jià)降低15%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項(xiàng)目不能滿足內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。5%時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析如表13和表14所示。15%、177。（二）敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。（一）盈虧平衡分析%，即銷(xiāo)售面積/收入達(dá)到可銷(xiāo)售面積/%時(shí), 項(xiàng)目能保持盈虧平衡。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。分析結(jié)果表明, 本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）現(xiàn)金流量分析本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：1. 全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（詳見(jiàn)表9，項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動(dòng)態(tài)投資回收期(IC=18%)： 根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅（三）利潤(rùn)分配開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)等于銷(xiāo)售收入扣除投資成本、銷(xiāo)售費(fèi)用和有關(guān)稅金。某市市現(xiàn)已開(kāi)征土地增值稅。銷(xiāo)售費(fèi)用 ＝2% ＝3. 稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅。(二)成本及稅金1. 投資成本測(cè)算。本項(xiàng)目的銷(xiāo)售面積包括商品住宅、拆遷房與各類(lèi)公建，總計(jì)為757558平方米，分年度的總銷(xiāo)售收入見(jiàn)表7“某市市某廠居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表”。六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過(guò)程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)某市市同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，在分析某市市相關(guān)類(lèi)型物業(yè)市場(chǎng)前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測(cè)和選定的。（三）資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的投資來(lái)源包括自有資金、銷(xiāo)售收入和貸款三個(gè)部分。表6 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期1997199819992000200120021開(kāi)發(fā)總投資 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)管理費(fèi)其它費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)小計(jì) 2資金籌措 自有資金銷(xiāo)售收入貸款其它小計(jì)?。ǘ┩顿Y分年度使用計(jì)劃按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見(jiàn)表6“投資計(jì)劃與資金籌措表”。3其它稅費(fèi)(三 )附屬工程費(fèi)(三)室外工程費(fèi)(四)其它費(fèi)用四管理費(fèi)五財(cái)務(wù)費(fèi)用六開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1電貼費(fèi)4可銷(xiāo)售配套公建A商場(chǎng)3地區(qū)公建A多層2拆遷房A多層三房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)(一)建筑安裝工程費(fèi)1商品住宅3地質(zhì)勘探測(cè)繪二前期工程費(fèi)1規(guī)劃設(shè)計(jì)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)表5 某市市某廠居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)投資金額（萬(wàn)元）單方造價(jià)（元/平方米）一土地費(fèi)用1出讓金4．估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。 整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專(zhuān)業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。 貸款的年利率按12%計(jì)?。?10) 項(xiàng)目總投資中自有資金比率按10%計(jì)算；(9)(8) 假定該項(xiàng)目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成。 估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按某市市的現(xiàn)行規(guī)定和同類(lèi)項(xiàng)目的平均水平測(cè)算；(6) 整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建造水平計(jì)算；(5) 某市市電信管理局“某市市某廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”；(4) 某市市煤氣公司“某市市某廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢(xún)意見(jiàn)”；(3) 業(yè)主提供的“某廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明”；(2)2. 估算依據(jù)(1)整個(gè)住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)于2003年3月完成，2003年9月底銷(xiāo)售完畢五、投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目總投資估算1. 項(xiàng)目投資概況據(jù)估算, 本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)，是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動(dòng)使用，于1997年1月初開(kāi)始一期工程拆遷及
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