某居住區(qū)可行性研究研究-在線瀏覽
2024-08-08 20:24本頁面
【正文】 建2用電權(quán)費(fèi)七不可預(yù)見費(fèi)總計(jì) 注：計(jì)算單方造價(jià)時，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。 在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。（一）銷售收入的測算根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價(jià)：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價(jià)：6500元/平方米；辦公用房售價(jià)：6000元/平方米；可售配套公建售價(jià)：4000元/平方米。 表7 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表序號期間1997199819992000200120022003總計(jì)1商品住宅銷售收入2拆遷樓銷售收入3地區(qū)公建銷售收入銷售收入總計(jì)注: ，銷售收入具體估算過程略。2. 銷售費(fèi)用測算根據(jù)某市市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。詳見表8“項(xiàng)目損益表”。表8 項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031項(xiàng)目收入銷售收入商品住宅拆遷樓、可售配套公建地區(qū)公建出租收入000000002經(jīng)營成本銷售成本3經(jīng)營稅費(fèi)銷售稅費(fèi)營業(yè)稅及附加交易管理費(fèi)及印花稅4銷售費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用6土地增值稅7開發(fā)利潤8所得額 9所得稅10稅后利潤應(yīng)付利潤歸還墊支利潤及凈投資回收未分配利潤注：投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時歸還。表9 項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入 銷售收入小計(jì) 2現(xiàn)金流出 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)總投資銷售費(fèi)用經(jīng)營稅費(fèi)土地增值稅所得稅小計(jì) 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo)IRR＝% NPV＝靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝2. 自有資金評價(jià)指標(biāo)（詳見表10 ，項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表10 項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表 單位: 萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入 銷售收入小計(jì) 2現(xiàn)金流出 自有資金經(jīng)營稅費(fèi)銷售費(fèi)用土地增值稅所得稅貸款本金償還貸款利息支付小計(jì) 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 5凈現(xiàn)值 6累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo)IRR＝%NPV＝靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期
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