某居住區(qū)可行性研究研究-閱讀頁
2025-07-13 20:24本頁面
【正文】 ＝(二)財務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。詳見表11，資金來源與運(yùn)用表。表11 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期 19971998199920002001200220031資金來源 銷售收入自有資金貸款小計 2資金運(yùn)用 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)成本經(jīng)營管理費用 銷售費用財務(wù)費用經(jīng)營稅費土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤各期還本付息3歸還墊支利潤及凈投資回收小計從表12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項目開發(fā)建設(shè)完成時，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤貸款還本付息估算表 單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031貸款及還本付息期初貸款本息累計 本金 利息 本期貸款本期應(yīng)計利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款本息累計 本年年利率 12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其它 八、風(fēng)險分析本項目的風(fēng)險主要來自：建造成本、售價、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，因此需要項目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。利潤為零時的初始平均價格和平均成本分別如圖1和圖2所示。針對全部資金和自有資金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。10%、177。其中兩種最不利的情況如下所示：%時，全部資金的評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： %時，全部資金的評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 靜態(tài)投資回收期： 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 表13 全部投資敏感性分析表項目 內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%% 自有資金敏感性分析表項目內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案 %租15%%售10%%價5%%格5%%變10%%化15%% 15%%投10%%資5%%變5%%化10%% 15%%為確保項目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項目主辦者應(yīng)加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使租售收入計劃得以實現(xiàn)。九、財務(wù)評價的結(jié)論與建議（一）結(jié)論上述分析和財務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險能力。本項目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項目投資。本項目各類物業(yè)的預(yù)期售價是在多方考察某市目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上確定的。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價不會有太大的回落。若銷售進(jìn)度能加快，則項目投資更有保障，財務(wù)收益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之也亦然。2. 本項目可銷售買家中有30%是拆遷用房，主要面對某集團(tuán)其它開發(fā)項目的拆遷對象。3. 按現(xiàn)行規(guī)定，對拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項目主辦者應(yīng)盡力爭取。5. 本報告在測算過程中，選用的貸款年利率為12%。6. 建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進(jìn)行。32 /
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