上海市房地產(chǎn)-上海華江居住區(qū)可行性研究報告(doc)-地產(chǎn)可研-閱讀頁
2024-09-03 10:33本頁面
【正文】 環(huán)線與市中心的區(qū)域之間樓價差距拉大。 市場上小高層住宅的成交量逐漸增加，而且在總量中的比重增加的最快，多層在外圍區(qū)域傳統(tǒng)壟斷地位已經(jīng)日漸受到小高層項目的挑戰(zhàn)。 本項目市場定位 本項目定位于中低檔的居 住區(qū)，目標群體主要是市區(qū)的中低收入者和動遷戶，包括中心城區(qū)的動遷戶以及本項目所在的嘉定區(qū)和鄰近的長寧、普陀區(qū)的動遷戶，以滿足市政建設(shè)和城市發(fā)展的需要。 項目收益 項目全部投資內(nèi)部收益率： % 項目全 部投資投資收益率： % 項目全部投資靜態(tài)投資回收期 : 年 自有資金內(nèi)部收益率 : % 自有資金投資收益率 : % 自有資金靜態(tài)投資回收期 : 年 實施建議 （ 1）、建設(shè)環(huán)區(qū)綠化帶 基地北面滬杭鐵路，對居住區(qū)影響較大，建議以 30 米 — 50 米寬林地綠化帶予以隔離，同基地南面高壓走廊下規(guī)劃的綠化走廊和基地東面 500 米寬的綠化帶以及基地西面規(guī)劃的高爾夫球場構(gòu)成了環(huán)繞居住區(qū)四周綠化圈，最大限度降低了居住區(qū)周邊不利環(huán)境因素的影響。在敏感性分析中可以看到項目盈利能力會因為銷售價格的上漲而顯著提高，建議盡快進行通達該小區(qū)的交通建設(shè)，尤其是軌道交通的建設(shè)。 項目第一期開發(fā)的成敗直接關(guān)系著后續(xù)各期能否順利的繼續(xù)進行。 在項目的宣傳上，建議項目開始前和第一期商品房上市前集 中統(tǒng)一宣傳造勢，以居住區(qū)規(guī)模和居住區(qū)的配套設(shè)施引起人們的注意。在修改方案中住宅建筑面積增加了 萬平方米，毛容積率提高到了 ，居住用地容積率提高到 (原規(guī)劃方案中分別為 和 )，項目的盈利能力顯著增強。 原規(guī)劃方案 中，多層和小高層的開發(fā)量分別為總的住宅開發(fā)量的 55%和 41%。 本居住區(qū)的目標客戶群體是市區(qū)中低收入者主要是舊區(qū)改造的動遷戶，這部分群體的需求特點是：有強烈的購房需求但支付能力有限，對商品房總價敏感。 （ 4）、適當優(yōu)惠、吸引開發(fā)商 經(jīng)過計算，由開發(fā)商負擔的土地費 用在 650～ 755 元 /平方米時 ,既能保證開發(fā)商有正常的開發(fā)利潤 ,又能保證政府合理的土地出讓收 入。 四、 本 報告編制依據(jù) 1)《關(guān)于華江居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃編制情況的報告》（嘉規(guī)劃 2020 第 2542 號） 2)嘉定區(qū)政府會議紀要 3)上海市嘉定區(qū)政府 202021 號令 4)華江居住區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室會議紀要（一） 5)華江居住區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室會議紀要（二） 6)嘉府辦便函（ 2020） 8 號 7) 華江居住區(qū)開發(fā)建設(shè)工作基本情況 8)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》中華人民共和國建設(shè)部
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