【正文】 1 項(xiàng)目收入 銷售收入 商品住宅 拆遷樓、可售配套公建 地區(qū)公建 出租收入 0 0 0 0 0 0 0 0 2 經(jīng)營(yíng)成本 銷售成本 3 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 銷售稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅及附加 交易管理費(fèi)及印花稅 4 銷售費(fèi)用 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 土地增值稅 7 開發(fā)利潤(rùn) 8 所得額 9 所得稅 10 稅后利潤(rùn) 應(yīng)付利潤(rùn) 歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收 未分配利潤(rùn) 注：投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤(rùn)部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的 ，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時(shí)歸還。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元人民幣。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)水平以累進(jìn)稅率征收，對(duì) 20%以內(nèi)的開發(fā)利潤(rùn)，免征土地增值稅。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的稅率為 %，按總銷售額征收；所得稅稅率為 33%，以銷售利潤(rùn)為基數(shù)征收。 2. 銷售費(fèi)用測(cè)算 根據(jù)某市市同類項(xiàng)目和國(guó)家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的 2%。 表 7 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表 序號(hào) 期間 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 總計(jì) 1 商品住宅銷售收入 2 拆遷樓銷售收入 3 地區(qū)公建銷售收入 銷售收入總計(jì) 注 : 可銷售面積平均價(jià)格 元 /平方米，銷售收入具體估算過程略?？射N售面積的平均價(jià)格為 元 /平方米。 六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)某市市同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，在分析某市市相關(guān)類型物業(yè)市場(chǎng)前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測(cè)和選定的。其中 自有資金投入 萬(wàn)元人民幣，銷售收入投入 萬(wàn)元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款 萬(wàn)元人民幣詳見表 6。 （二）投資分年度使用計(jì)劃 按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì) 劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見表 6“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 4．估算結(jié)果 投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?5 所示。 (8) 項(xiàng)目總投資中自有資金比率按 10%計(jì)算； (9) 貸款的年利率按 12%計(jì)??； 此資料來自企業(yè) (10) 整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。 2. 估算依據(jù) (1) 業(yè)主提供的“某廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”； (2) 某市市煤氣公司“某市市某廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”； (3) 某市市電信管理局“某市市某廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”； (4) 整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建造水平計(jì)算； (5) 估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按某市市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測(cè)算； (6) 假定該項(xiàng)目在 5 年內(nèi)分 3 期全部建設(shè)完成 。整個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于 2020 年 3 月完成，2020 年 9 月底銷售完畢 五、投資估算與資金籌措 （一）項(xiàng)目總投資估算 1. 項(xiàng)目投資概況 據(jù)估算 , 本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為 萬(wàn)元人民幣，可銷售面積的單方造價(jià)為 元 /平方米。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)，是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動(dòng)使用，于 1997 年 1 月初開始一期工程拆遷及整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作， 1997 年 3 月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選， 1997 年 10 月初開始第一期基 礎(chǔ)工程， 1997 年 4 月起就可進(jìn)行市場(chǎng)推廣和銷售。 表 4 項(xiàng)目建設(shè)分期安排 單位：平方米 分期 第一期 (南 ) 第二期 (北 ) 第三期 (中 ) 三期合計(jì) 總占地面積 183000 179320 170000 532320 代征地面積 26000 25000 25000 76000 規(guī)劃建設(shè)用地面積 157000 154320 145000 456320 保留建筑占地面積 23498 4275 25310 53083 拆遷土地面積 159502 175045 144690 479237 可開 發(fā)占地面積 133502 150045 119690 403237 可開發(fā)建筑面積 229000 262020 269508 760508 注：第二期可開發(fā)土地面積中，有 71200 平方米占地為當(dāng)前某用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為 11860平方米。 從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場(chǎng)條件來看，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計(jì)用 6年時(shí)間可全部建成投入使用。 工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。 四、建設(shè)方式及進(jìn)度安 排 （一）建設(shè)方式 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 (7) 電訊：現(xiàn)狀某廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無(wú)力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。 (6) 供電：某廠現(xiàn)狀用電由國(guó)棉 110 千伏變電 站以 10 千伏架空線（石佛營(yíng)路）供電，由于該變電站已滿載，某廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火 110 千伏變電站供電。 (5) 供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。 (4) 煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的某北路有新建的 Dg300 中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。 (2) 雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進(jìn)一步改善，為本項(xiàng)目建成后的使用提供理想的市政條件。為解決某市市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要，某市市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座 110 千伏變電站（星火變電站）。 為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo) 綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對(duì)該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下： 1. 用地情況 總占地面積 532320 平方米 其中 代征地面積 76000 平方米 規(guī)劃建設(shè)用地面積 456320 平方米 其中 地區(qū)公建用地 52900 平方米 住宅用地 163400 平方米 配套公建用地 124000 平方米 道路用地 56000 平方米 綠化用地 60000 平方米 2. 用地性質(zhì) 使用性質(zhì)： 住宅及配套、 非配套公建 3. 用地強(qiáng)度 總?cè)莘e率： 其中： 保留