【正文】 灣區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日益增多，區(qū)域內(nèi)人居氛圍、人文氛圍漸濃，城市市政及商業(yè)配套正逐步開(kāi)工建設(shè)，到項(xiàng)目正式營(yíng)銷時(shí)人氣度將得到高度的提升。 地塊現(xiàn)狀高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.項(xiàng)目為填海用地，地塊平整，地上無(wú)附著物，除考慮一定量的土方平衡問(wèn)題，不存在施工建設(shè)障礙。 項(xiàng)目規(guī)?！癤X”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約 53 畝，規(guī)劃總建筑面積約為 萬(wàn)平米，在**當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中屬于大盤項(xiàng)目。小結(jié)： “XX”項(xiàng)目正適**經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，特別是項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)槲鳛匙顬楦叨?、最為完善、最適合居住的城區(qū)，吸引了大量市內(nèi)外高端人群，加之我們差異化的產(chǎn)品定位、創(chuàng)新的發(fā)展思路、科學(xué)的管理運(yùn)作等多方面的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)注定在激烈的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中取勝，項(xiàng)目是完全可行的。西灣生活區(qū)的結(jié)構(gòu)布局如下：西灣生活區(qū)正是由西灣廣場(chǎng)為中心向北擴(kuò)展，這里是港口區(qū)匯聚人氣最多的地方；兩條城市主干道興港大道、東興路東西貫穿，正在興建的桃源路將把它們連接起來(lái)；三大景觀——西灣廣場(chǎng)、桃花灣內(nèi)湖、西灣海景環(huán)抱西灣生活區(qū)；四個(gè)功能區(qū)：行政辦公區(qū)、生態(tài)高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.居住區(qū)、綜合商貿(mào)區(qū)、學(xué)校。 西灣片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)西灣生活區(qū)是**市“十一五”規(guī)劃中政府重點(diǎn)打造的居住片區(qū)。②居住生活氛圍尚不濃郁 西灣片區(qū)內(nèi)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目雖較多，但整體尚處于開(kāi)發(fā)初期，入住的居民較少，整體缺乏居住氛圍，周邊雖然生活配套設(shè)施已初步建成，但尚不能滿足日生生活需求。本項(xiàng)目自身的素質(zhì)高與區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，產(chǎn)品先進(jìn)，具備國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，立面，園藝高檔，各方面優(yōu)勢(shì)明顯，具備強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)眾多外地投資置業(yè)者有極大的吸引力，強(qiáng)有力的保證了項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。再加上政府的高標(biāo)準(zhǔn)、綜合性的高起點(diǎn)定位規(guī)劃以及政府高調(diào)高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.的強(qiáng)力建設(shè)支持，片區(qū)將成為**市最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域。不論在地理位置還是在功能配套上，西灣廣場(chǎng)都能稱為“防城之心” 。豐富的景觀資源，極大的提升片區(qū)的居住品質(zhì)，是該區(qū)域成為西灣高尚住宅區(qū)的有力保證，也是本項(xiàng)目不可多得的優(yōu)勢(shì)條件。西灣片區(qū)作為中央住宅區(qū)的地位目前已是完全得到了市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，隨著規(guī)模龐大房地產(chǎn)項(xiàng)目在西灣片區(qū)啟動(dòng)建設(shè)，希望將呈現(xiàn)出中央商務(wù)區(qū)的氣質(zhì)，獲得更好的發(fā)展前景。高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.第三章 項(xiàng)目區(qū)域概述 項(xiàng)目所在區(qū)域概述 項(xiàng)目所在的西灣片區(qū)，整體定位為**未來(lái)的 CLD；西灣廣場(chǎng)位于港口區(qū)西面，位于西灣生活區(qū)的核心位置，交通便利，海關(guān)、市公安局、財(cái)政局、規(guī)劃局、交警支隊(duì)、工商局正位于西灣生活區(qū)中央，從西灣廣場(chǎng)到**市老城區(qū)僅用 10 分鐘車程。特別是武鋼的入駐將帶來(lái) 10 萬(wàn)的外來(lái)人口入住，兩大世界 500 強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資打造的大海糧油公司，年銷售收入超過(guò) 50 億；總投資 250 億人民幣的白龍核電站的破土動(dòng)工，國(guó)內(nèi)大型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛投向**這塊投資興業(yè)的熱土，隨著廣東龍光地產(chǎn)的入駐，原來(lái) 100 畝的大盤規(guī)模也將打破，龍光以 1000 畝的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為**的龍頭地位，目前港口區(qū)新區(qū)的房?jī)r(jià)也從去年初的 2500 元/㎡上漲到今年的 3100 元/㎡，市場(chǎng)前景非常好。住宅消費(fèi)要升級(jí)、房?jī)r(jià)會(huì)突破、投資市場(chǎng)要開(kāi)啟、高端需求要填補(bǔ)這是港口口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然。（2）消費(fèi)趨勢(shì)：港口區(qū)大面積土地作為行政單位用地，可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地有限，高層、超高層住宅消費(fèi)必成為主流，房?jī)r(jià)必然上漲。? 8590㎡小三房戶型基本無(wú)供應(yīng)。? 港口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已全部向桃花灣廣場(chǎng)以北區(qū)域集結(jié)，多層住宅減少，小高層、高層住宅將成為主要產(chǎn)品型態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)提升，預(yù)計(jì)幾年內(nèi)住宅價(jià)格也將會(huì)向上攀升。? 據(jù)預(yù)測(cè)港口區(qū)未來(lái)兩年內(nèi)的供應(yīng)量在 40 萬(wàn)㎡左右，平均每年供應(yīng)量?jī)H為2030 萬(wàn)㎡，市場(chǎng)仍處于供小于求的市場(chǎng)環(huán)境。? 投資型小面積房產(chǎn)少，單間、一房一廳受睛睞，和德國(guó)際 3655㎡小戶型最暢銷。? 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式實(shí)施，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)二級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)房產(chǎn)投資有潛力。 消費(fèi)需求特點(diǎn)分析：（1） 、群體構(gòu)成：? 主要以港口區(qū)內(nèi)的駐港單位職工（行政事業(yè)職員） ；? 入港經(jīng)商工商業(yè)主、周邊工廠單位職工為主；? 南寧、北海、東興、廣東、福建、柳州、桂林一帶外來(lái)投資者。? 整體均價(jià)已從 2022 年初的 1800 元/㎡漲到目前 3000 元/㎡，2022 年房?jī)r(jià)上漲近 1000 元/㎡，2022 年上半年上漲 200 元/㎡。麗景灣60畝,7萬(wàn)㎡.多層 110136㎡ 140㎡185210㎡——越秀祥龍?jiān)?9畝,192套多層 80㎡ 110㎡ 120㎡ 海悅?cè)A府單體,㎡ 44㎡ 8690㎡ 145㎡ 170㎡ ————金凱利西南明珠國(guó)際城酒店、商街、住宅，總建150萬(wàn)㎡—— —— —— —— ————北部——桃花灣板塊向南居多層、小高層 36㎡ 88㎡ 125㎡ 151㎡ 199㎡—— 市場(chǎng)價(jià)格狀況 （1）重點(diǎn)樓盤銷售價(jià)格：? 在售樓盤均價(jià) 28503500 元/㎡之間，以和德國(guó)際、西灣金港陽(yáng)光1棟小高層,70套 50㎡ 7090㎡ 110㎡ 售完西灣市中心板塊兩房滯銷，三房、一房利銷；? 8590㎡的三房一衛(wèi)市場(chǎng)供應(yīng)稀缺；? 恒信花園高層、麗景灣二期 3 棟多層即將推出，新增樓盤將會(huì)有強(qiáng)盛花園、金凱利項(xiàng)目、凱樂(lè)園路 21 層項(xiàng)目等；? 預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)港口區(qū)每年將有逾 40 萬(wàn)㎡供應(yīng)量。? 桃花灣片區(qū)樓盤封頂時(shí)消化量達(dá)到 85%90%，眾多樓盤均在 2022 年市場(chǎng)消化完，08 年下半年市場(chǎng)增量大，集中在桃花灣廣場(chǎng)以北區(qū)域，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不容樂(lè)觀。（2）供需特點(diǎn)? 港口區(qū)在售商品房主要集中在桃花灣廣場(chǎng)一帶，在售住宅樓盤有 7 個(gè)，港口城中心高層項(xiàng)目 1 個(gè)(和德國(guó)際 21 層)， 中心區(qū)樓盤基本售完。大海糧油、中電電廠、中石油、武鋼、白龍核電等大型企業(yè)先后入駐港口區(qū)及企沙工業(yè)園區(qū)。（5） 、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2022 年**全市財(cái)政收入突破 15 億元，工業(yè)總產(chǎn)值突破 200 億元，增幅排全區(qū)第一。是西南省分及中部省分在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)貿(mào)易往來(lái)的最便捷海、陸出海門戶。高速公路直抵港口，西灣跨海大橋和江山至東興一級(jí)公路把我國(guó)公路網(wǎng)與越南乃至泛亞公路網(wǎng)聯(lián)成一體；**市至南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)、北海機(jī)場(chǎng)全線高速公路。高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.到 2020 年，**全市城市建成區(qū)人口達(dá) 5060 萬(wàn)人（防城區(qū)及港口區(qū)） ，建設(shè)用地面積達(dá) 70 平方公里（目前 平方公里） ，城市發(fā)展主要向北、向東及企沙方向拓展。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境**市概況（1） 、行政區(qū)劃目前**市轄區(qū) 80 萬(wàn)人（港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市），港口區(qū) 10 多萬(wàn)人，港口區(qū)漁洲坪街道辦事處所轄人口約 2 萬(wàn)。親水高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目定名稱為: XX 開(kāi)發(fā)公司某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位房地產(chǎn)代理有限公司 研究工作依據(jù)國(guó)家及**市地方房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定**城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展概況**市政府對(duì)城市的發(fā)展規(guī)劃**市地方建安造價(jià)及政府相關(guān)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)**市房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研及未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè)成為“國(guó)際高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.目錄第一章 項(xiàng)目背景 ......................................................................................................................................4 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................................................................................................................4 項(xiàng)目背景 ......................................................................................................................................4 項(xiàng)目名稱 ..................................................................................................................................5 開(kāi)發(fā)公司 ..................................................................................................................................5 承擔(dān)可行性研究工作的單位 ..................................................................................................5 研究工作依據(jù) ..........................................................................................................................5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ..........................................................................................................................5第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境 ................................................................................................................................5**市概況 .............................................................................................................................................5**市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 .........................................................................................................................6（1）規(guī)劃特點(diǎn) .........................................................................................................................................6（2）供需特點(diǎn) .............................................................................................................................................7 典型案例戶型結(jié)構(gòu) ...............................................................................................................................7 市場(chǎng)價(jià)格狀況 .......................................................................................................................................8 在售樓盤銷售周期： ............................................................................................................................9 消費(fèi)需求特點(diǎn)分析： ...........................................................................................................................9結(jié) 論 .........................................