【正文】 ................................................................................................................31 銷售的政策限定 ..............................................................................................................................31 銷售計(jì)劃 ...........................................................................................................................................31 項(xiàng)目銷售價(jià)格與收入預(yù)測 ...............................................................................................................31 回款進(jìn)度計(jì)劃表 ...............................................................................................................................31第十一章 項(xiàng)目社會效益分析 ..................................................................................................................33 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) ....................................................................................................................................33 社會效益評價(jià) ....................................................................................................................................33 環(huán)境效益評價(jià) ....................................................................................................................................33第十二章 項(xiàng)目研究結(jié)論 ..........................................................................................................................34研究結(jié)論 .....................................................................................................................................................34參考文獻(xiàn) .....................................................................................................................................................34內(nèi)容綱要：高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目投資環(huán)境三、項(xiàng)目的區(qū)域概述四、項(xiàng)目概況五、項(xiàng)目分析六、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)七、項(xiàng)目開發(fā)組織與協(xié)作八、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃九、項(xiàng)目投資成本效益估算十、項(xiàng)目銷售計(jì)劃十一、項(xiàng)目的社會效益分析十二、項(xiàng)目研究結(jié)論主要參考文獻(xiàn)高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.第一章 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目背景項(xiàng)目位于自治區(qū)**市西海灣，北向直面湖泊，借景開發(fā)，條件優(yōu)越。風(fēng)尚港口區(qū)是**市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心，是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)二級城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)。西行 40 公里可進(jìn)入越南，北距南寧 150 公里，東至北海 170 公里。（6） 、知名企業(yè)項(xiàng)目東面漁洲城工業(yè)園區(qū)內(nèi) 2100 多畝土地，規(guī)劃分期開發(fā)，目前已有 10 多家企業(yè)落戶，年產(chǎn)值可達(dá) 8 億元。08年上半年新推樓盤僅鬧市區(qū)和德國際及怡景花園，三房、一房利銷，兩房滯銷。高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.典型案例戶型結(jié)構(gòu)表項(xiàng)目名稱 1 房 1 廳 2 房 2 廳 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 樓中樓 暢銷戶型和德國際1棟高層21層 3655㎡ 78㎡㎡(2+1)120㎡ 150㎡130200㎡1 房 40㎡怡景花園2棟多層 90㎡108110115116㎡ 140㎡ ——南部——港口老城區(qū)板塊 同德恒信花園、歐景3000305031003050290028002850290029503000305031003150元 /㎡銷 售 均 價(jià) （ 元 /㎡ ） 3000 3050 3100 3050 2900價(jià) 格 幅 度 28003200 28003300 28003500 28003300 25003500和 德 國 際 怡 景 花 園 海 悅 華 府 西 灣 ?恒 信 花 園 歐 景 藍(lán) 灣高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.藍(lán)灣為代表。（2） 、消費(fèi)動機(jī)：? 駐港單位職員滿足居家的需求，在新區(qū)換房改善碼頭原單位的舊居住環(huán)境。? 2022 年 2 月北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃正式實(shí)施，到２０2０年，**市區(qū)人口將由原來 14 萬人新增至 5060 萬人, 則在未來 12 年內(nèi)要增加 40 萬人左右，若港口區(qū)按**市三分之一人口計(jì)算,每年平均要增加的人口在 萬左右 ,按照人均住房建筑面積２５平方米計(jì)算，每年需建設(shè)住房約 28 萬平方米。產(chǎn)品特點(diǎn) ：? 市場存量戶型以三房為主，面積 120140㎡，一房一廳、二房基本無存量。（3）大盤開發(fā)：港口區(qū)上百畝的項(xiàng)目都要開山平地或圍海造地，因此大盤項(xiàng)目開發(fā)在港口區(qū)顯得很有份量，也很難得。綜合各方面的因素，我們有理由相信，在“XX”項(xiàng)目的實(shí)施及經(jīng)營周期內(nèi)，目標(biāo)客群涵蓋面廣，客源充足，有著充足的市場支撐。 西灣片區(qū)景觀資源優(yōu)越；西灣片區(qū)擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢，片區(qū)四周環(huán)海，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi)湖、景色秀麗的青山，以及西灣廣場，共同組成了西灣片區(qū)優(yōu)越的景觀資源。由于地處西灣的優(yōu)越位置，商貿(mào)區(qū)周邊均為已開發(fā)或正在開發(fā)的成片大型城市高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目。 西灣片區(qū)目前存在的不足①生活配套設(shè)施較缺乏生活區(qū)住宅小區(qū)人氣不夠，周邊道路建設(shè)不夠完善，目前使用道路較少，許多道路工程正在興建。未來的西灣生活區(qū)將會成為**市的中央居住區(qū)。 第四章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目土地概況 地理位置“XX”位于**市港口區(qū)桃花灣片區(qū)，緊鄰桃源路，與興港大道相距咫尺。 項(xiàng)目周邊環(huán)境自然景觀資源豐富，眾多已開發(fā)入住高檔樓盤很好的提升了周邊區(qū)域的人氣和居住價(jià)值——項(xiàng)目所在的西灣片區(qū)，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi)湖，桃花灣廣場，青山，以及面對大海，自然景觀，環(huán)境資源極為優(yōu)越。總體來看，本項(xiàng)目地塊周邊資源豐富，無論是在環(huán)境、交通、配套等方面都有著明顯的優(yōu)勢，尤其是隨著東盟商務(wù)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)公建如購物、醫(yī)院、學(xué)校、文化、體育、辦公、交通等設(shè)施的逐步建設(shè)完善，本地塊所處城區(qū)的繁榮指日可待，并且在本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)周期（三年）之后，社區(qū)完全能夠構(gòu)建出完善、和諧的人居環(huán)境。社區(qū)” ，以創(chuàng)新性的現(xiàn)代人居理念、建筑規(guī)劃理念和成熟時(shí)尚生活理念；基于項(xiàng)目分析，項(xiàng)目總體定位采取揚(yáng)長避短的品牌領(lǐng)先策略、大盤策略做市場的領(lǐng)跑者。 目標(biāo)客戶群定位基于市場的分析，結(jié)合項(xiàng)目的自身素質(zhì)，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位以錯(cuò)位原則為主，以補(bǔ)位原則為輔來指導(dǎo)項(xiàng)目的客戶定位。2） 、客戶共同特征概述；通過對本項(xiàng)目周邊區(qū)域的客戶群體分析，以及于此基礎(chǔ)上，對本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)分，將本項(xiàng)目的主力客戶群體定位為：“社會精英層” ，他們多處于自己事業(yè)的上升期或頂峰期，擁有穩(wěn)定的工作和經(jīng)濟(jì)收入，事業(yè)前景一片光明；在單位、公司、企業(yè)中多為骨干成員，成就感強(qiáng)；他們是整個(gè)社會的中流砥柱，是社會價(jià)值的主流創(chuàng)造者，也是當(dāng)前社會主流文化的締造者。第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位于“國際為項(xiàng)目今后贏取競爭市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格遵循“現(xiàn)代簡約主義”的原則和造型手法，汲取“濱海風(fēng)格”的一些建筑符合和元素加以簡化和細(xì)化，整體突出一種含蓄浪漫的建筑情調(diào)，風(fēng)格清新、典雅，給人一種耳目一新的感覺。 建筑單體設(shè)計(jì)定位在形體組合上利用樓幢之間的高差及錯(cuò)落排列，使小區(qū)天際輪廓高低錯(cuò)落，富于變化，很有韻律感和層次感。錯(cuò)落有致的屋頂形成建筑的第五立面，豐富了城市景觀。每個(gè)戶型圍繞項(xiàng)目所營造的內(nèi)部景觀資源以及外部的自然景觀進(jìn)行，以每戶都擁有良好的景觀條件為出發(fā)點(diǎn)，采用西灣市少見的“大開間陽臺”設(shè)計(jì)，大部分采用落地式大玻璃景觀高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.窗，增加觀景空間，以體現(xiàn)項(xiàng)目的“高檔”與“大盤”特質(zhì)。地塊內(nèi)道路結(jié)合地下停車場，盡可能減少對中心綠化與步行系統(tǒng)的影響，達(dá)到人車相對分流的目的。 配套服務(wù)物業(yè)由于目前項(xiàng)目所在地的居住和生活氛圍不濃，而生活配套又較為缺乏，故項(xiàng)目的配套服務(wù)應(yīng)以滿足業(yè)主的日常需求為根本出點(diǎn)，除建設(shè)高檔次的社區(qū)會所以方便業(yè)主外，還重點(diǎn)突出以下幾個(gè)方面的配套設(shè)施：除設(shè)有一般的商業(yè)配套外還可考慮建設(shè)小型超市、運(yùn)動設(shè)施配套以提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)、除此外餐飲、娛樂、休閑配套更是必不可少，康保、健身、美容等配套設(shè)施亦可適量增設(shè)，一切配套設(shè)施均以滿足業(yè)主的日常需求為出發(fā)點(diǎn)。社區(qū)” ，在建筑風(fēng)格、布局、戶型、配套均以高端人群為定位，大氣現(xiàn)代，彰顯身份，品位十足，結(jié)合開發(fā)商品牌文化，企業(yè)文化，塑造項(xiàng)目自身的高端形象，代表著西灣片區(qū)的樓盤的新典范，人性化的整體設(shè)計(jì)，精美的園藝規(guī)劃，高端的服務(wù)配套，都彰顯著西灣人居新形象，在市場上是完全可行的。公司成立至今，10 年時(shí)間相繼在湖北各大城市開發(fā)了武漢“馨都茗苑” 、 “馨都雅園” 、宜昌“陽光花園” 、 “錦繡東廬” 、鄂州“瀾灣半島”等知名項(xiàng)目，并榮獲“2022 年度中國住交會湖北名盤” 、 “湖北房地產(chǎn)誠信企業(yè)”等行業(yè)殊榮，為湖北4000 多戶家庭提供優(yōu)質(zhì)住宅與服務(wù)，讓 100000 多人切身感受到某某產(chǎn)品的品質(zhì)和魅力。全院現(xiàn)有技術(shù)及管理人員近 400 人，其中高中級技術(shù)人員占 86%，70 多名一級、二級注冊建筑師和一級注冊結(jié)構(gòu)工程師，并有 10 多名享受政府津貼的高級技術(shù)人員。自 2022 年來連續(xù)多年榮獲“著名房地產(chǎn)代理企業(yè) ”， “房地產(chǎn)金牌代理企業(yè) ”，代理策劃近五十個(gè)項(xiàng)目，銷售面積數(shù)百萬平米。 團(tuán)隊(duì)評價(jià)本項(xiàng)目由有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的和較高市場口碑的開發(fā)企業(yè)，有國際先進(jìn)設(shè)計(jì)、管理、運(yùn)營理念的專業(yè)設(shè)計(jì)公司，有熟悉本土市場的策劃銷售機(jī)構(gòu)專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)組成，擁有高水平的技術(shù)、先進(jìn)的管理能力和豐富市場經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有力的保障了西灣?上城項(xiàng)目的順利推進(jìn)，圓滿地達(dá)到項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，運(yùn)營發(fā)展目標(biāo)。 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序及開發(fā)節(jié)奏開發(fā)正式啟動的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批后，設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。（2）XX 項(xiàng)目制作的設(shè)計(jì)方案文本及設(shè)計(jì)圖紙。高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 成本費(fèi)用估算說明本章節(jié)是就整個(gè)項(xiàng)目的整體開發(fā)成本費(fèi)用及整體收益的進(jìn)行估算，項(xiàng)目規(guī)模依據(jù)的是產(chǎn)品策劃引導(dǎo)報(bào)告對項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定，前期費(fèi)用如規(guī)劃設(shè)計(jì)等按目前市場價(jià)格測算，報(bào)建手續(xù)中各項(xiàng)政府部門行業(yè)規(guī)費(fèi)按西灣市的現(xiàn)有水平計(jì)入。=12384 萬元(2)地下室建筑造價(jià)：（含人防部分造價(jià)）1800 元/M178。(2)質(zhì)檢費(fèi)：建安總造價(jià)‰=13200‰=17 萬元。 萬㎡＝23 萬元(6)城建配套費(fèi)：132003% =39 萬元。以 萬平方米分?jǐn)?，每平方米樓面地價(jià)為 366 元。其中:土地投入 4240 萬元，物業(yè)開發(fā)經(jīng)營投入 20220 萬元。（2）按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于建筑須主體封頂進(jìn)度時(shí)，方可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。 項(xiàng)目銷售價(jià)格與收入預(yù)測本項(xiàng)目面向市場銷售的物業(yè)，依據(jù)我公司前期的市場調(diào)查，參照港口區(qū)同檔次樓盤的價(jià)值評估，參考上節(jié)的銷售計(jì)劃與價(jià)格預(yù)測，預(yù)計(jì)具體的銷售價(jià)格、銷售收入詳見第十章《物業(yè)市場總價(jià)值及銷售總價(jià)值估測表》 。因此，項(xiàng)目具有良好的社會效益