【正文】 項目。核心創(chuàng)意依托長壽山的自然生態(tài)環(huán)境，建設(shè)生態(tài)型老年之家，為退休老年人提供養(yǎng)老、生活、療養(yǎng)的優(yōu)良場所。建筑風(fēng)格：在駐馬店當(dāng)?shù)氐拿窬咏ㄖA(chǔ)上，修飾一些驛站文化、天中文化的元素符號，打造有文化品位的鄉(xiāng)土農(nóng)家；建筑為單層，磚混結(jié)構(gòu)和石材結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)自然、樸實的特色；建筑頂為坡頂，便于雨水排泄。配套生態(tài)恢復(fù)工程，建設(shè)具備休閑養(yǎng)生、商務(wù)度假功能的休閑度假山莊，形成文化、觀光、生態(tài)、宜居一體的旅游功能區(qū)。重點項目核心開發(fā)項目包括：稀有花卉、高端有機蔬菜園、休閑娛樂園。四、一帶：田園風(fēng)景道核心思路將設(shè)施農(nóng)業(yè)、景觀農(nóng)業(yè)、植被景觀、文化景觀等結(jié)合起來，打造成為河南省獨具特色的鄉(xiāng)村田園風(fēng)景道。核心創(chuàng)意核心開發(fā)項目包括：風(fēng)景道景觀工程、現(xiàn)代規(guī)模農(nóng)業(yè)示范區(qū)、新農(nóng)村示范點、胡廟農(nóng)業(yè)物流中心。建筑空間功能：臥室、客廳、廚房、餐廳、休閑陽臺、衛(wèi)生間、車庫、花園等。（二）分散的宅基地宅基地集中起來，或用于新農(nóng)村建設(shè)，或發(fā)展農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)等。進(jìn)行旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共景觀設(shè)施的投資和部分明星項目的投資建設(shè)，以先期啟動旅游區(qū)，吸引人氣，儲備財氣，為旅游區(qū)發(fā)展提供第一推力；編制旅游區(qū)規(guī)劃設(shè)計，儲備土地資源，儲備優(yōu)秀項目，為旅游區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展提供指導(dǎo)，為招商引資提供基礎(chǔ)；在儲備土地和儲備項目的基礎(chǔ)上，積極進(jìn)行招商引資工作；協(xié)調(diào)旅游區(qū)開發(fā)過程中的各方利益，維持旅游區(qū)和諧發(fā)展；統(tǒng)一進(jìn)行旅游區(qū)的營銷宣傳，構(gòu)建旅游區(qū)在全國市場的鮮明形象。其受益主要在于：個人投資項目的經(jīng)濟(jì)受益；享受旅游區(qū)的景觀受益；（二）商業(yè)運作模式模式一：政府主導(dǎo)、企業(yè)參股、村落協(xié)作、統(tǒng)一開發(fā)政府主導(dǎo)、企業(yè)參股、村落協(xié)作、統(tǒng)一開發(fā)的商業(yè)運作模式是旅游區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)啟動比較現(xiàn)實的開發(fā)模式之一，主要意思為在政府強力主導(dǎo)下成立由政府、大企業(yè)和行政村組成的股份公司，政府和大企業(yè)以資金入股，行政村以集體土地和村落環(huán)境入股，內(nèi)部項目不再進(jìn)行二次招商，全部由三方成立的旅游開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)和運營。傳統(tǒng)的觀光旅游產(chǎn)品正為之所替代。目前旅游業(yè)己成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)今世界的熱門產(chǎn)業(yè)，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、社會越進(jìn)步的國家和地區(qū)，旅游業(yè)越興旺；旅游業(yè)是綠色產(chǎn)業(yè)、無煙產(chǎn)業(yè)、最好的創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)，因而是永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)。二、項目市場駐馬店天中旅游度假區(qū)中的觀光、采摘項目、文化休閑項目和養(yǎng)生度假項目，將逐漸成為時尚的旅游項目。隨著經(jīng)濟(jì)、交通、旅游的快速發(fā)展以及現(xiàn)代城市人快速的生活節(jié)奏，我國的休閑產(chǎn)業(yè)必將迎來一個更加光明的未來。市場行為：新假日制度的影響、有車族的快速增長，使旅游消費呈現(xiàn)短途多次的特征，車程3小時以內(nèi)的短途旅游目的地是主要的旅游選擇。人口也保持了增長狀態(tài)，2007年，駐馬店市常住人口764萬人，實際人口約844萬人；至2020年，駐馬店常住人口和外來人口總量將達(dá)990萬人。專項市場分析隨著人民生活水平的提高，休閑旅游方式也發(fā)生了相應(yīng)的變化，未來項目的主要專項市場將集中在自駕車、家庭休閑市場、高端度假旅游市場、商務(wù)會議市場和康體養(yǎng)生市場。應(yīng)以多樣化的旅游產(chǎn)品，挖掘市場需求潛力、引領(lǐng)旅游市場消費，提升旅游區(qū)的吸引力、競爭力、營利性。建立完善的市場資訊系統(tǒng)，注重市場調(diào)研與分析，細(xì)分目標(biāo)市場，研究各細(xì)分市場的行為模式，及時掌握市場需求及其變化，有針對性地推出時尚旅游產(chǎn)品。因為這些雜志的消費者有一定經(jīng)濟(jì)實力，符合我們的目標(biāo)客戶定位。廣播廣告在交通臺按小時滾動播出，雖然價格較低，然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費能力的目標(biāo)客戶，可迅速提高知名度。準(zhǔn)備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。第六部分 投資規(guī)模分區(qū)近期2012—2013中期2014—2016遠(yuǎn)期2017—2020 合計桃花溪游憩園200010001003100桃林農(nóng)家樂園10005001500桃園歡樂谷500300800萬畝果園15001001600龍溪文園200015003500鄉(xiāng)韻濱湖莊園8005008002100生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶10003001300“長壽東麓”休閑度假山莊150010002500游客綜合服務(wù)區(qū)500400900毛公山農(nóng)業(yè)生態(tài)園15001500長壽山養(yǎng)生園區(qū)10005001500山地草甸休閑園區(qū)800800毛公山農(nóng)業(yè)生態(tài)園300200200700田園風(fēng)景道20005000800015000其他50004000500014000合計19100168001490050800單位：萬元綜上。同時，將市場規(guī)模預(yù)測中的旅游綜合收入進(jìn)行細(xì)化，得出每年的旅游經(jīng)濟(jì)收益。二、旅游產(chǎn)出測算年利潤：旅游項目的平均收益率按總收入的50%計算，50%=37800萬元。 年凈收益：經(jīng)過以上計算得到旅游區(qū)的年凈收益為：37800—7560—1680=28560萬元。對策：駐馬店天中旅游度假區(qū)屬于生態(tài)旅游開發(fā)，其土地性質(zhì)現(xiàn)狀屬于集體用地，經(jīng)營涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘等項目，未涉及大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問題，部分康體休閑建筑雖為底層建筑，但采用的是酒店式經(jīng)營，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來的運作一如既往的嚴(yán)格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營策略。此外，還需要繼續(xù)以生態(tài)旅游環(huán)境作為依托，充分利用“湖泊+桃+旅游+房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢提升項目的含金量，加大對周邊景區(qū)的合作與協(xié)調(diào)，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場無序競爭可能引發(fā)的風(fēng)險。第九部分 可行性研究結(jié)論一、可行性研究（一）技術(shù)可行性分析本規(guī)劃基于實地考察和地形勘測，通過分析景區(qū)開發(fā)條件和市場情況分析，了解并分析當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀，并進(jìn)一步作出了必要的市場預(yù)測，以確定未來景區(qū)旅游發(fā)展的總體定位，提出了相應(yīng)的規(guī)劃布局和項目策劃。同時，充分考慮所設(shè)置項目的市場感應(yīng)度和規(guī)模，確保景區(qū)的良性運行。二、研究結(jié)論駐馬店天中旅度假區(qū)依托萬畝桃園、龍泉湖、長壽山等資源，開發(fā)以“生態(tài)度假、養(yǎng)生度假、會議度假、休閑度假“等系列產(chǎn)品為重點，以觀光旅游、鄉(xiāng)村旅游、山地旅游為輔助的度假主題產(chǎn)品，符合目前旅游市場對度假、對會議、對鄉(xiāng)村、對運動等旅游的需求，旅游市場前景