居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-19 03:09本頁(yè)面
【正文】 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作，1997年3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選，1997年10月初開(kāi)始第一期基礎(chǔ)工程，1997年4月起就可進(jìn)行市場(chǎng)推廣和銷售。表4 項(xiàng)目建設(shè)分期安排 單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計(jì)總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開(kāi)發(fā)占地面積133502150045119690403237可開(kāi)發(fā)建筑面積229000262000269508760508注：第二期可開(kāi)發(fā)土地面積中，有71200平方米占地為當(dāng)前某用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860平方米。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場(chǎng)條件來(lái)看，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計(jì)用6年時(shí)間可全部建成投入使用。 工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。四、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 電訊：現(xiàn)狀某廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無(wú)力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。某廠用電負(fù)荷較大，應(yīng)安排一座占地500平方米的10千伏開(kāi)閉站，由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。(6) 供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。(4)(3)(2)其中：(1)站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。 2. 市政設(shè)施現(xiàn)狀 某市某廠原有較完善的市政設(shè)施。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營(yíng)東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個(gè)小區(qū)，亦有待定線。另外，居住區(qū)還將配備30班中學(xué)一所，24班小學(xué)兩所，9班幼兒園兩所，4班、6班托兒所各一所。規(guī)劃在石佛營(yíng)東路西側(cè)布置一條20—30米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。居住區(qū)東部目前是倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過(guò)。在某北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。星火路是經(jīng)過(guò)居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（某北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級(jí)的公建中心。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對(duì)居民的干擾。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。考慮到銷售對(duì)象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。(3) 銷售對(duì)象。普通住宅占70%，其中多層與高層并重，為提高項(xiàng)目的建筑面積，適當(dāng)增加高層的比例。 功能分配。 電訊 據(jù)某市市電信管理局測(cè)算，按居住人口2萬(wàn)多、住戶7736戶計(jì)，某廠居住區(qū)至少需電話9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機(jī)1萬(wàn)門(mén)。(4)另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬(wàn)元，此項(xiàng)費(fèi)用可分期交納。則最大負(fù)荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。 供熱 小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。5．市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施 據(jù)測(cè)算，某廠居住區(qū)建成后，對(duì)熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測(cè)如下：(1)表3 項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%) 保留建筑152092新建建筑高層住宅437908多層住宅137600地區(qū)商服85000配套公建100000小計(jì)760508合計(jì)9126004．項(xiàng)目服務(wù)對(duì)象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級(jí)公建中心和一所醫(yī)院，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù)，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。3．項(xiàng)目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，某廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見(jiàn)表3）。表2 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途某某占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建2209200合計(jì)47763122092532030000項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營(yíng)住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來(lái)小區(qū)供熱。表1 項(xiàng)目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開(kāi)發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)某37980033203747763某76520712005320合計(jì)456320403237530832．項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉(cāng)庫(kù)和住宅，將來(lái)都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開(kāi)發(fā)，北部為第二期開(kāi)發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開(kāi)發(fā)。其中：。1．項(xiàng)目位置及占地面積擬建“某廠居住區(qū)”位于某區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀某廠廠區(qū)和某公司的用地。該項(xiàng)目擬由某市某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。某居住區(qū)可行性研究一、項(xiàng)目概況隨著某市城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室于1996年1月30日召開(kāi)第四次聯(lián)席會(huì)議，原則上同意將某市市某廠改造為“某廠居住區(qū)”。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目的是通過(guò)市場(chǎng)供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開(kāi)發(fā)檔次、開(kāi)發(fā)成本和市場(chǎng)營(yíng)銷
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