【正文】 此資料來自企業(yè) （三）資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分。 在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。 （一）銷 售收入的測算 根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為 5000 元 /平方米，多層為 5200 元 /平方米；拆遷房售價(jià)：高層為 4500 元 /平方米，多層為 4800 元 /平方米；商業(yè)用房售價(jià)： 6500 元 /平方米；辦公用房售價(jià)： 6000 元 /平方米；可售配套公建售價(jià)：4000 元 /平方米。 本項(xiàng)目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計(jì)為 757558 平方米，分年度的總銷售收入見表 7“某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表”。 (二 )成本及稅金 1. 投資成本測算 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為 萬元人民幣，融資費(fèi)用為 萬元人民幣，本項(xiàng)目的投資成 本為 萬元人民幣。 銷售費(fèi)用 ＝ 萬元 2% ＝ 萬元 3. 稅金 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。某市市現(xiàn)已開征土地增值稅。根據(jù)測算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅 （三）利潤分配 開發(fā) 項(xiàng)目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。詳見表 8“項(xiàng)目損益表”。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （一）現(xiàn)金流量分析 本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 1. 全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 詳見表 9，項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動(dòng)態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 表 9 項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表 序 號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 固定資 產(chǎn)投 此資料來自企業(yè) 資 經(jīng)營資金 開發(fā)總投資 銷售費(fèi)用 經(jīng)營稅費(fèi) 土地增值稅 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈 現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)值系數(shù) 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) IRR＝ % NPV＝ 萬元 靜態(tài)投資回收期＝ 年 動(dòng)態(tài)投資回收期＝ 年 2. 自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 詳見表 10 ，項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動(dòng)態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 表 10 項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表 單位 : 萬元 序 號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 7 2 現(xiàn)金流出 自有資金 經(jīng)營稅費(fèi) 銷售費(fèi)用 土地增值稅 所得稅 貸款本金 償還 貸款利息 支付 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈 現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 此資料來自企業(yè) 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) IRR＝ % NPV＝ 萬元 靜態(tài)投資回收期＝ 年 動(dòng)態(tài)投資回收期＝ 年 (二 )財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。詳見表 11，資金來源與運(yùn)用表。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。 （一）盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 %，即銷售面積 /收入達(dá)到可銷售面積 /收入的 %時(shí) , 項(xiàng)目能保持盈虧平衡。 （二）敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。 15%、177。 5%時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析如表 13 和表 14 所示。為確保項(xiàng)目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目主辦者應(yīng)加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使租售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)論與建議 此資料來自企業(yè) （一）結(jié)論 上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項(xiàng)目投資。 本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察某市目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上確定的。但從當(dāng)前 發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價(jià)不會(huì)有太大的回落。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。 2. 本項(xiàng)目可銷售買家中有 30%是拆遷用房，主要面對(duì)某集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目的拆遷對(duì)象。 3. 按現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項(xiàng)目主辦者應(yīng)盡力爭取。 5. 本報(bào)告在測算過程中，選用的貸款年利率為 12%。 6. 建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)