【正文】 關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷 房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對象確有保證時，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。如使用商業(yè)性貸款，則其年利率會更高一些，從而增大項目的融資費(fèi)用，加大整個項目的 開發(fā)成本，使經(jīng)濟(jì)效益降低，因此建議項目的主辦者，應(yīng)力爭獲得政策性貸款，以減少項目的融資費(fèi)用，爭取更好的投資效益。 。因此在工程實施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。 4. 本項目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項目主辦者對此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時調(diào)整工程進(jìn)度與售價。因此，項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進(jìn)度和售價?？紤]到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預(yù)期售價將會有所變動。評估結(jié)果表明，該項目是可行的。其中兩種最不利的情況如下所示： 15%時，全部資金的評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 15%時，全部資金的評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 此資料來自企業(yè) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 表 13 全部投資敏感性分析表 項目 內(nèi)部收益率 (IRR) 凈現(xiàn)值 (NPV)(萬元 ) 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 動態(tài)投資回收期 (年 ) 基本方案 % 租 15% % 售 10% % 價 5% % 格 5% % 變 10% % 化 15% % 15% % 投 10% % 資 5% % 變 5% % 化 10% % 15% % 自有資金敏感性 分析表 項目 內(nèi)部收益率 (IRR) 凈現(xiàn)值 (NPV)(萬元 ) 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 動態(tài)投資回收期 (年 ) 基本方案 % 租 15% % 售 10% % 價 5% % 格 5% % 變 10% % 化 15% % 15% % 投 10% % 資 5% % 變 5% % 化 10% % 15% % 從 計算結(jié)果可知，租金售價降低 15%對項目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，使項目不能滿足內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評價標(biāo)準(zhǔn)。針對全部資金和自有資金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，因此需要項目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。分析結(jié)果表明 , 本項目具有基本的資金平衡能力。預(yù)計本項目的總稅后利潤為 萬元人民幣。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營稅費(fèi)的稅率為 %，按總銷售額征收；所得稅稅率為 33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。 表 7 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表 序號 期間 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 總計 1 商品住宅銷售收入 2 拆遷樓銷售收入 3 地區(qū)公建銷售收入 銷售收入總計 注 : 可銷售面積平均價格 元 /平方米，銷售收入具體估算過程略。 六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 本報告對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)某市市同類開發(fā)項目的實際狀況，在分析某市市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的具體情況而預(yù)測和選定的。 （二）投資分年度使用計劃 按照項目建設(shè)進(jìn)度計 劃安排，本項目資金投入計劃詳見表 6“投資計劃與資金籌措表”。 (8) 項目總投資中自有資金比率按 10%計算； (9) 貸款的年利率按 12%計?。? 此資料來自企業(yè) (10) 整個項目的投資費(fèi)用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。整個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于 2020 年 3 月完成，2020 年 9 月底銷售完畢 五、投資估算與資金籌措 （一）項目總投資估算 1. 項目投資概況 據(jù)估算 , 本項目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為 萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為 元 /平方米。 表 4 項目建設(shè)分期安排 單位：平方米 分期 第一期 (南 ) 第二期 (北 ) 第三期 (中 ) 三期合計 總占地面積 183000 179320 170000 532320 代征地面積 26000 25000 25000 76000 規(guī)劃建設(shè)用地面積 157000 154320 145000 456320 保留建筑占地面積 23498 4275 25310 53083 拆遷土地面積 159502 175045 144690 479237 可開 發(fā)占地面積 133502 150045 119690 403237 可開發(fā)建筑面積 229000 262020 269508 760508 注：第二期可開發(fā)土地面積中，有 71200 平方米占地為當(dāng)前某用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為 11860平方米。 工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。 (7) 電訊：現(xiàn)狀某廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。 (5) 供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。 (2) 雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。為解決某市市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要，某市市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座 110 千伏變電站（星火變電站）。 （二）項目規(guī)劃控制指標(biāo) 綜合考慮該項目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下： 1. 用地情況 總占地面積 532320 平方米 其中 代征地面積 76000 平方米 規(guī)劃建設(shè)用地面積 456320 平方米 其中 地區(qū)公建用地 52900 平方米 住宅用地 163400 平方米 配套公建用地 124000 平方米 道路用地 56000 平方米 綠化用地 60000 平方米 2. 用地性質(zhì) 使用性質(zhì)： 住宅及配套、 非配套公建 3. 用地強(qiáng)