【正文】 6. 建筑工程不可預(yù)見(jiàn)因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。 九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)論與建議 此資料來(lái)自企業(yè) （一）結(jié)論 上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （二）敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （一）現(xiàn)金流量分析 本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 1. 全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 詳見(jiàn)表 9，項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬(wàn)元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動(dòng)態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 表 9 項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表 序 號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 固定資 產(chǎn)投 此資料來(lái)自企業(yè) 資 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)總投資 銷售費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 土地增值稅 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈 現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)值系數(shù) 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) IRR＝ % NPV＝ 萬(wàn)元 靜態(tài)投資回收期＝ 年 動(dòng)態(tài)投資回收期＝ 年 2. 自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 詳見(jiàn)表 10 ，項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬(wàn)元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動(dòng)態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 表 10 項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表 單位 : 萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 7 2 現(xiàn)金流出 自有資金 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 銷售費(fèi)用 土地增值稅 所得稅 貸款本金 償還 貸款利息 支付 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈 現(xiàn)金流量 現(xiàn)值系數(shù) 此資料來(lái)自企業(yè) 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) IRR＝ % NPV＝ 萬(wàn)元 靜態(tài)投資回收期＝ 年 動(dòng)態(tài)投資回收期＝ 年 (二 )財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 銷售費(fèi)用 ＝ 萬(wàn)元 2% ＝ 萬(wàn)元 3. 稅金 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅。 在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。 (7) 假定該項(xiàng)目在第一年開(kāi)始 預(yù)售，至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢 。各期開(kāi)發(fā)的土地面積和建筑面積如表 4 所示。某廠用電負(fù)荷較大，應(yīng)安排一座占地 500 平方米的 10千伏開(kāi)閉站，由此分別引出雙路 10 千伏電纜向住宅和公建供電。其中： (1) 上水：某廠原有上水條件滿足供應(yīng)。另外，居住區(qū)還將配備 30班中學(xué)一所， 24 班小學(xué)兩所， 9 班幼兒園兩所， 4 班、 6 班托兒所各一所。 星火路是經(jīng)過(guò)居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置?？紤]到銷售對(duì)象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占 70%；四室二廳為輔，占 10%，其余為二室或一室。 (3) 煤氣 據(jù)某市市煤氣公司測(cè)算，按小區(qū)內(nèi)住宅 7736 戶、其它建筑 萬(wàn)平方米計(jì)，日用煤氣量為 萬(wàn)立方米，高峰用氣量為 3500 立方米。建設(shè)用地面積 456300 平方米，總建 此資料來(lái)自企業(yè) 筑面積 912600 平方米，總?cè)莘e率為 。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬某市市第某筑工程公司使用的有 公頃，詳見(jiàn)表 1 所示。 此資料來(lái)自企業(yè) 某居住區(qū)可行性研究 一、項(xiàng)目概況 隨著某市城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。 表