某小高層住宅項目投資可行性研究報告(22頁)-地產(chǎn)可研-免費閱讀
【正文】 三、項目貸款評價結(jié)果 綜合結(jié)論顯示表明： 銀行可以 完全 發(fā)放貸款 【詳細(xì)請見銀行貸款正本報告】 第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建議 一、評估結(jié)論 通過上述對該項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項目的社會效益與市場前景是很好的。 二、敏感性分析 （ 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。由于本項目為出售為主的項目，所以要運用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行項目評價，主要評價指標(biāo)有： 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo) 。 （二）開發(fā)費用估算 （ 1）管理費用 ： 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，參照市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié) 合本項目的特點，取以上費用。 二、單價的確定 詳細(xì)另行制定價格體系 第十一部分 建設(shè)工程規(guī)劃與安排 一、本市本項目項目建設(shè)規(guī)劃 （一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）開發(fā)計劃擬定的原則 （二）建設(shè)方式 （三）進(jìn)度安排 （四） 項目周期設(shè)定 （五）分段周期設(shè)定 第十二部分 投資估算及資金籌措計劃 一、本項目項目總投資與 成本費用估算（投資估算） （一）開發(fā)成本估算 （ 1） 土地費用 （ 土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用費、城市建設(shè)配套費、拆遷補償費等） （ 2） 前期工程費：包括項目前期投入的調(diào)研費用、規(guī)劃設(shè)計費用、可行性研究費用等。把三個階段和六個具體步驟及 7 個提出分別對應(yīng)列于表。 從消費者的角度出發(fā)，“新經(jīng)濟時代，關(guān)注發(fā)展人居生活觀。公共汽車由市的中心方向開往 “項目”附近 ，坐車由 “項目” 至市中心只需 5 分鐘，交通十分便捷。 （二）自然資源條件 （ 1） 礦產(chǎn)資源非常豐富，且礦產(chǎn)種類多，儲量大。 創(chuàng)建符合生態(tài)安全，突出 “ 藍(lán)天、青山、綠樹、碧水、紅瓦 ” 特色的國家級環(huán)保城市和生態(tài)城市，創(chuàng)建國家級環(huán)保城市和生態(tài)城市。 至 2020 年，城市居民的生活環(huán) 境有較大的改 10 善，城市形象基本確立，初步形成城市發(fā)展的骨架 （二）城市未來的規(guī)模 到 2020 年，中心城區(qū)人口將達(dá)到約 100 萬人，其中，主城區(qū)規(guī)劃人口為 50萬，工業(yè)園區(qū)人口為 50 萬，總建設(shè)用地約為 100 平方公里 。努力創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市、園林城市、生態(tài)城市、最佳人居城市。本市地區(qū)特點推動了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。 第 二部分 項目背景和發(fā)展概況 一、提出項目建設(shè)背景 （一） 本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 近年來本市委、市人民政府給外商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展， 依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，制定了關(guān)于進(jìn)一步擴大對外開放、加快非公有制經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境和體制機制的一系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓外商放心投資、大膽經(jīng)營。第二產(chǎn)業(yè)仍然是拉動全市經(jīng)濟增長的主要力量。工業(yè)園，大力招商引資。 （四）城市區(qū)域地位 未來將實行工業(yè)結(jié)合、以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)林產(chǎn)品深加工結(jié)合的工業(yè)立市戰(zhàn)略，逐步走上經(jīng)濟高速發(fā)展的軌道。區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。 (四 )水利能源條件 水能資源豐富，有大小河流 30 條（不含季節(jié)性溪流），全長 5000 公里 目前可開發(fā)利用的水能資源 在 5000 萬千瓦以上，已開發(fā)利用近 4000 萬千瓦， 日供 12 水能力達(dá) 120 萬立方米。 (二 ) 項目 用地現(xiàn)狀 (三 )項目周邊居住環(huán)境 二、地塊 HTP 層次分析 目前地塊 HTP 層次分析方法很實 用， 它是中國與外國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之 一，本方法的詳細(xì)分析過程略。 以上定位為粗略 ,詳細(xì)請見整合推廣方案 二、項目目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶類型 （二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析 第七部分 對項目戶型進(jìn)行評價與選擇 (房地產(chǎn)價值工程原理 Value Engineering) 一、項目評價工程原理及程序過程 (一 )項目價值工程定義及 ACE 分析 著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后 ,就可對最優(yōu)方案進(jìn)行方案改進(jìn)。 （ 6）開發(fā)期間稅費 ：即本項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 18 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算 一、住宅銷售單價的確定 (一 ) 根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評價 一、稅金計算 （一） 住宅與商鋪、車位部分 銷售稅金及附加估算：詳見 住宅與商鋪、車位部分 銷售稅金及附加估算表。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點 (BEP)的銷售率 ≤ 70%時 ，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點 (BEP)的銷售率為 60%，可見其風(fēng)險程度較低。 （二）目前對人和社會影響 為達(dá)到上述的目標(biāo)，本項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 二、結(jié)論的建議及說明 本報告本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測后得出的。 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測本項目全部銷售風(fēng)險程度，下面用決策樹來進(jìn)行計算 (1)經(jīng)計算， E（ NPV） （數(shù)學(xué)期望值）
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