【正文】 在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 三、項目市場調(diào)研分析與評論 四、項目方案評價及比較分析 五、項目方案評價及改進分析 六、項目方案評價結(jié)論 第八部分 對項目的價格定位 一、 均價的確定 二、單價的確定 第九部分 項目的結(jié)論 第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu) 一、企業(yè)組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 第十一部分 的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 一、本市本項目項目建設(shè)規(guī)劃 （ 一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進度安排 （一）開發(fā)計劃擬定的原則 （二）建設(shè)方式 （三）進度安排 （四） 項目周期設(shè)定 （五）分段周期設(shè)定 第十二部分 投資估算及資金籌措計劃 一、本項目項目總投資與成本費用估算（投資估算） 4 （一）開發(fā)成本估算 （二）開發(fā)費用估算 （三）總成本費用匯總及分攤表 二、項目資金籌措 （一）項目 投資組合方式 （二） 資金動作方式 三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息 （一）資金籌措與投資使用計劃 （二）貸款本金的償還及利息支付 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算 一、住宅銷售單 價的確定 （一）根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標準 ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評 一、稅金計算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算 二、 損益表與靜態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位部分損益表 三、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表 四、 資金來源與運用表的貸款償還能力分析 第十五部分 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點分析 （二）結(jié)論 二、敏感性分析 三、決策樹概率分析 四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險類型及防范措施 5 （二）風(fēng)險控制 第十六部分 國民經(jīng)濟評價 一、項目社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 （二）目前對人和社會影響 二、項目環(huán)境效益評價 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、項目貸款綜合評價指標 （一 ） 本市本項目項目開發(fā)商的資信指標 （二 ）本市本項目 項目貸款評估 情況 （三 ） 本市本項目項目 貸款擔(dān)保方式評價 二、項目 貸款綜合評價 三、項目貸款評價結(jié)果 （一）項目貸款的概況 （二）項目貸款的評價過程 第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建 議 一、評估結(jié)論 二、結(jié)論的建議及說明 第十九部分 可行性研究附報表 一、項目工程計劃橫道圖 二、 項目開發(fā)成本估算表 三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表 四、 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 五、 項目投資計劃與資金籌措估算表 六、 資金來源與運用表 七、 損益及利潤分配表 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） 九、 借款償還期測算表 十、敏感性分析表 附件 6 第一部分 項目總論 一、項目建設(shè)大體的概況 （一）開發(fā)建設(shè)項目前言 為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位 環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。 （三）本市城市建設(shè)概況 城市建設(shè)進行了總體的 規(guī)劃 ，目前已 全面推進城鎮(zhèn)化進程，啟動了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè) ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。 （五）城市發(fā)展規(guī)劃 重點建設(shè)區(qū)域： 金融、物流、行政中心 ， 地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，經(jīng)濟 核心區(qū)域。 （五）交通環(huán)境條件 全市通車里程 10000 公里。 (1)分析問題 (Analyzing Problem) (2)綜合研究 (Comprehensive Study) (3)方案評價 (Evaluating Schemes) 二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 價值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進。 （ 7）不可預(yù)見費 ,根據(jù)本項目規(guī)模的大小，以及開發(fā)商的背景情況，項目的可變影響因素相對較易控制，同時參照市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合類似的工程建設(shè)經(jīng)驗提取一定的比例。 （根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟評價風(fēng)險率） （二）結(jié)論 本項目之所以全部銷售的風(fēng)險較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。雖然評估結(jié)果表明項目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項目住宅銷售部分盈虧平衡點的銷售率在 65%左右（小于 70%），說明其風(fēng)險程度較低，從敏感性分析看出，本項目全部銷售部分的抗風(fēng)險能力較強，整個項目的經(jīng)濟評價比較理想，力爭提高項目的經(jīng)濟效益。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說， 19 每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費（建筑物 2cm 以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、 路） (主要包括：排水、供水、供電、道路 )。 （二）項目功能定位 遵照當(dāng)?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重 14 居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級、消費 升級的中高檔、高品質(zhì)住宅為主， 因此確定本項目