某小高層住宅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告(22頁)-地產(chǎn)可研-wenkub.com
2024-08-09 13:13 本頁面
【正文】 雖然評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷售率在 65%左右（小于 70%），說明其風(fēng)險(xiǎn)程度較低，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想，力爭(zhēng)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo) 必需要通過四個(gè)指標(biāo)的嚴(yán)格審查： 客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)。 （ 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。 （根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)率） （二）結(jié)論 本項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險(xiǎn)較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說， 19 每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià) 指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。參照市房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取相關(guān)值。 （ 7）不可預(yù)見費(fèi) ,根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模的大小，以及開發(fā)商的背景情況，項(xiàng)目的可變影響因素相對(duì)較易控制，同時(shí)參照市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合類似的工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)提取一定的比例。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建筑物 2cm 以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、 路） (主要包括：排水、供水、供電、道路 )。 六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論 (一 )分析功能 計(jì)算各方案的功能指數(shù)（ FIi） (二 )分析成本 計(jì)算各方案的成本指數(shù) (CIi) (三 )比較各方案的價(jià)值指數(shù) 第八部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 一、均價(jià)的確定 16 本次價(jià)格定位主要以市場(chǎng)比較法評(píng)估方式修正出本項(xiàng)目的價(jià)格。 。 (1)分析問題 (Analyzing Problem) (2)綜合研究 (Comprehensive Study) (3)方案評(píng)價(jià) (Evaluating Schemes) 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 價(jià)值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進(jìn)。 （二）項(xiàng)目功能定位 遵照當(dāng)?shù)卣畬?duì)商品房住宅品質(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重 14 居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級(jí)、消費(fèi) 升級(jí)的中高檔、高品質(zhì)住宅為主， 因此確定本項(xiàng)目以上的功能定位。 工商管理局 13 第六部分 地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一 、項(xiàng)目的 SWOT 矩陣分析 二、 項(xiàng)目 SWOT 策略應(yīng)用 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Strengths） 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用 —— （二）項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness） ? 劣勢(shì)應(yīng)對(duì) —— （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ Opportunities） ? 機(jī)會(huì)利用 —— （四）項(xiàng)目威脅（ Threats） 應(yīng)對(duì)措施 —— 三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng) 本產(chǎn)品將會(huì)是高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤，需要從市場(chǎng)角度、定位角度、產(chǎn)品角度等多方面結(jié)合，尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，只要能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，優(yōu)化劣勢(shì)，弱化威脅，就能形成較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。 （七） 政治優(yōu)勢(shì) 條件 （八） 旅游 資源條件 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 （一）建設(shè)項(xiàng)目地已“五通”條件具備 （二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析 一、項(xiàng)目地塊解析 (一 ) 項(xiàng)目所處 區(qū)位 特點(diǎn)分析 項(xiàng)目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點(diǎn)規(guī)劃的，該區(qū)域在購物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂等生活設(shè)施方面相對(duì)于市中心有較大的差距。 （五）交通環(huán)境條件 全市通車?yán)锍?10000 公里。 豐富的森林資源。 （一）區(qū)位環(huán)境條件 項(xiàng)目建設(shè)地塊項(xiàng)目周邊市政機(jī)關(guān)眾多， 道路寬敞，環(huán)境良好，區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境與老城區(qū)形成鮮明的對(duì)比。 11 樓盤品質(zhì)對(duì)銷售的影響不明顯 房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性 商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢(shì)。 （五）城市發(fā)展規(guī)劃 重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域： 金融、物流、行政中心 ， 地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，經(jīng)濟(jì) 核心區(qū)域。 每個(gè)片區(qū)里面又包含有若干個(gè)組團(tuán) 根據(jù)自然條件和帶狀城市特點(diǎn)，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的 “ 組團(tuán)式帶形城市 ” 。完成周邊地區(qū)的舊城改造 等。其中與外客商 (含國外 )簽訂投資項(xiàng)目 200 多個(gè)，總投資 億元。 （三）本市城市建設(shè)概況 城市建設(shè)進(jìn)行了總體的 規(guī)劃 ，目前已 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，啟動(dòng)了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè) ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。 地處山區(qū)，與云南、貴州、越南接壤，是滇、黔、?。▍^(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。 （二） 項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化 、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。 （ 16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃 出于對(duì)重大項(xiàng)目進(jìn)行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對(duì)本公 7 司的經(jīng)營(yíng)和
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