某小高層住宅項(xiàng)目投資可行性研究報告(22頁)-地產(chǎn)可研-閱讀頁
2024-09-02 13:13本頁面
【正文】 uating Schemes) 二、項(xiàng)目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 價值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進(jìn)。把三個階段和六個具體步驟及 7 個提出分別對應(yīng)列于表。 。 ? 三、項(xiàng)目市 場調(diào)研分析與評論 四、項(xiàng)目方案評價及比較分析 (一 )對項(xiàng)目進(jìn)行方案比較 (二 )項(xiàng)目功能分析 (三 )項(xiàng)目方案評價 五、項(xiàng)目方案評價及改進(jìn)分析 (一 )項(xiàng)目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序 房地產(chǎn)投資方案的進(jìn)度主要是功能 ,功能改進(jìn)根據(jù)功能與成本的匹配原則 ,可歸納結(jié)為成本的改進(jìn)。 六、項(xiàng)目方案評價結(jié)論 (一 )分析功能 計算各方案的功能指數(shù)（ FIi） (二 )分析成本 計算各方案的成本指數(shù) (CIi) (三 )比較各方案的價值指數(shù) 第八部分 項(xiàng)目價格定位 一、均價的確定 16 本次價格定位主要以市場比較法評估方式修正出本項(xiàng)目的價格。 二、單價的確定 詳細(xì)另行制定價格體系 第十一部分 建設(shè)工程規(guī)劃與安排 一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 （一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）開發(fā)計劃擬定的原則 （二）建設(shè)方式 （三）進(jìn)度安排 （四） 項(xiàng)目周期設(shè)定 （五）分段周期設(shè)定 第十二部分 投資估算及資金籌措計劃 一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與 成本費(fèi)用估算（投資估算） （一）開發(fā)成本估算 （ 1） 土地費(fèi)用 （ 土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等） （ 2） 前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期投入的調(diào)研費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用等。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（建筑物 2cm 以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、 路） (主要包括：排水、供水、供電、道路 )。 （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) ：包括項(xiàng)目公建項(xiàng)目的會所、物業(yè)管理用房等費(fèi)用。 （ 7）不可預(yù)見費(fèi) ,根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模的大小，以及開發(fā)商的背景情況，項(xiàng)目的可變影響因素相對較易控制，同時參照市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合類似的工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)提取一定的比例。 （二）開發(fā)費(fèi)用估算 （ 1）管理費(fèi)用 ： 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，參照市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié) 合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取以上費(fèi)用。參照市房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取相關(guān)值。 （二） 資金動作方式 三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息 長期借款采用：最后 1 年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 本項(xiàng)目以上三個靜態(tài)評價 指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。由于本項(xiàng)目為出售為主的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價，主要評價指標(biāo)有： 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo) 。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說， 19 每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。 第十五部分 不確定性分析 不確定因素主要來自以下幾個方面： 建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率 等 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)全部銷售率為 60%時，項(xiàng)目全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 （根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價風(fēng)險率） （二）結(jié)論 本項(xiàng)目之所以全部銷售的風(fēng)險較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。 二、敏感性分析 （ 1）售價、建安工程費(fèi)的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 （ 3）售價、建安工程費(fèi)的變動對投資利潤率的影響。同時，這些部門職工無房戶較多，在政府下文停止單位集 資建房的條件下，對商品房有較大需求。 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、貸款綜合評價指標(biāo) 必需要通過四個指標(biāo)的嚴(yán)格審查： 客戶評價、項(xiàng)目評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價。 三、項(xiàng)目貸款評價結(jié)果 綜合結(jié)論顯示表明： 銀行可以 完全 發(fā)放貸款 【詳細(xì)請見銀行貸款正本報告】 第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建議 一、評估結(jié)論 通過上述對該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會效益與市場前景是很好的。雖然評估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷售率在 65%左右（小于 70%），說明其風(fēng)險程度較低，從敏感性分析看出，本項(xiàng)目全部銷售部分的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價比較理想，力爭提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對報告的有關(guān)問題進(jìn)一步提出建議 及說明，并提出若干建議 第十九部分 可行性研究報告相關(guān)附表 一、工程計劃橫道圖 二、 開發(fā)成本估算表 （單位：萬元） 三、全部銷售收入分期比例預(yù)測表 22 四、 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 （單位：萬元） 五、 投資計劃與資金籌措估算表 （單位：萬元） 六、 資金來源與運(yùn)用表 （單位：萬元） 七、 損益及利潤分配表 （單位：萬元） 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） （單位：萬元） 九、 借款償還期測算表 （單位：萬元 ） 十、敏感性分析表 附件
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