【正文】 從以上表中數(shù)據(jù)可以看出： 2021 年上半年，海口市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不是很穩(wěn)定，例如 4 月份時有 %的增長， 5月份卻下降到 %，而 6 月份時又增長了 %，這其中主要是由于受到美麗沙項目土地資金往來的交易導(dǎo)致，增幅受到大項目的制約。 二、房地產(chǎn)施工面積小幅增長，新開工、竣工面積下降。其中，本年新開工面積 萬平方米，下降 %，增幅比一季度碧海御園項目可行性研究報告 14 上升 個 百分點，但較上年回落 個百分點。 三、經(jīng)濟適用住房占住宅施工面積比重最小 住房類型結(jié)構(gòu)對比表（表 2） 住宅施工面積（萬平方米） 普通住房占比 % 經(jīng)濟適用房 ％ 別墅、高檔 占比 % 公寓占比 % 2 月 3月 4月 5月 6月 從表 2 中的數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，海口市普通住房比重較大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經(jīng)濟適用房最小，只占一成。 四、商品房銷售面積、銷售額增幅回落。其中，商品住宅銷售面積 67萬平方米，增長 %，占九成以上的總銷售面積。由此可見， 雖然今年的商品房銷售市場沒有去年旺盛，但是銷售市場的主體還是沒有改變，仍然是住宅需求最為旺盛 。今年 6 月 1 日國家正式頒布實施 “ 國六條 ” 。預(yù)計今年下半年各類房屋銷售價格將會有所上升，但上升幅度不會太大。上半年 ，海口市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目累計到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金）為 億元，同比增長 %.其中，本年到位資金為 億元，增長 %.從資金來源的結(jié)構(gòu)看：國內(nèi)貸款 億元，下降 %，占本年資金比重的 %；利用外資 億元，增長 49 倍，占 %；自籌資金 億元，下降 %，碧海御園項目可行性研究報告 15 占 %；其他資金來源 億元，增長 %，占 %，其中定金及預(yù)收款 億元，下降 %.在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，雖然自籌資金和其他資金所占比重最大，但自籌資金的增速卻 有所下降，而利用外資卻在美麗沙項目的帶動下快速增長，與近幾年相比，今年利用外資已成為資金來源中不可或缺的一部分。從表 3看，上半年，?？谑欣塾嬐恋刭徶妹娣e達 萬平方米，其中美麗沙項目購置土地面積達 萬平方米。 土地購置面積完成情況表（表 3） 土地購置面積 扣除美麗沙項目后 （萬平方米） 增長 % 增長 % 2月 倍 3月 倍 4月 倍 5月 倍 6月 倍 造成上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運轉(zhuǎn)的主要原因有： 部分大型項目已竣工，如陽光經(jīng)典等項目； 新開工項目個數(shù)共 40 家，雖然只比去年同期減少 1 家，但新開工 面積卻減少了 萬平方米； 部分大型項目在去年底前已完成土地交易，而今年還未開工，如浪琴灣休閑度假村（去年完成土地購置 9425 萬元，項目目前在前期準(zhǔn)備階段， 7月份準(zhǔn)時開工）、美麗沙等項目。宏觀環(huán)境的支持和本土連續(xù)出臺的利好政策，不出 2 年，海南必將成為中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域，而海南地產(chǎn)的第一把火，將在?？跒辰鹳Q(mào)區(qū)一帶燃起。北京、上海等一 線城市房價的居高不下，以及生活成本的提高，使得一部分當(dāng)?shù)厝碎_始打算異地購房居住。 這些項目的銷售價格一般都在 6000 元 /平方米左右，相當(dāng)于一線城市郊區(qū)縣的房價，但居住環(huán)境和居住氛圍卻較一線城市郊區(qū)的一些項目要好得多。海南，憑借著得天獨厚的氣候環(huán)境，自然成了他們的居家、度假、養(yǎng)生的首選。 碧海御園項目可行性研究報告 16 在近期的重大報道中，我們看到：海南煉化 800 萬噸煉油項目建設(shè)已全部建成投產(chǎn)。一切生產(chǎn)步入正軌后，海南將出現(xiàn)一個石化產(chǎn)業(yè)群，撐起海南經(jīng)濟的半壁江山，海南煉化將是這個產(chǎn)業(yè)鏈的 “油頭 ”。房地產(chǎn)，作為極為敏感的前沿產(chǎn)業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)鏈下的最大受惠者。 從總體而言， 海南 住宅市場依舊保持平穩(wěn)增長態(tài)勢 ， 置業(yè)者受宏觀調(diào)控政策影響相對較少，經(jīng)過一段時間的政策消化，市場對調(diào)控的回應(yīng)日趨理性 ,而且走的更高 。 2021 年年底至 2021 年 8 月，市政府著力整頓市容，拆除違章建筑，營造良好的城市外部環(huán)境，極大的改善了海口市的城市面貌。 （ 2）構(gòu)建組團板塊、培植沿海、沿江和南部生態(tài)防護林帶，加大城市綠化覆蓋率，大幅度、高標(biāo)準(zhǔn)提升城市凈化、綠化和美化水平。 （ 4）加大岸線生態(tài)恢復(fù)性建設(shè)和美化綠化，合理使用岸線，最大程度地發(fā)揮各種岸線的不同功能。 （ 5）建立城市發(fā)展的動態(tài)監(jiān)控機制，依據(jù)人口增長和經(jīng)濟發(fā)展，及時調(diào)控城市建設(shè)用地投放總量，合理確定建設(shè)時序，切實加強土地資源的管理，嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地規(guī)模 。 獨有的地段優(yōu)勢 ——海口首席富人區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，這里集中了城市高端而周全的生活配套 。 2021 年?？谑?開展國際規(guī)劃競賽，國際招標(biāo)吸引美、澳、西、荷、德、日、新及香港等國內(nèi)外 11 家著名規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)角逐。最后以西班牙的方案勝出，該方案對?？诤诵臑I水區(qū)的功能定位、城市空間形態(tài)重新進行評估和認(rèn)識，對土地資源進行整合，構(gòu)筑優(yōu)美的濱水城市輪廓線，打通視線走廊，開辟連續(xù)的充滿活力的親水公共空間和綠色長廊、水上活動場所，結(jié)合歷史街區(qū)提高文化氛圍，完善配套設(shè)施，創(chuàng)造拉動經(jīng)濟的契機和更誘人的濱海城市風(fēng)貌。?？跒车囊?guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使?？诘臑I海土地價值得到回歸。 ?？跒呈呛Ｑ蠛统鞘械慕Y(jié)合，其特色是以城市的風(fēng)光與海灣的完美結(jié)合，效果不亞于夏威夷、佛羅里達、巴西海灘和巴厘島。欣賞濱海風(fēng)光、萬綠園，享受入戶溫泉將成為這里住戶們?nèi)粘１毯Ｓ鶊@項目可行性研究報告 18 生活的一部分。 （ 1）本項目地塊地處?？谑泻？跒?。 圖 21： 碧海御園項目鳥瞰之一 碧海御園項目可行性研究報告 19 圖 22： 碧海御園項目鳥瞰之二 圖 23： 項目現(xiàn)狀 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢及機會分析 ? 土地資源的稀缺性： 本案面海臨江，城市地域方面，屬?？谑校ㄊ壋鞘校┦袇^(qū)區(qū)域，是開發(fā)城市高等碧海御園項目可行性研究報告 20 級物業(yè)不可多得的地塊，被地產(chǎn)界譽為鉆石地段的明珠。?？谑姓前阉鳛榻ㄔO(shè)的重點 項目，作為未來?？谑械娜司幼罴循h(huán)境的“名片”。 ? 增值性： 本項目所在片區(qū)土地， 2021 年 6 月，?？谑姓谕恋芈爩彆?，公布了該片區(qū)土地價為每畝 80 萬元，比 2021 年同期上漲了 60%左右，更何況本項目土地位置是在?？跒称瑓^(qū)內(nèi)各項資源最好的，土地增值遠遠高于本區(qū)內(nèi)其它地塊，而且上漲增值最快 。 ? 不可替代性： 本案總體規(guī)劃在大師的精心雕琢下，把海南的椰風(fēng)海韻和歐美的人文景觀有機地結(jié)合并表現(xiàn)在本項目上，把建筑、人、自然、城市和諧完美地表現(xiàn)出來，是一個不可能復(fù)制的人文大社區(qū)。 ? 資源的獨霸性： 本項目占有的資源之豐富，連大型綜合旅游區(qū)都望背興嘆。 在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當(dāng)高的品牌知名度。 ? 健康之源： 據(jù)國家權(quán)威部門統(tǒng)計：?？诘目諝赓|(zhì)量指數(shù)：全世界第二；負氧離子指數(shù)：高于北京碧海御園項目可行性研究報告 21 8倍；全年海水溫度：平均 22度，全年平均氣溫 26 度；人均壽命 80 歲 ?? ? 景觀特寫 : 本項目運用唯美手法 ,把歐陸的詩情畫意完美地和地藉景觀和人文資源結(jié)合 ,使居住者身心與自然 “ 親密接觸 ” ，感受詩意般的意境。 ? 片區(qū)的形象： 本項目所在位置，是?？谑姓w規(guī)劃為高檔商住區(qū)， ?？跒呈呛Ｑ蠛统鞘械慕Y(jié)合，其特色是以城市的風(fēng)光與海灣的完美結(jié)合，效果不亞于夏威夷、佛羅里達、巴西海灘和巴厘島。 ? 政府重點項目 本項目是?？谑虚_發(fā)建設(shè)的重點項目，能夠得到政府的政策優(yōu)惠及政府的支持。 ? 自然災(zāi)害方面 海南是個多臺風(fēng)的省份，這一自然災(zāi)害也會對本項目有一定的影響。 國家統(tǒng)計局公布的 9 月 “ 國房景氣指數(shù) ” 為 ,比 8月份回落 點，比去年同月上升 點。 景氣指數(shù)是一個不宜高也不宜低的指數(shù)，在一定的可控區(qū)間內(nèi)是最理想的，因此回落不能一概論定房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣或者房價的下跌。就目前數(shù)據(jù)看，指數(shù)的微落恰恰說明控制得適當(dāng)。 9 月房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 8 月份上升 點，比去年同月上升 點。 前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 12902 億元，同比增長 %。 分用途看，商品住宅投資同比增長 %，增幅比去年同期加快 8個百分點；辦公樓投資同比增長 %，增幅比去年同期下降 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長 %，增幅比去年同期下降 7 個百分點；其他投資同比增長 %，增幅比去年同期下降 15 個百分點。指數(shù)為 ，比 8 月份上升 點，比去年同月上升 點。其中，空置商品住宅 6591 萬平方米，增長 %。 9 月各地房價走勢數(shù)據(jù)顯示，廣州房價出現(xiàn)下降，上海保持微降，北京增幅放緩。據(jù)全國 70 個城市房屋銷售價格指數(shù)顯示 ,今年第三季度，房屋銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，漲幅均比上季度微降 個百分點。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭得到控制，投機行為得到遏制，房價漲幅趨緩，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所 改善，消費心理正在發(fā)生變化。 1至 8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 ％，比去年同期回落了 個百分點，增幅低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點。 1至 8月，據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 40個城市中有 17個城市的商品住房預(yù)銷售成交量同比下降。商品住房成交量中，大套型、高價位占比下降，小套型、中低價位占比提高 。國家統(tǒng)計局城調(diào)隊抽樣調(diào)查， 8 月份 70 個大中城市新建商品住房銷售價格比去年同月上漲 ％，比上月上漲 ％，同比、環(huán)比漲幅分別比 7月份低 。 （ 5）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。 2021年度：持幣觀望態(tài)勢形成 由于銷售面積的統(tǒng)計含義與房屋成交面積有很大區(qū) 別，銷售面積的變化并不能反映房地產(chǎn)市場的短期政策效應(yīng)，報告選用定金及預(yù)收款、銷售竣工比、個人住房貸款等指標(biāo)的變化來代表房地產(chǎn)市場的需求變化。 一、銷售面積不能完全反映房屋當(dāng)期交易狀況 當(dāng)前國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計中對 “ 銷售面積 ” 的定義如下：指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。因此，銷售面積僅僅針對房地產(chǎn)增量市場當(dāng)期竣工當(dāng)期銷售或上期預(yù)售當(dāng)期竣工的房屋。按照我國房地產(chǎn)增量銷售的現(xiàn)狀，商品房增量的當(dāng)期銷售面積應(yīng)該包括商品房當(dāng)期預(yù)售面積和商品房現(xiàn)房銷售面積兩部分，其中，商品房預(yù)售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商 品房屋面積；商品房現(xiàn)房銷售面積指已竣工的增量房屋當(dāng)期銷售面積。 20