【導讀】碧海御園項目屬原昌煒城市花園組成部分，為歐式風格商住項目，造成功人士理想的灣泮家園。園路，南臨民生路，西接紫荊路，東靠世貿(mào)北路。昌煒玉園項目共分三期開發(fā)。為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團。本項目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟。二層及一棟三層商業(yè)用房組成，內(nèi)含高爾夫練習場。根據(jù)現(xiàn)在海口灣一般地產(chǎn)項目，銷售。價格在5000—6000元每平方米，預測碧海御園2年后的價格至少達到8,000元/m2。規(guī)劃已獲批，正在進行修訂。該項目開發(fā)單位為海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2021年，煒榮獲海南地產(chǎn)前12強；公司在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當高的品牌知名度。在現(xiàn)有的96名員工中，具有專業(yè)的技術(shù)職稱或大專以上學歷人才占80%。據(jù)調(diào)查，目前?？跒呈菎u內(nèi)島外高收入階層購房的首選區(qū)域。部委《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》的影響，但據(jù)統(tǒng)計，1至9月，

　　

【正文】 極具投資開發(fā)價值。 2021 年海口市 開展國際規(guī)劃競賽，國際招標吸引美、澳、西、荷、德、日、新及香港等國內(nèi)外 11 家著名規(guī)劃設計機構(gòu)角逐。經(jīng)過首輪淘汰，核心濱水區(qū)的規(guī)劃較量在澳大利亞、荷蘭、美國、西班牙等 4 家以設計濱海、水域新城擅長的國際知名設計機構(gòu)間展開。最后以西班牙的方案勝出，該方案對?？诤诵臑I水區(qū)的功能定位、城市空間形態(tài)重新進行評估和認識，對土地資源進行整合，構(gòu)筑優(yōu)美的濱水城市輪廓線，打通視線走廊，開辟連續(xù)的充滿活力的親水公共空間和綠色長廊、水上活動場所，結(jié)合歷史街區(qū)提高文化氛圍，完善配套設施，創(chuàng)造拉動經(jīng)濟的契機和更誘人的濱海城市風貌。 ?？诤诵臑I水區(qū)是稀缺資源，擁有長達 8000 多米的海邊長廊，連接秀英港和新埠橋南渡江入?？?，是全國最長、最寬、最有縱深度、最富生態(tài)美感的惟一熱帶風光型、濱海濱江與河溪入?？谛汀⒑┬屯鉃?。海口灣的規(guī)劃和建設，最直接的效果是提升城市品位，使?？诘臑I海土地價值得到回歸。挖掘獨特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價值、房地產(chǎn)價值。 海口灣是海洋和城市的結(jié)合，其特色是以城市的風光與海灣的完美結(jié)合，效果不亞于夏威夷、佛羅里達、巴西海灘和巴厘島。 ?？跒车撵`性，造型挺拔秀麗，寬敞的私家花園，最大限度地保證了私密性和 舒適度，是?？谏儆械母呒壸≌瑓^(qū)。欣賞濱海風光、萬綠園，享受入戶溫泉將成為這里住戶們?nèi)粘１毯Ｓ鶊@項目可行性研究報告 18 生活的一部分。度假式生活將成為高品質(zhì)新生活方式。 （ 1）本項目地塊地處?？谑泻？跒场＃ㄔ斠婍椖课恢螟B瞰圖） （ 2） 2021 年?？谑薪?jīng)濟工作會議決定，從 2021 年起，?？诘难睾Ｒ痪€地不得再進行商品房開發(fā)，這意味這本項目地塊極具升值空間。 圖 21： 碧海御園項目鳥瞰之一 碧海御園項目可行性研究報告 19 圖 22： 碧海御園項目鳥瞰之二 圖 23： 項目現(xiàn)狀 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢及機會分析 ? 土地資源的稀缺性： 本案面海臨江，城市地域方面，屬?？谑校ㄊ壋鞘校┦袇^(qū)區(qū)域，是開發(fā)城市高等碧海御園項目可行性研究報告 20 級物業(yè)不可多得的地塊，被地產(chǎn)界譽為鉆石地段的明珠。 2021 年，國務院批準成立新的?？谑泻螅@片土地憑借其優(yōu)越的先天條件，海口灣的國際規(guī)劃，尤其沿江靠海地區(qū)，更引起人們的關(guān)注（ 05 年 2 月市政府已確定，沿海、沿江一線地區(qū)不再批準房地產(chǎn)項目）。?？谑姓前阉鳛榻ㄔO的重點 項目，作為未來?？谑械娜司幼罴循h(huán)境的“名片”。 ? 位置的優(yōu)勢： 本案地理位置相當 獨有的地段優(yōu)勢 ——?？谑紫蝗藚^(qū)、中央商務區(qū)，這里集中了城市高端而周全的生活配套 ； 城市主干道濱海大道貫通本案于城市中心，緊臨本案的是一條規(guī)劃的環(huán)海景觀路，一頭連接世紀大橋，一頭直奔西海岸。 ? 增值性： 本項目所在片區(qū)土地， 2021 年 6 月，?？谑姓谕恋芈爩彆?，公布了該片區(qū)土地價為每畝 80 萬元，比 2021 年同期上漲了 60%左右，更何況本項目土地位置是在?？跒称瑓^(qū)內(nèi)各項資源最好的，土地增值遠遠高于本區(qū)內(nèi)其它地塊，而且上漲增值最快 。況且在本區(qū)域內(nèi)已沒有可供開發(fā)的土地。 ? 不可替代性： 本案總體規(guī)劃在大師的精心雕琢下，把海南的椰風海韻和歐美的人文景觀有機地結(jié)合并表現(xiàn)在本項目上，把建筑、人、自然、城市和諧完美地表現(xiàn)出來，是一個不可能復制的人文大社區(qū)。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢： 本案聘請了國內(nèi)著名的大師及專家團進行規(guī)劃設計，保證了歐陸風格的原汁原味，開創(chuàng)了海南主題、文化、環(huán)境、人文地產(chǎn)的先河，成為海南精品高檔住宅的領袖。 ? 資源的獨霸性： 本項目占有的資源之豐富，連大型綜合旅游區(qū)都望背興嘆。本項目西邊是?？诟邸⑽骱０叮瑬|有萬綠園生態(tài)公園，北有著名的瓊 洲海峽，世紀大橋，南有大都市的各項配套，本社區(qū)內(nèi)有“亭、臺、樓、閣、小橋流水” ?? ? 品牌優(yōu)勢： 新昌煒是海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上級公司，是 2 級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實力雄厚，在海南開發(fā)過南興大廈、玉和花園 1 期、 2 期、 3 期、昌煒玉園一區(qū)等，先后獲得省、市地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)，品牌信譽，知名度較高。 在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當高的品牌知名度。 ? 成功管理： 本項目在運作之前， 新昌煒 的管理者們，在海口成功地建設了一個“ 昌煒玉園一區(qū) ”得到市場及專家的好評，因此，對海南地產(chǎn)的開發(fā)積累了相當豐富的操作和管理經(jīng)驗，這也是碧海玉園開發(fā) 成功的保證。 ? 健康之源： 據(jù)國家權(quán)威部門統(tǒng)計：?？诘目諝赓|(zhì)量指數(shù)：全世界第二；負氧離子指數(shù)：高于北京碧海御園項目可行性研究報告 21 8倍；全年海水溫度：平均 22度，全年平均氣溫 26 度；人均壽命 80 歲 ?? ? 景觀特寫 : 本項目運用唯美手法 ,把歐陸的詩情畫意完美地和地藉景觀和人文資源結(jié)合 ,使居住者身心與自然 “ 親密接觸 ” ，感受詩意般的意境。 本案作為都市中少見的“低密度高檔歐陸風格住宅區(qū)”，該項目在寸土寸金中營造歐陸景觀，“人性化”的居住環(huán)境，犧牲了一部分經(jīng)濟利益，卻很好地解決了黃金區(qū)位和居住環(huán)境的矛盾，同時，與周邊的其他公寓、小區(qū)形成強烈對 比，“碧海玉園”（本案）的價值彰顯無疑。 ? 片區(qū)的形象： 本項目所在位置，是?？谑姓w規(guī)劃為高檔商住區(qū)， ?？跒呈呛Ｑ蠛统鞘械慕Y(jié)合，其特色是以城市的風光與海灣的完美結(jié)合，效果不亞于夏威夷、佛羅里達、巴西海灘和巴厘島。 ? 服務的持續(xù)性 本項目聘請國家級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，實行導入 ISO9001： 2021 質(zhì)量管理體系，實行標準化、親情化、個性化的物業(yè)管理，是公司“服務到永遠” 理念的延伸。 ? 政府重點項目 本項目是?？谑虚_發(fā)建設的重點項目，能夠得到政府的政策優(yōu)惠及政府的支持。 劣勢及威脅 ? 政策方面： 20212021 年房地產(chǎn)界可謂“政策年”，國家宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的利空因素大于利好；銀行提息已是不可爭的事實，項目、融資比往年更難；國家不僅提高開發(fā)項目資本金比例，還從住房貸款上對第二套以上住房的購買行為進行了限制。都將影響購房者的購買心理 ? 2021 年 6 月，國務院對國內(nèi)房地產(chǎn)價格虛高地區(qū)公布的國六條，勢必影響海南地產(chǎn)價格上漲空間，對本案的影響不大，但對本案最大利潤的目標定有一定的影響。 ? 自然災害方面 海南是個多臺風的省份，這一自然災害也會對本項目有一定的影響。 碧海御園項目可行性研究報告 22 產(chǎn)市場分析 2021年 國房景氣指數(shù)連續(xù)兩月微落房價趨穩(wěn) 自今年 7 月國房景氣指數(shù)攀升到近 104 的高位之后，八九月份出現(xiàn)了連續(xù)的微落。 國家統(tǒng)計局公布的 9 月 “ 國房景氣指數(shù) ” 為 ,比 8月份回落 點，比去年同月上升 點。 微落顯示地產(chǎn)調(diào)控有了一定的效果，景氣指數(shù)沒有進一步攀升，基本回落到 103 左右的穩(wěn)定區(qū)間之內(nèi)。 景氣指數(shù)是一個不宜高也不宜低的指數(shù)，在一定的可控區(qū)間內(nèi)是最理想的，因此回落不能一概論定房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣或者房價的下跌。 2021 年以來的兩輪房地產(chǎn) 調(diào)控基本思路是穩(wěn)定房價，結(jié)構(gòu)調(diào)整。就目前數(shù)據(jù)看，指數(shù)的微落恰恰說明控制得適當。 雖然總的指數(shù)下降，但值得注意的是房地產(chǎn)開發(fā)投資項指數(shù)仍然上升。 9 月房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 8 月份上升 點，比去年同月上升 點。 商品住宅投資仍是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長的主要原因。 前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 12902 億元，同比增長 %。其中商品房的增幅最大。 分用途看，商品住宅投資同比增長 %，增幅比去年同期加快 8個百分點；辦公樓投資同比增長 %，增幅比去年同期下降 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長 %，增幅比去年同期下降 7 個百分點；其他投資同比增長 %，增幅比去年同期下降 15 個百分點。 其中商品房空置面積分類指數(shù)同比回升，環(huán)比增幅較大。指數(shù)為 ，比 8 月份上升 點，比去年同月上升 點。到 9月末，全國商品房空置面積為 億平方米，同比增長 %。其中，空置商品住宅 6591 萬平方米，增長 %。 另外三個指數(shù)環(huán)比波動都不大，資金來源分類指數(shù)為 ，比 8 月份下降 點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份上升 點；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份下降 點。 9 月各地房價走勢數(shù)據(jù)顯示，廣州房價出現(xiàn)下降，上海保持微降，北京增幅放緩。商品住房價格漲幅總體放緩。據(jù)全國 70 個城市房屋銷售價格指數(shù)顯示 ,今年第三季度，房屋銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，漲幅均比上季度微降 個百分點。 根據(jù)建設部房地產(chǎn)司有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控措施的落實，各地住房價格總體回落，房地市場趨于穩(wěn)定。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭得到控制，投機行為得到遏制，房價漲幅趨緩，住房供應結(jié)構(gòu)有所 改善，消費心理正在發(fā)生變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，從前 8 個月有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點： （ 1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。 1至 8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 ％，比去年同期回落了 個百分點，增幅低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點。 碧海御園項目可行性研究報告 23 （ 2）部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解。 1至 8月，據(jù)建設部房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)， 40個城市中有 17個城市的商品住房預銷售成交量同比下降。 （ 3）居民住房消費結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。商品住房成交量中，大套型、高價位占比下降，小套型、中低價位占比提高 。 （ 4）商品住房平均價格漲幅繼續(xù)回落。國家統(tǒng)計局城調(diào)隊抽樣調(diào)查， 8 月份 70 個大中城市新建商品住房銷售價格比去年同月上漲 ％，比上月上漲 ％，同比、環(huán)比漲幅分別比 7月份低 。 10月份，全國 70個城市房屋銷售價格同比上漲 ％，漲幅比上月高 個百分點。 （ 5）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。截至 8月底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款余額分別增長 ％和 ％，比年初下降了 和 個百分點。 2021年度：持幣觀望態(tài)勢形成 由于銷售面積的統(tǒng)計含義與房屋成交面積有很大區(qū) 別，銷售面積的變化并不能反映房地產(chǎn)市場的短期政策效應，報告選用定金及預收款、銷售竣工比、個人住房貸款等指標的變化來代表房地產(chǎn)市場的需求變化。分析結(jié)果表明：在連續(xù)出臺的以抑制投機、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下， 2季度，消費者持幣觀望態(tài)勢形成，房地產(chǎn)市場需求增長快速下降，同時房屋銷售價格上漲速度放緩。 一、銷售面積不能完全反映房屋當期交易狀況 當前國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計中對 “ 銷售面積 ” 的定義如下：指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售 合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。因此，銷售面積僅僅針對房地產(chǎn)增量市場當期竣工當期銷售或上期預售當期竣工的房屋。 完整的房地產(chǎn)市場應該包括房地產(chǎn)存量市場，能夠反映房地產(chǎn)市場當前交易情況的指標應該是 “ 房屋成交面積 ” ，包括商品房增量的當期銷售面積和二手房屋銷售面積。按照我國房地產(chǎn)增量銷售的現(xiàn)狀，商品房增量的當期銷售面積應該包括商品房當期預售面積和商品房現(xiàn)房銷售面積兩部分，其中，商品房預售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商 品房屋面積；商品房現(xiàn)房銷售面積指已竣工的增量房屋當期銷售面積。 比較 “ 房屋成交面積 ” 與 “ 銷售面積 ” 的定義，可以發(fā)現(xiàn)銷售面積與反映當期成交狀況的房屋成交面積有很大區(qū)別（見圖 5），銷售面積并不能完全反映房地產(chǎn)市場當期交易情況。 20