【正文】 宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)在景氣區(qū)間進(jìn)一步攀升。據(jù)對(duì)全省九大行業(yè) 310家企業(yè)監(jiān)測(cè)調(diào)查，2021 年，作為反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的企業(yè)家信心指數(shù)為 ， 2021 年為 ；反映微觀主體運(yùn)營(yíng)狀況的企業(yè)景氣指數(shù)為 ， 2021 年為 。宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)從上年的 相對(duì)景氣 區(qū)間攀升至 較景氣 區(qū)間，為 1998 年建立景氣監(jiān)測(cè)調(diào)查制度以來最為景氣的一年。 經(jīng)濟(jì)速度與效益同步提升。 2021 年全年地方財(cái)政收入 億元，按同口徑計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，比 GDP 增速快 個(gè)百分點(diǎn)，為 1994 年以來地方財(cái)政收入增長(zhǎng)最快速度。 ?？谑懈艣r ?？谑惺呛Ｄ鲜〉氖?huì)城市，是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，人口 160 多萬，土地面積 平方公里，城市定位為具有熱帶特色的外向型國(guó)際性現(xiàn)代化濱海生態(tài)城市。 美麗的?？谑侵袊?guó)唯一地處熱帶的濱海省會(huì)城市，這里陽光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國(guó)大中城市之首，名列世界 48 個(gè)國(guó)家 160 個(gè)大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。?？诘淖匀痪坝^優(yōu)美，人文資源豐富，生態(tài)環(huán)境良 好，終年遍地翠綠，四季鮮花盛開，具有濃郁的椰風(fēng)海韻情調(diào)，是中國(guó)最理想的避寒、冬泳和度假休閑勝地，也是中國(guó)最理想的居住城市之一， 2021 年榮獲“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。 自 1992 年以來，?？诳缛搿爸袊?guó)城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng)”。?？?GDP 占全省的 40%，財(cái)政總收入占全省的 50%，利用外資占全省的 60%，固定資產(chǎn)投資占全省的 55%。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，?？谑姓雠_(tái)了一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)處置爛尾樓，以美化海口；近兩年，不惜重金邀請(qǐng)國(guó)際著名的設(shè)計(jì)單位對(duì)?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī) 劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進(jìn)行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績(jī)，海口的輪廓已清晰可見。 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)概況 海口房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過 90 年代初期的泡沫后，近十年的沉寂蕭條，于 1998 年開始復(fù)蘇，隨后步入高速的發(fā)展期。 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為 億， 2021 年為 億， 2021年為 15億， 2021 年 27 億， 2021 年超過 55 億。自 2021 年后，每年的銷售面積在 100 萬平方米左右， 2021,2021 年兩年甚至出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積。爛尾樓已處置 80%以 上，需求旺盛 ,良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來越多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際大集團(tuán)前來投資，山東魯能集團(tuán)、天津泰達(dá)、中信泰富、華潤(rùn)集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍海南地產(chǎn)業(yè)。 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)在“十一”黃金周期間，接待客戶 20210 人次，銷售房產(chǎn) 36 套，銷售面積 3000 多平方米，交易金額 500 多萬元。看房和購(gòu)房的內(nèi)地客戶從“五一”期間的 58%上升到“十一”期間的 79%。 在 2021 年國(guó)慶期間的海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會(huì)上，僅僅幾天的時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)賣出 238 套商品房，成交金額 3000 多萬元。此外，還達(dá)成購(gòu)房意向 615 套， 成交金額 億元。來自內(nèi)地購(gòu)房者的購(gòu)房數(shù)量占了總成交量的 70%。 不僅數(shù)字表明了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯回暖，市政建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大有進(jìn)展。目前發(fā)展規(guī)劃已構(gòu)筑完成，大規(guī)模投資海南地產(chǎn)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。 微觀環(huán)境分析 區(qū)位分析 本案位于 坐落在?？跒匙钪行牡牡囟?,2021 年 7 月 13 日，海口市政府正式批準(zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃， 9 月 6 日，海南省政府批準(zhǔn)海口市總體規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。 9 月 27 日，?？跒吃敿?xì)規(guī)劃正式亮相，神秘面紗終被揭開。海口灣區(qū)曾邀請(qǐng)法國(guó)的NDA、美國(guó) 的愛普 斯 頓等數(shù)家國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終在 公里的海岸線上，規(guī)劃出 8 個(gè)項(xiàng)目，涵蓋旅游、度假、購(gòu)物和休閑功能。建成后將成為南中國(guó)乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。 海口灣是?？谥匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜巍⒕幼?、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?調(diào)查證明，海口灣已成為國(guó)內(nèi) 、 國(guó)外及本島購(gòu)房的首選地。 項(xiàng)目所在地臨江面海，緊臨海口萬畝綠肺萬綠園生態(tài)公園，有天然濱海浴場(chǎng)，環(huán)境靜溢優(yōu)美，自然景觀非常良好，日照時(shí)間長(zhǎng)，空氣質(zhì)量好；交通方面 ，地處市政主干道濱海大道，貫通世紀(jì)大橋，是?？谑姓攸c(diǎn)提高海口形象的景觀大道，交通便利暢達(dá)。 競(jìng)爭(zhēng)分析 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 目前，海南各大房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的眾多樓盤中，選擇同一家公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程建筑、物業(yè)管理的比比皆是。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不再表現(xiàn)為開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建筑、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，而是表現(xiàn)為更有個(gè)性和特點(diǎn)的品牌、服務(wù)、設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也就是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點(diǎn)”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個(gè)盤間競(jìng)爭(zhēng)是一定的，但也正是個(gè)盤體現(xiàn)無可替代的獨(dú)特的時(shí)候了，如麗 江花園的文化，祈福新村的規(guī)模和硬件，碧桂園的教育、服務(wù)，這些將成為海南房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)的新的核心營(yíng)銷動(dòng)力。 2021 年由于中央的宏觀調(diào)空，導(dǎo)致資本大規(guī)模地從珠三角、長(zhǎng)江三角等過熱地區(qū)向二線城市包括海南轉(zhuǎn)移。據(jù)了解，?？?、三亞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前有 90%來自省外。同時(shí)，泰國(guó)、香港、江浙、京滬、廣東等地的大的資本也開始聚焦海南，這些大地產(chǎn)集團(tuán)看好海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛進(jìn)島開發(fā)，勢(shì)必造成海南地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加速。根據(jù)人均 GDP 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。隨著海南的房地產(chǎn)在 2021年的復(fù) 蘇到近二年房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化趨勢(shì)。 供求分析 2021 年以?？诤腿齺唭傻貫榇淼暮Ｄ戏康禺a(chǎn)迎來了新一輪的“蘇醒”，雖然 2021 年中央對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中加大了力度，但海南的樓市經(jīng)過十多年的調(diào)整，爛尾樓已處置 80%以上，發(fā)展通道已基本掃清，市場(chǎng)已構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的大底，而且近兩年海南樓市明顯復(fù)蘇，目前開始強(qiáng)勁上揚(yáng)，行情看漲，吸引了越來越多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際大集團(tuán)投資商。 2021 年以來， ?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知的影響，但據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1 至 9 月，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，全市商品房銷售面積 萬平方米，仍然取得了較好的業(yè)績(jī)，全