【正文】 比較 “ 房屋成交面積 ” 與 “ 銷售面積 ” 的定義，可以發(fā)現(xiàn)銷售面積與反映當(dāng)期成交狀況的房屋成交面積有很大區(qū)別（見圖 5），銷售面積并不能完全反映房地產(chǎn)市場當(dāng)期交易情況。 完整的房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括房地產(chǎn)存量市場，能夠反映房地產(chǎn)市場當(dāng)前交易情況的指標(biāo)應(yīng)該是 “ 房屋成交面積 ” ，包括商品房增量的當(dāng)期銷售面積和二手房屋銷售面積。不包括已簽訂預(yù)售 合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。分析結(jié)果表明：在連續(xù)出臺(tái)的以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下， 2季度，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)勢形成，房地產(chǎn)市場需求增長快速下降，同時(shí)房屋銷售價(jià)格上漲速度放緩。截至 8月底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款余額分別增長 ％和 ％，比年初下降了 和 個(gè)百分點(diǎn)。 10月份，全國 70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 ％，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 4）商品住房平均價(jià)格漲幅繼續(xù)回落。 （ 3）居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 （ 2）部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，從前 8 個(gè)月有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。 根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)司有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，隨著中央穩(wěn)定住房價(jià)格各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，各地住房價(jià)格總體回落，房地市場趨于穩(wěn)定。商品住房價(jià)格漲幅總體放緩。 另外三個(gè)指數(shù)環(huán)比波動(dòng)都不大，資金來源分類指數(shù)為 ，比 8 月份下降 點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份上升 點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份下降 點(diǎn)。到 9月末，全國商品房空置面積為 億平方米，同比增長 %。 其中商品房空置面積分類指數(shù)同比回升，環(huán)比增幅較大。其中商品房的增幅最大。 商品住宅投資仍是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長的主要原因。 雖然總的指數(shù)下降，但值得注意的是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)指數(shù)仍然上升。 2021 年以來的兩輪房地產(chǎn) 調(diào)控基本思路是穩(wěn)定房價(jià)，結(jié)構(gòu)調(diào)整。 微落顯示地產(chǎn)調(diào)控有了一定的效果，景氣指數(shù)沒有進(jìn)一步攀升，基本回落到 103 左右的穩(wěn)定區(qū)間之內(nèi)。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 產(chǎn)市場分析 2021年 國房景氣指數(shù)連續(xù)兩月微落房價(jià)趨穩(wěn) 自今年 7 月國房景氣指數(shù)攀升到近 104 的高位之后，八九月份出現(xiàn)了連續(xù)的微落。都將影響購房者的購買心理 ? 2021 年 6 月，國務(wù)院對國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格虛高地區(qū)公布的國六條，勢必影響海南地產(chǎn)價(jià)格上漲空間，對本案的影響不大，但對本案最大利潤的目標(biāo)定有一定的影響。 劣勢及威脅 ? 政策方面： 20212021 年房地產(chǎn)界可謂“政策年”，國家宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的利空因素大于利好；銀行提息已是不可爭的事實(shí)，項(xiàng)目、融資比往年更難；國家不僅提高開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，還從住房貸款上對第二套以上住房的購買行為進(jìn)行了限制。 ? 服務(wù)的持續(xù)性 本項(xiàng)目聘請國家級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，實(shí)行導(dǎo)入 ISO9001： 2021 質(zhì)量管理體系，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、親情化、個(gè)性化的物業(yè)管理，是公司“服務(wù)到永遠(yuǎn)” 理念的延伸。 本案作為都市中少見的“低密度高檔歐陸風(fēng)格住宅區(qū)”，該項(xiàng)目在寸土寸金中營造歐陸景觀，“人性化”的居住環(huán)境，犧牲了一部分經(jīng)濟(jì)利益，卻很好地解決了黃金區(qū)位和居住環(huán)境的矛盾，同時(shí)，與周邊的其他公寓、小區(qū)形成強(qiáng)烈對 比，“碧海玉園”（本案）的價(jià)值彰顯無疑。 ? 成功管理： 本項(xiàng)目在運(yùn)作之前， 新昌煒 的管理者們，在海口成功地建設(shè)了一個(gè)“ 昌煒玉園一區(qū) ”得到市場及專家的好評(píng)，因此，對海南地產(chǎn)的開發(fā)積累了相當(dāng)豐富的操作和管理經(jīng)驗(yàn)，這也是碧海玉園開發(fā) 成功的保證。本項(xiàng)目西邊是?？诟?、西海岸，東有萬綠園生態(tài)公園，北有著名的瓊 洲海峽，世紀(jì)大橋，南有大都市的各項(xiàng)配套，本社區(qū)內(nèi)有“亭、臺(tái)、樓、閣、小橋流水” ?? ? 品牌優(yōu)勢： 新昌煒是海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上級(jí)公司，是 2 級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實(shí)力雄厚，在海南開發(fā)過南興大廈、玉和花園 1 期、 2 期、 3 期、昌煒玉園一區(qū)等，先后獲得省、市地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)，品牌信譽(yù)，知名度較高。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢： 本案聘請了國內(nèi)著名的大師及專家團(tuán)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證了歐陸風(fēng)格的原汁原味，開創(chuàng)了海南主題、文化、環(huán)境、人文地產(chǎn)的先河，成為海南精品高檔住宅的領(lǐng)袖。況且在本區(qū)域內(nèi)已沒有可供開發(fā)的土地。 ? 位置的優(yōu)勢： 本案地理位置相當(dāng) 獨(dú)有的地段優(yōu)勢 ——?？谑紫蝗藚^(qū)、中央商務(wù)區(qū)，這里集中了城市高端而周全的生活配套 ； 城市主干道濱海大道貫通本案于城市中心，緊臨本案的是一條規(guī)劃的環(huán)海景觀路，一頭連接世紀(jì)大橋，一頭直奔西海岸。 2021 年，國務(wù)院批準(zhǔn)成立新的海口市后，這片土地憑借其優(yōu)越的先天條件，?？跒车膰H規(guī)劃，尤其沿江靠海地區(qū)，更引起人們的關(guān)注（ 05 年 2 月市政府已確定，沿海、沿江一線地區(qū)不再批準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目）。（詳見項(xiàng)目位置鳥瞰圖） （ 2） 2021 年?？谑薪?jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定，從 2021 年起，?？诘难睾Ｒ痪€地不得再進(jìn)行商品房開發(fā)，這意味這本項(xiàng)目地塊極具升值空間。度假式生活將成為高品質(zhì)新生活方式。 ?？跒车撵`性，造型挺拔秀麗，寬敞的私家花園，最大限度地保證了私密性和 舒適度，是?？谏儆械母呒?jí)住宅區(qū)。挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值。 ?？诤诵臑I水區(qū)是稀缺資源，擁有長達(dá) 8000 多米的海邊長廊，連接秀英港和新埠橋南渡江入?？冢侨珖铋L、最寬、最有縱深度、最富生態(tài)美感的惟一熱帶風(fēng)光型、濱海濱江與河溪入?？谛?、海灘型外灘。經(jīng)過首輪淘汰，核心濱水區(qū)的規(guī)劃較量在澳大利亞、荷蘭、美國、西班牙等 4 家以設(shè)計(jì)濱海、水域新城擅長的國際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)間展開。 ?？谑姓疄樘嵘鞘衅肺叮哟罅顺鞘薪ㄔO(shè)力度，將城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境建設(shè)提高到一個(gè)新的發(fā)展水平，?？诘耐恋刭Y源也在升值，特別是濱海地塊 極具投資開發(fā)價(jià)值。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 項(xiàng)目位于海口市?？跒?，是海口城市中心的海岸線，背靠金貿(mào)區(qū)，面向大海，是都市繁華、陸地敦厚與海洋廣闊的過渡區(qū)域，既享受著海水的滋潤與自然的天籟，又有得天獨(dú)厚的自然資源和地理優(yōu)勢?；謴?fù)性建設(shè)和保護(hù)西海岸、南渡江西岸的生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)整治?？谕鉃I海環(huán)境，并充分利用其岸線資源，塑造濃郁的熱帶濱海城市特色。 （ 3）充分利用豐富的熱帶植物資源和自然條件，嚴(yán)格控制建筑密度和建筑高度，通過建筑物、道路、廣場和園林等各項(xiàng)建設(shè)，突出展示熱帶城市的環(huán)境和景觀特色。 海口市城市總體規(guī)劃（ 20212020）在 2021 年 6月正式通過審批，其中包括： （ 1）把?？诮ㄔO(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市，擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地，國際知名的綠色生態(tài)城市。 、政策等因素 海口市政府積極推動(dòng)城市建設(shè)，著力打造“中華民族的后花園”和“理想的第二居住地”的品牌，并于 2021 年 12 月榮獲“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”。產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，促使越來越多人赴島、特別是在省會(huì)城市 ——海口工作、定居、生活，直接刺激當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)的發(fā)展和成熟。屆時(shí)，海南煉化的銷售收入最保守的估計(jì)也會(huì)有 300 億元人民幣，將帶給海南每年約 20 億元的稅收；其建成還將促進(jìn)水電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括機(jī)械加工、交通運(yùn)輸?shù)?；由此將吸引巨大的人流、物?、資金流的聚集，帶來相應(yīng)消費(fèi)拉動(dòng)，包括商務(wù)旅游、生活消費(fèi)等。作為萬眾矚目的 “海南一號(hào)工程 ”，它寄托了海南島上無數(shù)人的熱切期望，它的建成將大力加速海南的發(fā)展步伐。不僅外部環(huán)境給海南本地地產(chǎn)市場的帶來極大的促進(jìn)作用，在海南，本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和利好政策也極大的刺激和 鼓勵(lì)著地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。巨大的房價(jià)差額，促使越來越多的當(dāng)?shù)厝诉x擇異地置業(yè)、投資。正是這一點(diǎn)，卻給了外地樓盤，特別是沿海城市的樓盤 “趁虛而入 ”的絕佳時(shí)機(jī)。 而且，外地樓盤正在對一線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)起一場巨大的 “營銷攻勢 ”。 目前海南房產(chǎn)市場正趨于平穩(wěn) 發(fā)展 ,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開。受美麗沙項(xiàng)目的影響，每個(gè)月的增幅都成倍數(shù)增長，但增長幅度卻逐月下降，而扣除美麗沙項(xiàng)目后，增幅也成負(fù)增長，由此說明，今年政府對于土地的供應(yīng)已經(jīng)開始 加強(qiáng)了監(jiān)管力度，預(yù)計(jì)今年下半年，土地供應(yīng)情況將會(huì)有所緊縮。 七、土地供應(yīng)將會(huì)有所緊縮 “ 國六條 ” 第二條提出 “ 科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為 ” 。 六、資金來源充足，利用外資增勢最快。受 “ 國六條 ” 的影響，海口市房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格不太穩(wěn)定 ，在6 月份時(shí)呈小幅增長趨勢（見下圖）：前 5 個(gè)月普通住房的平均銷售價(jià)格一直控制在 2500元以下， 3 月份最低（ 2361 元）， 4 月份開始有所上升， 6 月份時(shí)有所突破，達(dá)到 2504元；經(jīng)濟(jì)適用住房在 3 月份時(shí)達(dá)到 2324 元， 4 月份開始回落， 5月份回落到 2021 元， 6 月份時(shí)又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從 2 月份的3728 元上升到 6月份的 4259 元，在 5月份時(shí)已突破了 4000 元。 五、房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格小幅增長，但總體價(jià)格浮動(dòng)不大。上半年，房屋銷售總額 億元，同比增長 %，比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售 億元，增長 %，占總銷售額八成以上。上半年，?？谑猩唐贩夸N售面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季 度減少 個(gè)百分點(diǎn)。從整體上看，上半年新一輪的宏觀調(diào)控政策，并沒有影響到?？谑懈黝愖》康慕Y(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用房的比重從 4 月份起逐漸減少，要貫徹落實(shí) “ 國六條 ” ，下半年必須加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。房屋竣工面積 萬平方米，下降%，比上個(gè)月回落 43 個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市完成房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，增幅比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)完成投資比重在逐月下降，從 2 月份的 %下降到 6月份的 %，減少了 個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，海口市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，增幅比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)， 但較上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年上半年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控周期中的 “ 二次調(diào)控 ” 階段，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場受調(diào)控政策的影響 ，但 影響 不是很大， 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)。如“五一”黃金周期間，由海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)牽頭在上海設(shè)立的長年展銷會(huì)取得良好效果，對外高舉度假牌，利用各種方式加大對島外促銷。 （ 3）由于國內(nèi)其他城市開始整頓房地產(chǎn)市場，使得海南房地產(chǎn)市場遇到大發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)。在海南各大房地產(chǎn)交易市場發(fā)現(xiàn)，《意見 》八條規(guī)定頒布至今，海口沒有出現(xiàn)內(nèi)地許多城市二手房突擊拋盤的現(xiàn)象，市場反應(yīng)出奇平淡。 海南房地產(chǎn)在其他城市狂熱的時(shí)候沒有暴漲，那么在其驟冷的時(shí)候自然也不會(huì)暴跌，因?yàn)楹Ｄ吓c內(nèi)地的房地產(chǎn)市場在性質(zhì)上已有了根本性差異。在今后較長一段時(shí)間內(nèi)， “平穩(wěn)向上 ”仍是海口房價(jià)運(yùn)行的主旋律從 今年房價(jià)的變動(dòng)情況看，一季度同 在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為調(diào)控政策影響下， 海南 樓市進(jìn)入政策與市場的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢，宏觀調(diào)控作用初顯。 不過，由于 海南本身的情況， 整體房價(jià)已有 一定的 升幅，部分上升動(dòng)力得到有效釋放，隨著調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)到位，估計(jì)未來 海南 房價(jià)仍將進(jìn)入緩慢上升階段。 2021 年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場，包括泰達(dá)、 魯能 、寶安、 中 信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國內(nèi)其他實(shí)力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)：和記黃埔、中國保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣 250 億元，新世界 億元拍下海口美麗沙，廣東富力聯(lián)合海南怡豐 15 億打造香水灣，雅居樂 130 億加入建設(shè)清水灣項(xiàng)目 …… 由于 “ 國六條 ” 和 “ 國十五條 ” 等實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實(shí)施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗(yàn)證。當(dāng)年 9 月 24 日，海南省人大常委會(huì)即頒布《關(guān)于加快海南積壓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作的決定》。 海南房地產(chǎn)市場受政策的影響程度 國家不斷的對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對海南影響不大 ，因?yàn)楹Ｄ虾蛧鴥?nèi)其它地區(qū)不一樣 ,國務(wù)院 為幫助海南走出困境， 1999 年 7 月 14 日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知（國辦發(fā)［ 1999］ 62 號(hào)）。