某小高層住宅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告(22頁(yè))-地產(chǎn)可研-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 3） 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù) 8 （ 4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 結(jié)論 二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 （一）項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （二）項(xiàng)目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護(hù) （三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 （四）投資估算和資金籌措 （ 1）投資估算 （ 2）資金籌措 （五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) （六）項(xiàng)目銷售模式與合作方式 （七）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。本市地區(qū)特點(diǎn)推動(dòng)了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。其中，一產(chǎn)增長(zhǎng) %，二產(chǎn)增長(zhǎng) %，三產(chǎn)增長(zhǎng) %。努力創(chuàng)建全國(guó)優(yōu)秀旅游城市、園林城市、生態(tài)城市、最佳人居城市。公園也將建設(shè)完成。 至 2020 年，城市居民的生活環(huán) 境有較大的改 10 善，城市形象基本確立，初步形成城市發(fā)展的骨架 （二）城市未來(lái)的規(guī)模 到 2020 年，中心城區(qū)人口將達(dá)到約 100 萬(wàn)人，其中，主城區(qū)規(guī)劃人口為 50萬(wàn)，工業(yè)園區(qū)人口為 50 萬(wàn)，總建設(shè)用地約為 100 平方公里 。城市重心將東移 。 創(chuàng)建符合生態(tài)安全，突出 “ 藍(lán)天、青山、綠樹(shù)、碧水、紅瓦 ” 特色的國(guó)家級(jí)環(huán)保城市和生態(tài)城市，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)環(huán)保城市和生態(tài)城市。 （二）政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 有利影響 存在的隱患 第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 城區(qū)環(huán)境得天獨(dú)厚、資源豐富、土地廣袤，這里將發(fā)展成為市的一個(gè)高尚新社區(qū)，并享受著國(guó)家相關(guān) 優(yōu)惠 政策，隨著政府的重點(diǎn)規(guī)劃，城區(qū)周邊配套設(shè)施將進(jìn)一步改善。 （二）自然資源條件 （ 1） 礦產(chǎn)資源非常豐富，且礦產(chǎn)種類多，儲(chǔ)量大。 (三 )氣候與地理?xiàng)l件 受地型的影響，是個(gè)典型的小盆地城市，夏長(zhǎng)冬短，熱量充足，光照較強(qiáng)，降水量適中 ，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季炎熱、潮濕，冬無(wú)嚴(yán)寒。公共汽車由市的中心方向開(kāi)往 “項(xiàng)目”附近 ，坐車由 “項(xiàng)目” 至市中心只需 5 分鐘，交通十分便捷。 該定位 對(duì)未來(lái)社區(qū)大環(huán)境提升有很大促進(jìn)作用。 從消費(fèi)者的角度出發(fā)，“新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，關(guān)注發(fā)展人居生活觀。市新政務(wù)區(qū)的附屬居住中心位置也造就了 “ 城市居住中心特色住宅 ” 的要求。把三個(gè)階段和六個(gè)具體步驟及 7 個(gè)提出分別對(duì)應(yīng)列于表。 ? 三、項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論 四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析 (一 )對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行方案比較 (二 )項(xiàng)目功能分析 (三 )項(xiàng)目方案評(píng)價(jià) 五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析 (一 )項(xiàng)目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序 房地產(chǎn)投資方案的進(jìn)度主要是功能 ,功能改進(jìn)根據(jù)功能與成本的匹配原則 ,可歸納結(jié)為成本的改進(jìn)。 二、單價(jià)的確定 詳細(xì)另行制定價(jià)格體系 第十一部分 建設(shè)工程規(guī)劃與安排 一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 （一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則 （二）建設(shè)方式 （三）進(jìn)度安排 （四） 項(xiàng)目周期設(shè)定 （五）分段周期設(shè)定 第十二部分 投資估算及資金籌措計(jì)劃 一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與 成本費(fèi)用估算（投資估算） （一）開(kāi)發(fā)成本估算 （ 1） 土地費(fèi)用 （ 土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等） （ 2） 前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期投入的調(diào)研費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用等。 （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) ：包括項(xiàng)目公建項(xiàng)目的會(huì)所、物業(yè)管理用房等費(fèi)用。 （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 （ 1）管理費(fèi)用 ： 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，參照市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié) 合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取以上費(fèi)用。 （二） 資金動(dòng)作方式 三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息 長(zhǎng)期借款采用：最后 1 年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。由于本項(xiàng)目為出售為主的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo) 。 第十五部分 不確定性分析 不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面： 建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率 等 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)全部銷售率為 60%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。 二、敏感性分析 （ 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。同時(shí)，這些部門職工無(wú)房戶較多，在政府下文停止單位集 資建房的條件下，對(duì)商品房有較大需求。 三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果 綜合結(jié)論顯示表明： 銀行可以 完全 發(fā)放貸款 【詳細(xì)請(qǐng)見(jiàn)銀行貸款正本報(bào)告】 第十八部分 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議 一、評(píng)估結(jié)論 通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。統(tǒng)分結(jié)合有關(guān)專家組成員的意見(jiàn)匯總，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步提出建議 及說(shuō)明，并提出若干建議 第十九部分 可行性研究報(bào)告相關(guān)附表 一、工程計(jì)劃?rùn)M道圖 二、 開(kāi)發(fā)成本估算表 （單位：萬(wàn)元） 三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表 22 四、 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 （單位：萬(wàn)元） 五、 投資計(jì)劃與資金籌措估算表 （單位：萬(wàn)元） 六、 資金來(lái)源與運(yùn)用表 （單位：萬(wàn)元） 七、 損益及利潤(rùn)分配表 （單位：萬(wàn)元） 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） （單位：萬(wàn)元） 九、 借款償還期測(cè)算表 （單位：萬(wàn)元 ） 十、敏感性分析表 附件
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