某小高層住宅項目投資可行性研究報告(22頁)-地產(chǎn)可研(存儲版)
【正文】 (2)風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差 (3)凈現(xiàn)值變異系數(shù) 20 四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險類型及防范措施 （二）風(fēng)險控制 第十六部分 國民經(jīng)濟評價 一、社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 市內(nèi)行政單位大量東移促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。故本項目方案可行。 （ 3）財務(wù)費用： 貸款還本付息表 見第十七部分附表 以上項目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應(yīng)按照國家有關(guān)財務(wù)與會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本 （三）總成本費用匯總及分攤表 本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表 二、項目資金籌措 (一 )項目 投資組合方式 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道： 一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分 。 此項運用單價估算 法求得。 ? 。 （三）項目形象定位 在以普通住宅見長的市場，惟有通過規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色。 行政辦公中心是本項目所處地段的第一大功能定位。 （ 3） 全國著名的亞熱帶水果基地、南菜北運基地和 “ 水果 之鄉(xiāng) ” 。 區(qū)域規(guī)劃定位對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。城市由單中心向多中心發(fā)展；由單一城市向區(qū) 域內(nèi)城鎮(zhèn)群組演變。 （五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況 2020 年是城市建設(shè)大投入、高效率、大變化、大發(fā)展的一年， 完成公路的改造 ， 建設(shè)大橋至大橋間的城市主干道， 在 首先啟動行政中心的建設(shè) ， 其次建設(shè)會展中心。 （二）本市經(jīng)濟概況 2020 年上半年，全市生產(chǎn)總值完成 100 億元，同比增長 20%，總量排在第六位，增幅排在第一位。 （三）獨立 承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員 項目的 可行性研究工作由項目開發(fā)商： 本公司獨立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項目編制過程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國土資源局等相關(guān)政府部門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項目項目”可行性研究與評價工作委員會 （四）可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )》； （ 2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 3）中國國際工程咨詢公司《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法 的通知》及附件； （五）可行性研究報告研究范圍 研究范圍主要包括：住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價，銀行貸款評價等。 （ 16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃 出于對重大項目進行整體把控的需要，調(diào)整了企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和管理層，鞏固傳統(tǒng)行業(yè)，拓展房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展需要，對本公 7 司的經(jīng)營和發(fā)展做出以下戰(zhàn)略性規(guī)劃 （ 17）項目的基本概況 本市本項目項目位于本市城 東區(qū)， 項目規(guī)劃經(jīng)本市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施。 地處山區(qū)，與云南、貴州、越南接壤，是滇、黔、?。▍^(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。其中與外客商 (含國外 )簽訂投資項目 200 多個，總投資 億元。 每個片區(qū)里面又包含有若干個組團 根據(jù)自然條件和帶狀城市特點，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的 “ 組團式帶形城市 ” 。 11 樓盤品質(zhì)對銷售的影響不明顯 房價穩(wěn)步增長，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性 商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢。 豐富的森林資源。 （七） 政治優(yōu)勢 條件 （八） 旅游 資源條件 二、項目建設(shè)條件 （一）建設(shè)項目地已“五通”條件具備 （二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析 一、項目地塊解析 (一 ) 項目所處 區(qū)位 特點分析 項目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點規(guī)劃的，該區(qū)域在購物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂等生活設(shè)施方面相對于市中心有較大的差距。 （二）項目功能定位 遵照當(dāng)?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重 14 居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級、消費 升級的中高檔、高品質(zhì)住宅為主， 因此確定本項目以上的功能定位。 。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費（建筑物 2cm 以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線與道、 路） (主要包括：排水、供水、供電、道路 )。參照市房地產(chǎn)項目的銷售平均水平和經(jīng)驗值，結(jié)合本項目的特點，取相關(guān)值。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源的資金，也就是說， 19 每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。 （ 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。雖然評估結(jié)果表明項目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項目住宅銷售部分盈虧平衡點的銷售率在 65%左右（小于 70%），說明其風(fēng)險程度較低，從敏感性分析看出，本項目全部銷售部分的抗風(fēng)險能力較強，整個項目的經(jīng)濟評價比較理想，力爭提高項目的經(jīng)濟效益。 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、貸款綜合評價指標(biāo) 必需要通過四個指標(biāo)的嚴(yán)格審查： 客戶評價、項目評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價。 （根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟評價風(fēng)險率） （二）結(jié)論 本項目之所以全部銷售的風(fēng)險較大，但住宅銷售回收資金的速度較快 ,回收資金馬上又投入到項目的投資中去 ,減少了商鋪與車位的資金投入量 ,像貸款利息 ,全用住宅銷售收入來支付 。 二、損益表與靜態(tài)盈利分析 本項目以上三個靜態(tài)評價 指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項目可行。
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