【正文】 180200 5% 5% 200 以上 合計 30% 20% 20% 15% 5% 10% 100% 說明： 目前呼市市場去化較好的房型面積在 80－ 100 平方米和 130－ 140 平方米兩個區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。 價格建議 （ 1）分期銷售價格模式預計 A、平均單價 ―― 多層： 1800 元 /平方米； 小高層： 2200 元 /平方米。 由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多 布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。 可以保持三段式的風格，下半部分的面磚可以采用中性色。 專業(yè)好文檔 可以保持三段式的風格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào) 略深。小區(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當配以休閑運動場地。 2021 年開工， 3 年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。在某些小區(qū)，開發(fā)商實際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個來源。有關(guān)的管線應(yīng)預埋到位。多層建安成本 600元，高層建安成本 1100。 參見損益表 成本構(gòu)成表 項 目 單 價 (元 /平方米 ) 合 計 (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設(shè)計費 三通一平 請照等費用 3. 建筑安裝 成本 4. 配套費成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費 5. 其它成本 維修基金 監(jiān)理費 以上小計 不可預見費 成本合計 項目損益表 序號 項 目 單 價（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤 邊際利潤率 四 減 : 銷售稅金 銷售費用 管理費用 財務(wù)費用 五 利潤總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤 凈利潤率 專業(yè)好文檔 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 2021 2021 2021 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計 建設(shè)進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 。如果小 高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為 20 萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。 內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤 氣配套。 2021 年 10 月，呼市政府批準呼市天然氣輸配工程立項。如能在小區(qū)的綠化上實現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當?shù)厮蓸淠欠N灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對樓盤銷售巨大的推進作用。 屋頂建議同上。屋脊的色彩應(yīng)當與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。 （ 2）以點、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。 考慮到風險因素，應(yīng)適當保留多層建筑。 （ 3） 無論是區(qū)位競爭、板塊競爭，還是價格競爭，都十分激烈。 （ 2） 盤量風險 20 萬平方米的社區(qū)，已占呼市一年開工建設(shè)量的五分之一，操作不當，極易形成一個死盤。 （ 6） 市場分化，后勁不足 呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。以此來應(yīng)對呼市尚不成熟的住宅消費市場，應(yīng)被視為游刃有余。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的 3 年內(nèi)，免所得稅。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大 多數(shù)住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴張計劃的標志性建筑物。通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處 的區(qū)位優(yōu)勢。 職業(yè)特征 消費者可分為三個層次，具體如下： 第一層次為大學講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在 1400 元或 1500 元以下； 第二層次是機關(guān)干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉(zhuǎn)移到北京； 第三層次：個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個體業(yè)主等。 n 銷售價格 一口價 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型，房型面積為 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 n 主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100元 /平方米。一期的銷售速度在每年 3 萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。 板塊競爭對象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。 專業(yè)好文檔 市場微觀狀況分析 區(qū)位競爭對象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以 “ 東苑 ” 為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。 另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習慣，以免上當受騙。職工貸款由中心負責審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊，在項目建設(shè)過程中應(yīng)當將主要事項記錄在項目手冊 中，定期報送有關(guān)部門備案。超過 100 平方米的三房，主要的購買對象是機關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包 括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè) 1 公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開始南段的動拆遷工作，預計在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。但也有大量開發(fā)商以 67 萬元的價格囤積了待開發(fā)土地。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年60 萬平方米的低檔位市場。 呼和浩特市人均居住面積 平方米，同比增長 %；其中 %的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占 77%。 在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計劃在 2021 年，市區(qū)日供水能力到達 52萬噸，自來水普及率達到 100%。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。 2021年的全市 GDP 從 1995 年的 96 億元增長到了 179 億元，年平均增長率達到了%。 呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等 20 多個行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等 49 個民族。全區(qū)轄 8 個盟、 4 個市、 101 個旗、縣（市、區(qū)）， 1553 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1396個行政村。專業(yè)好文檔 呼市項目可行性研究報告 前 言 ............................................................................................................................. 2 第一章 市場研究 ............................................................................................................ 2 內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 ............................................................................................... 2 呼和浩特市經(jīng)濟發(fā)展狀況和城市發(fā)展狀況分析 ..................................................... 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 ....................................................................... 3 “十五 ”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 .......................................................... 4 人口分布及流動狀況分析 .............................................................................. 5 居民收入水平及住房消費比例分析 ................................................................ 5 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 ................................................................... 6 金橋開發(fā)區(qū)的情況 ........................................................................................ 7 呼和浩特市房地產(chǎn)市場綜述 ................................................................................. 7 土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式 ......................................................................... 7 新建商品房市場供應(yīng)量、消化量和存量情況 .................................................. 7 呼市近三年房產(chǎn)成交價格及房型特點分析 ..................................................... 8 新建商品房市場區(qū)域分布分析 ...................................................................... 8 房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析 ......................................................................