【正文】 同時(shí)，這些部門(mén)職工無(wú)房戶較多，在政府下文停止單位集 資建房的條件下，對(duì)商品房有較大需求。 （二） 資金動(dòng)作方式 三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息 長(zhǎng)期借款采用：最后 1 年還清方案，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。 ? 三、項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論 四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析 (一 )對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行方案比較 (二 )項(xiàng)目功能分析 (三 )項(xiàng)目方案評(píng)價(jià) 五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析 (一 )項(xiàng)目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序 房地產(chǎn)投資方案的進(jìn)度主要是功能 ,功能改進(jìn)根據(jù)功能與成本的匹配原則 ,可歸納結(jié)為成本的改進(jìn)。 該定位 對(duì)未來(lái)社區(qū)大環(huán)境提升有很大促進(jìn)作用。 （二）政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 有利影響 存在的隱患 第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 城區(qū)環(huán)境得天獨(dú)厚、資源豐富、土地廣袤，這里將發(fā)展成為市的一個(gè)高尚新社區(qū)，并享受著國(guó)家相關(guān) 優(yōu)惠 政策，隨著政府的重點(diǎn)規(guī)劃，城區(qū)周邊配套設(shè)施將進(jìn)一步改善。公園也將建設(shè)完成。 （六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 表： 111 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 建設(shè)地點(diǎn) 站前大道旁 規(guī)劃總用地面積 5 萬(wàn)㎡ 實(shí)際用地面積 10 萬(wàn) m2 總建筑面積 15 萬(wàn) m2 建筑占地面積 17 萬(wàn)㎡ ( 綜合容積率 建筑密度 20% 綠地率 30 % 住宅面積 15 萬(wàn) m2 商業(yè)面積 10000m2 地下室面積 15020m2 居住總戶數(shù) 10000 戶 （七）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) （ 1） 項(xiàng)目用地取得 （ 2） 開(kāi)發(fā)公司資質(zhì) （ 3） 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù) 8 （ 4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 結(jié)論 二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 （一）項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （二）項(xiàng)目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護(hù) （三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 （四）投資估算和資金籌措 （ 1）投資估算 （ 2）資金籌措 （五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) （六）項(xiàng)目銷(xiāo)售模式與合作方式 （七）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。 9 第三部分 市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、本市城市概況 （一）本市基本概況 位于 省 西部，流域西江水系的上游。 （三）城市總體布局 城中心城區(qū)將包括現(xiàn)全部、沿河谷的城市建設(shè)用地、城市發(fā)展備用地和部分生態(tài)隔離用地 。 （ 2） 全市的森林覆蓋率達(dá) 60%?！弊⒅刈非蟪暗囊?guī)劃設(shè)計(jì)理念，注重對(duì)城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費(fèi)者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個(gè)性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來(lái)需要和愿望。 （ 3）建安工程費(fèi) ：包括建造本項(xiàng)目所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，以及設(shè)備及安裝工程費(fèi)用，以上費(fèi)用參考《市建筑工程價(jià)格信息》，以及根據(jù)類(lèi)似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn) 17 估算確定。 四、資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存 能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可 知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。另一方面 ,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車(chē)位的成本價(jià)格較低 ,但本地段的商鋪與車(chē)位投資回報(bào)較大 ,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車(chē)位出售風(fēng)險(xiǎn)程度降低。 （ 8）開(kāi)發(fā)成本 。 價(jià)值工程的程序，按一般的決策過(guò)程劃分為分析問(wèn)題、綜合研究與方案評(píng)價(jià)三個(gè)階段，以及選擇對(duì)象、收集情報(bào)、功能分析與研究、方案創(chuàng)新 、方案評(píng)價(jià)與選擇、方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)六個(gè)具體步驟。 項(xiàng)目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 城市發(fā)展目標(biāo) ： 把經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、旅游大市、文化名市、生態(tài)城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市 。加快中心城市建設(shè)，再造一個(gè)城。 1 小小小 高高高 層層層 住住住 宅宅宅 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 投投投 資資資 可可可 行行行 性性性 研研研 究究究 報(bào)報(bào)報(bào) 告告告 XX 省房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司編制 2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況 二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景 二、 投資的必要性 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、本市城市概況 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 四、本市小高層住宅市場(chǎng)分析（竟?fàn)幮詷潜P(pán)分析） 五、本市房地產(chǎn) 市場(chǎng)分類(lèi)分析 六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第四部分 項(xiàng)目選址及 建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第五部分 項(xiàng)目地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析 一、項(xiàng)目地塊解析 二、項(xiàng)目地塊 HTP 層次分析方法 (中國(guó)與外國(guó)理論與實(shí)踐結(jié)晶 ) 第六部分 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一、項(xiàng)目的 SWOT 矩陣分析 二、項(xiàng)目 SWOT 策略應(yīng)用 三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng) 第七部分 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 一、項(xiàng)目定位 （一）項(xiàng)目整體定位 （二）項(xiàng)目功能定位 （三）項(xiàng)目形象定位 3 （四）項(xiàng)目檔次定位 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶類(lèi)型 （二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析 第七部分 戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇 (房產(chǎn)價(jià)值工程原理 Value Engineering) 一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過(guò)程 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程