【正文】 一、住宅銷售單 價的確定 （一）根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標準 ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設項目的財務評 一、稅金計算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算 二、 損益表與靜態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位部分損益表 三、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表 四、 資金來源與運用表的貸款償還能力分析 第十五部分 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點分析 （二）結(jié)論 二、敏感性分析 三、決策樹概率分析 四、風險規(guī)避和控制措施 （一）風險類型及防范措施 5 （二）風險控制 第十六部分 國民經(jīng)濟評價 一、項目社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應性 （二）目前對人和社會影響 二、項目環(huán)境效益評價 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、項目貸款綜合評價指標 （一 ） 本市本項目項目開發(fā)商的資信指標 （二 ）本市本項目 項目貸款評估 情況 （三 ） 本市本項目項目 貸款擔保方式評價 二、項目 貸款綜合評價 三、項目貸款評價結(jié)果 （一）項目貸款的概況 （二）項目貸款的評價過程 第十八部分 可行性研究報告結(jié)論及建 議 一、評估結(jié)論 二、結(jié)論的建議及說明 第十九部分 可行性研究附報表 一、項目工程計劃橫道圖 二、 項目開發(fā)成本估算表 三、全部銷售收入分期比例預測表 四、 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 五、 項目投資計劃與資金籌措估算表 六、 資金來源與運用表 七、 損益及利潤分配表 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） 九、 借款償還期測算表 十、敏感性分析表 附件 6 第一部分 項目總論 一、項目建設大體的概況 （一）開發(fā)建設項目前言 為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位 環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇在本市域內(nèi)投資建設精品住宅小區(qū)。適應時代的發(fā)展，社會的要求 二、 投資的必要性 “ 品質(zhì)決定價值，價值決定價格 ， 隨著 本市 人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的 提出越來越高的要求。加快中心城市建設，再造一個城。 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 （一） 城市性質(zhì)與發(fā)展目標 建設現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代城鎮(zhèn)群、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代交通大樞紐、現(xiàn)代旅游休閑帶、現(xiàn)代物流通道 。 城市發(fā)展目標 ： 把經(jīng)濟強市、旅游大市、文化名市、生態(tài)城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市 。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，區(qū)中高檔住宅將成為新的趨勢，依托 區(qū) 一流的投資環(huán)境，良好的環(huán)境資源，項目開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢 。 項目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。 第七部分 定位及項目評估結(jié)論 一、項目定位 （一）項目整體定位 那么打造一個別具風情的生活方式、獨特的生活主張，來引導城市人的生活新方式。 價值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創(chuàng)新 、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。綜合項目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設計因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價。 （ 8）開發(fā)成本 。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。另一方面 ,在項目建設成本分攤上 ,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位出售風險程度降低。 項目能否順利通過貸款的支撐條件如下： （一 ） 項目項目開發(fā)商 ——— 公司的資信指標 （二 ）項目 項目貸款評估 情況 （三 ） 項目 貸款擔保方式評價 二、 項目 貸款綜合評價 21 金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示可 知，其具有行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率。 （ 2）售價、建安工程 費的變動對財務內(nèi)部收益率的影響。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存 能力，是財務評價的重要依據(jù)。 （ 2）銷售費用 ：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費等。 （ 3）建安工程費 ：包括建造本項目所發(fā)生的建筑工程費用，以及設備及安裝工程費用，以上費用參考《市建筑工程價格信息》，以及根據(jù)類似工程建設經(jīng)驗 17 估算確定。 15 項目價值工程的階段、步驟與提問 階段 具體步驟 VE 提問 分析問題 的對象是什么 ? ? ? ? 綜合研究 方案創(chuàng)新 有無其他方法實現(xiàn)其功能 方案評價 。”注重追求超前的規(guī)劃設計理念，注重對城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個性，從生活細節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來需要和愿望。 （六） 人文特征和優(yōu)惠政策 項目附近