【正文】 一、住宅銷售單 價(jià)的確定 （一）根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格） （二）建議銷售測(cè)算單價(jià) (運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng) 一、稅金計(jì)算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算 二、 損益表與靜態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位部分損益表 三、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表 四、 資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 第十五部分 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析 （二）結(jié)論 二、敏感性分析 三、決策樹概率分析 四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施 5 （二）風(fēng)險(xiǎn)控制 第十六部分 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) （一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 （二）目前對(duì)人和社會(huì)影響 二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 第十七部分 銀行貸款支撐條件 一、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo) （一 ） 本市本項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商的資信指標(biāo) （二 ）本市本項(xiàng)目 項(xiàng)目貸款評(píng)估 情況 （三 ） 本市本項(xiàng)目項(xiàng)目 貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 二、項(xiàng)目 貸款綜合評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果 （一）項(xiàng)目貸款的概況 （二）項(xiàng)目貸款的評(píng)價(jià)過程 第十八部分 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建 議 一、評(píng)估結(jié)論 二、結(jié)論的建議及說明 第十九部分 可行性研究附報(bào)表 一、項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 二、 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表 四、 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 五、 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表 六、 資金來源與運(yùn)用表 七、 損益及利潤分配表 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） 九、 借款償還期測(cè)算表 十、敏感性分析表 附件 6 第一部分 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況 （一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言 為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位 環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求 二、 投資的必要性 “ 品質(zhì)決定價(jià)值，價(jià)值決定價(jià)格 ， 隨著 本市 人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的 提出越來越高的要求。加快中心城市建設(shè)，再造一個(gè)城。 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 （一） 城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶、現(xiàn)代城鎮(zhèn)群、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶、現(xiàn)代交通大樞紐、現(xiàn)代旅游休閑帶、現(xiàn)代物流通道 。 城市發(fā)展目標(biāo) ： 把經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、旅游大市、文化名市、生態(tài)城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市 。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，區(qū)中高檔住宅將成為新的趨勢(shì)，依托 區(qū) 一流的投資環(huán)境，良好的環(huán)境資源，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 項(xiàng)目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 第七部分 定位及項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 一、項(xiàng)目定位 （一）項(xiàng)目整體定位 那么打造一個(gè)別具風(fēng)情的生活方式、獨(dú)特的生活主張，來引導(dǎo)城市人的生活新方式。 價(jià)值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評(píng)價(jià)三個(gè)階段，以及選擇對(duì)象、收集情報(bào)、功能分析與研究、方案創(chuàng)新 、方案評(píng)價(jià)與選擇、方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)六個(gè)具體步驟。綜合項(xiàng)目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計(jì)因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價(jià)。 （ 8）開發(fā)成本 。 三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面 ,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大 ,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位出售風(fēng)險(xiǎn)程度降低。 項(xiàng)目能否順利通過貸款的支撐條件如下： （一 ） 項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商 ——— 公司的資信指標(biāo) （二 ）項(xiàng)目 項(xiàng)目貸款評(píng)估 情況 （三 ） 項(xiàng)目 貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 二、 項(xiàng)目 貸款綜合評(píng)價(jià) 21 金融機(jī)構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以后，還要結(jié)合對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可 知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。 （ 2）售價(jià)、建安工程 費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存 能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 （ 2）銷售費(fèi)用 ：即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)等。 （ 3）建安工程費(fèi) ：包括建造本項(xiàng)目所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，以及設(shè)備及安裝工程費(fèi)用，以上費(fèi)用參考《市建筑工程價(jià)格信息》，以及根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn) 17 估算確定。 15 項(xiàng)目價(jià)值工程的階段、步驟與提問 階段 具體步驟 VE 提問 分析問題 的對(duì)象是什么 ? ? ? ? 綜合研究 方案創(chuàng)新 有無其他方法實(shí)現(xiàn)其功能 方案評(píng)價(jià) ?！弊⒅刈非蟪暗囊?guī)劃設(shè)計(jì)理念，注重對(duì)城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費(fèi)者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個(gè)性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來需要和愿望。 （六） 人文特征和優(yōu)惠政策 項(xiàng)目附近