【正文】 19五金220煙草專賣221藥品222娛樂場所223浴足保健224布藝125超市126車輛維修127房屋中介128古玩市場129旅行社130燒烤131書店132網吧133診所1合 計105很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實現(xiàn)其最大價值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結合。結論基于上述文殊院片區(qū)特點，我們可以得出方向性的結論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。同時，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務辦公或居家住宅都較文殊院更佳。在成都城區(qū)范圍內，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。同時由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。雖然從目前表現(xiàn)來看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開發(fā)已經啟動，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動之后的規(guī)模與市場效應，相對其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產品的市場前景逐漸被看好。以房地產開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產抵押、典當、互換，以及房地產交易代理、中介服務、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內容的房地產市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來，有力地推動了房地產業(yè)及其他相關產業(yè)的發(fā)展?！叭龣M”為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。B、主要項目（非基礎設施部分）東大街改造十陵歷史文化風景區(qū)東部城市副中心文化居住區(qū)成都經濟技術開發(fā)區(qū)百工堰山水公園省級公路口岸沙河整治向東發(fā)展基礎設施城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務、行政辦公、商貿金融、生態(tài)居住及高新技術產業(yè)。由國家統(tǒng)計局城市社會經濟調查總隊、中國經濟景氣監(jiān)測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評估結果日前發(fā)布，成都位居2003年百強城市綜合實力排名第11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。 三大城市經濟圈已經為中國的經濟形成了堅固的基礎，猶如一支長弓，而長江流域經濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經濟整體均衡發(fā)展的新格局。由于近年來房地產市場的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類房地產市場良好的有效需求增長；旅游產業(yè)作為四川的支柱產業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項目奠定了較好的市場基礎。 “文殊院”建設項目投資可行性研究報告第一章 項目總論一、項目概況“文殊院”。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產品符合市場需求，項目開發(fā)建設可行。大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長江流域經濟帶西部的致動點、發(fā)力點“1”在哪里？？ 要實現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關鍵在中西部的崛起。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產總值超過200億元的百強城市達到68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。四條放射線分別為成渝高速路、驛都大道（老成渝路）、成洛大道（成都—洛帶公路）及成龍大道（成都—龍泉驛交通性主干道）。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。目前成都市房地產市場整體的特點為：外地實力開發(fā)商紛紛進駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產品定位上更加注重市場調研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。（二）成都房地產發(fā)展形勢的趨勢預測政府的三大工程改造及相關規(guī)劃方案，將進一步促進近期房地產產品的消費力度；同時，就遠期相關地產經濟預測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來20年內郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a，房地產開發(fā)投資任重道遠。規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個次片區(qū)，成為城市擴張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽、中和等板塊的房地產市場帶來回暖、升溫的契機。由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結合旅游產業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內宗教文化、民居文化等資源進行整合，進行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環(huán)。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓8 2茶鋪6 3中餐館5 4沖印彩擴店4 5服裝4 6火鍋店4 7旅行社4 8賓館3 9美容美發(fā)3 10小吃店3 11辦公用品(文具)2 12超市2 13副食干雜2 14煙草專賣2 15銀行2 16浴足保健2 17保險公司1 18布藝1 19茶葉店1 20車維修1 21打印1 22典當行1 23古玩市場1 24市政配套1 25書店1 26書畫字畫1 27音像用品1 28娛樂場所1 合 計68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認同的最大原因。目前該片區(qū)內古建筑的維護等都還處于自然狀態(tài)，尚未結合區(qū)域內古建筑的保護形成實質性的商業(yè)圈。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時絕藝”。（六）小結成都——四川的省會城市，也是四川的政治、經濟、文化中心?！拔氖庠骸薄Ｇ嘌騾^(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。（三）城市基礎建設改善成都市舊城改造已經進入實施階段。目前，該項目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展狀況、經濟特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費和服務活動將日益成熟的時期。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。休閑之都在成都座茶館、品美食，體味農家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。道路通達度：項目所在區(qū)域內有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網密度較高，道路通達狀況較好。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。中國的城市舊城改造中，還有三個經典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。其余CC（），用于拍賣。其余CC（），用于拍賣。10000=開發(fā)前期稅費按成都市相關部門的收費標準，從事房地產開發(fā)應繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設項目行政事業(yè)收費標準（一站式收費項目）考慮：詳見評估表2前期報建費用評估表2序號收費項目收費標準一建設項目報建費特大城市市政基礎設施配套費120元/平方米中小學改善辦學條件附加費文物勘探發(fā)掘費工程定額測定費建筑工程質量監(jiān)督費二異地綠化建設費3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設費10元/平方米四新建房屋白蟻防治費1元/平方米五新型建筑材料專項基金5元/平方米六散裝水泥專項資金1元/平方米小計（元/平方米）140總建筑面積（平方米）320500合計（萬元）4487按以上計費標準可計算出開發(fā)前期稅費總額4487萬元。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預收售房款三種方式。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。（三）、收益預測預測依據(jù)在銷售收入及各項成本的預測基礎上，我們對該項目的收益進行了預測。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。根據(jù)“文殊院”建設項目情況，該部分風險較小，但要關注政府對改造該項目的相關產業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及成都市市區(qū)內其他類似物業(yè)業(yè)態(tài)競爭發(fā)展動態(tài)，對未來物業(yè)經營管理過程中造成的價值變化。建議多方考察有經驗的施工企業(yè)，選擇招投標代理機構協(xié)助把關并建立全過程監(jiān)控的制度體系。（５）項目建設期間通貨膨脹，材料，人工費的上漲。四、 銷售管理階段（一）、開盤時機預售、即時出售和滯后銷售三種情況會帶來項目不同的收益風險，需要投資商對未來物業(yè)市場走勢準確預測判斷。（二）、銷售價格采取不同的銷售價格會帶來不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價值，并對同類產品競爭關系調查了解做出正確的價格策略。（五）、施工索賠工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時，向業(yè)主提出補償要求，增加了開發(fā)商成本風險，主要原因有：（１）工程變動。（三）、工期拖延和質量風險影響工期的因素很多，如人為因素、技術因素、材料和設備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯誤估計項目的特點和實施條件，因此，投資方應組建強有力的工程建設管理隊伍，制定相應制度來保障施工進度及質量。根據(jù)對該項目的市場論證，目前本報告設定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產品細節(jié)規(guī)劃的功能適宜性，要能充分體現(xiàn)都市第一禪林的文化底蘊。因此，應盡量控制開發(fā)成本和準確的預測開發(fā)房地產的銷售價格，使成本控制在預測開發(fā)成本之內，而平均銷售價格達到或超過預期目標。由于本項目按項目管理與運營，故本項目不計提盈余公積金和公益金。根據(jù)本報告第三章的預測分析，該項目的各類房屋銷售單位價格預測：商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價格出售）本項目銷售收入總額為325050萬元，其中商業(yè)用房銷售收入為289500萬元，居住辦公用房銷售收入為35500萬元。五、還款計劃根據(jù)初步預測表明，本項目有良好的經濟效益，計劃