【正文】 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，占商品房投資的 %（其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占商品住宅投資的比重為 %） ；辦公樓投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 （一）市場(chǎng)宏觀背景 國(guó)家信息中心在剛剛發(fā)布的 2021 年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，今年我國(guó)投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 16%左右， GDP 增長(zhǎng)有望達(dá)到 8%。 2. 2021年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng) 2021 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度 個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 %。 商品房空置面積增幅較大 2021 年商品房空置面積比 2021 年凈增 萬平方米，其中，空置時(shí)間在一年以上的凈增 萬平方米，占竣工總量的 %。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì) 35 個(gè)大中城市調(diào)查顯示， 2021 年商品房?jī)r(jià)格上漲 %，土地交易價(jià)格上漲 %，房屋租賃價(jià)格上漲 %。從 15 月全國(guó)城鎮(zhèn) 500 萬元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過 1 億元的項(xiàng)目 13028 個(gè)，占全國(guó)全部城鎮(zhèn)500 萬元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 %，完成投資 5262 億元，占全國(guó)全部城鎮(zhèn) 500 萬元以上施工項(xiàng)目完成投資的 %。上半年，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金 18411 億元，同比增長(zhǎng) %,比同期投資增速高 個(gè)百分點(diǎn)。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制， 7 月末，超過一年期的空置房面積為 萬平方米，比六月末僅新增 萬平方米。 城西房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展前景分析 A、 “城西是上風(fēng)上水的寶地 ”， **人如是說。 D、 一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中 “人流 ”的遷移又是最活躍的因素。這種定位，無疑是打上了 “中產(chǎn) ”的標(biāo)簽。 城西房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展的趨勢(shì) A、 無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域?，F(xiàn)在 某 線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了 **最高檔的消費(fèi)場(chǎng)所?？梢钥闯?，新經(jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。片區(qū)內(nèi)，率先打出 “綠色生態(tài)住宅 ”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號(hào)，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是御都花園、草堂之春還是置信金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了 “園林水景 ”“健康水景 ”“休閑水景 ”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個(gè)各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)?? E、 價(jià)格呈上升趨勢(shì)。新近開發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)趨向小康型 。城 西 的 新經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)工人 、白領(lǐng)、商人、高校 教師，他們收入 高且 穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著 城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。從城 西 城 南 的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購買潛力 。 ■想賺錢就住城西，城西有 120 余個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，餐飲娛樂火爆異常，市場(chǎng)總成交額上百億元，能夠賺個(gè)零頭就夠了。 具體 典型物業(yè)調(diào)查見附表：《 某 線在售樓盤銷售價(jià)格表》見附表 2 《 某 線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表 3 《城西在售樓盤綜合情況表》見附表 4 《 **市 某 線住宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查》 A、 項(xiàng)目位于 **市 某 線中， 某 線是 **新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是 **市的一條“黃金旅游通道”。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評(píng)價(jià)即為“生活不舒服”。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。 ： 高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)； 面積 從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。 在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè) 流動(dòng)水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動(dòng)意境。 ２、 從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為 **％，方案二為 **％ ）。 針對(duì)以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè) 對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此專業(yè)好文檔 30 對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。 2. 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮 到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。 ４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。 UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vST。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ll be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end. Skydiver preps for the big jump When he jumps, he is expected to reach the speed of sound 690 mph (1,110 kph) in less than 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him pletely. If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team hopes it39。 在后期經(jīng)營(yíng)管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營(yíng)管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。 九、可行性研究結(jié)論及建議 （一）項(xiàng)目評(píng)價(jià) 通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。 （三）項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目定位為：通過對(duì)上面方案的比較，按照利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較專業(yè)好文檔 28 小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。 采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)： A、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)容易。 ５、 項(xiàng)目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建 健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶配置 紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng) ， 24小時(shí)保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶設(shè)有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層 為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶直播電話戶兩門，三個(gè)電話接口 ， 每戶電視插座三專業(yè)好文檔 22 個(gè) ； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶均設(shè) inter寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報(bào)警系統(tǒng)： 每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) 。 ４、 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì) 小區(qū)環(huán)境 主要 由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融 ，突出濃厚的川西民居特色 ?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。 項(xiàng)目周邊可開發(fā)的用地不 多，使本項(xiàng)目更具有開發(fā)開發(fā)機(jī)會(huì)。 某 線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。 本項(xiàng)目占地約 48 畝，整體地形較為方正，地勢(shì)平坦。對(duì)于本項(xiàng)目我們可以 從城西的生態(tài)綠化角度營(yíng)造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體 。 ■許多人有了錢就想長(zhǎng)命百歲，那最好選擇城西，尤其是 某 線，這里是 **市的天然氧吧，你每天早 上都能呼吸新鮮空氣。 D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、 保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城 西 目前的房?jī)r(jià) 處于中等水平 ，隨著 宏觀政策的支 持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和專業(yè)好文檔 13 溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。目前城西在售樓盤 72 個(gè)，總建筑面積3135908m2 ，其中電梯住宅 1173970m2 ，占 % ，多層住宅1225707m2，占 %，營(yíng)業(yè)用房 190554m2，占 %；綜合均價(jià) 元 /m2，其中電梯住宅均價(jià) 元 /m2，多層住宅均價(jià) 元