【正文】 境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點，使之成為既符合地域 文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風格； 另外， 大量采用環(huán)保型新技術、新工藝、新產(chǎn)品、新設備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。總的來講，只要定位準確，開發(fā)得當，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。 區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案客戶。 項目周邊可開發(fā)的用地不 多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。 項目周圍的形象不佳，需要進一步改善。 某 線區(qū)域在市民心中的認可度高。 雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的 因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和 針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其基本的控規(guī)要求如下： A、建筑高度 40m 以下； B、項目的總體綠化本應在 30％以上； C、項目的容積率要不小于 ； E、 項目建筑間距要大于 。 本項目占地約 48 畝，整體地形較為方正，地勢平坦。由于 某 線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風上水等特征形成較高認同率。對于本項目我們可以 從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體 。 ■將 24 小時進行到底的 “夜貓子 ”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。 ■許多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是 某 線，這里是 **市的天然氧吧，你每天早 上都能呼吸新鮮空氣。 建筑形態(tài)多以高層和小高層為主， 戶型多以 小康型的三 室 、四室為主， 110260 平方米為主。 D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風險、 保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。 城西 房價 雖高 于 郊區(qū) ， 但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。城 西 目前的房價 處于中等水平 ，隨著 宏觀政策的支 持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和專業(yè)好文檔 13 溫江、郫縣經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費，改變這一帶的住宅消費方式。目前城西在售樓盤 72 個，總建筑面積3135908m2 ，其中電梯住宅 1173970m2 ，占 % ，多層住宅1225707m2，占 %，營業(yè)用房 190554m2，占 %；綜合均價 元 /m2，其中電梯住宅均價 元 /m2，多層住宅均價 元 /m2，營業(yè)房均價 元 /m2。 G、戶型趨向于 小康型 。房價也由 666 元 /平方米一路上揚沖高到了 2500 元 —3000 元 /平方米。 D、社區(qū)景觀化 園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風景線。毗鄰金沙公園專業(yè)好文檔 11 的置信都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了 “健康、快樂、文明、時尚 ”的新都市生活的典范。自從 2021 年 **花園率先進入城西這塊領地，緊接著置信實業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑 房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團等一大批有實力的開發(fā)商陸續(xù)進入。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個清晰認識，我們對目前的幾家樓盤進行了摸底，如蜀風花園城北麗苑等。 C、 新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。從高層電梯公寓到別墅項目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設計，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓 **人有了更多的選擇。 B、 自古以來 **人就對居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。成灌路：建 **最大石材城 金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標準建設金府石材城，使之成為 **最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。其中， 3條新改造干道將組建 3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟圈的主要骨架。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。鳥瞰 **住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了 **住宅區(qū)總量的 70％。二是光華大道要開工建設，三是整治清水河。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨有的川西民居特色，近年來城西房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點。實現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長 ％。增長 倍；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 %。商品房銷售方面在 7 月 也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?1~7 月， **市累計銷售商品房 萬平方米，比同期增加銷售 萬平方米，增長%。 **17 月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計 從 **市統(tǒng)計局獲悉， 7 月， **房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－ 7 月累計完成開發(fā)投資 億元，增長 %，其中住宅投資 億元，增長 %；寫字樓投資 億元。上半年施工項目個數(shù)達94661 個，同比增加 11915 個；施工項目計劃總投資 73596 億元，增長 %。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額 2102 億元，同比增長 %，高于同期投資增速 。上半年，商品房在建規(guī)模達 萬平方米，增長 27%，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，其中住 宅投資 億元，增長 %。 專業(yè)好文檔 4 2021 年上半年，商品房銷售價格 2424 元 /平方米，同比增長了%，其中東、中部地區(qū)價格漲幅較高。 價格穩(wěn)中有升 2021 年，全國商品房平均銷售價格 2291 元 /平方米，同比增長了 %，其中：商品住宅銷售價格為 2130 元 /平方米，同比增長%。東、中、西部同比增幅分別為 %、 %和 %，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。 銷售情況良好 今年上半年，全國商品房市場需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為 %、 %、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中 12 個地區(qū)增幅超過 50%。在稅收優(yōu)惠政策方面，對企業(yè)投資國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對個人的實業(yè)投資可全額或部分抵免相應的個人所得稅，加強規(guī)范化管理和正確的引導和服務。預計 2021 年全國房地產(chǎn)投資增幅在 25%左右，比 2021 年有所回落，但回落幅度不會很大。專業(yè)好文檔 1 某房地產(chǎn) 項目可行性研究 一、 項目總論 （一）項目背景 項目用地： ************** 項目位置： *************** 項目開發(fā)背景： **標準總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因 **廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房 開發(fā)。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。在融資體制方面，將逐步建立適應民間投資需要的 多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔保體系。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強勁發(fā)展勢頭，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較去年同期增長%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 %。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房的增長速度分別為%、 %和 %。僅 15 月份，全國商品房空置面積同比增長 %，其中，商品住 宅空置面積同比增長 %。房價上漲幅度遠遠低于居民可支配收入的增幅。 3.**市投資宏觀背景 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大。 商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。上半年，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設項目 51876 個，同比增加 9657 個；新開工專業(yè)好文檔 5 項目計劃總投資 16921 億元，增長 %。其中，國家預算內(nèi)資金增長 %，國內(nèi)貸款增長 %,利用外資增長 %，自籌資金增 長 %。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達 萬平方米，增長 ％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。 從 **市統(tǒng)計局獲悉， 7 月， **房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－ 7 月累計完成開發(fā)投資 億元，增長 %，其中住宅投資專業(yè)好文檔 6 億元，增長 %；寫字樓投資 億元。商品房銷售方面在 7 月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?1~7 月， **市累計銷售商品房 萬平方米，比同期增加銷售 萬平方米，增長%。城西是 **的歷史文化保護區(qū)和風景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨特人文景觀。 C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成專業(yè)好文檔 7 高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費。在 **的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn) “中產(chǎn) ”痕 跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。 E、在整個城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對較好， 商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場所。 F、 從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟圈規(guī)劃方案正式出臺。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路 — 金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。 **市房產(chǎn)管理局的有關調(diào)查顯示，有購房需求的消費者中有 39． 3％的人選擇在城西購房，比例高出有 “富人區(qū) ”之稱的城南 9 個百分點，遠遠高于城東和城北。當年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后， 某 線就成了高檔樓盤云集之地。有消費就會有需求， 某 線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。選擇城西者為 ％，城南為 25％，城北為 22％，城東為 ％，在問及 “購房目的 ”時，有 ％的被調(diào)查對象選擇了 “改善居住環(huán)境 ”。 （二） 區(qū)域市場分析 專業(yè)好文檔 10 通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢： A、 社區(qū)規(guī)?；? 規(guī)模化是城西一大特色，除了少數(shù)幾個樓盤在 100 畝以下外，其余的都在 100 畝以上，而 **花園、蜀風花園城甚至達到了千畝以上。打出 “時光隨意，生活由我 ”的博瑞金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、 **花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。 從上個世紀 80 年代末到 90 年代末，十年的時間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。以餐飲娛樂而知名的 某 線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。 I、城西在售樓盤綜合狀況。另外， 高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費能力。 C、投資人對城 西 升值潛力看好。 B、 郊區(qū) 居民。包括外地來蓉經(jīng)商人員、 外地機構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。價格主要 在 25003200 元 /平方米之間， 高 于城 東低于 城南的平均價格水平。 ■ **人喜歡喝茶，住 某 線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。 ■周末休閑，花十幾塊錢就可以在 某 線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。隨著高新西區(qū)的專業(yè)好文檔 15 建設已初具規(guī)模、成灌高速的建設和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Α? C、 費者對 某 線生活價值具備較高的選擇性認知。 三、項目用地分析及評價 （一）地塊解析 本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡較為完善， **路， 30*路、 1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項目的三環(huán)路更是交通快速通道。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。 某 線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。 專業(yè)好文檔 17 項目用地現(xiàn)為廠房，由于需要 拆 遷會使開發(fā)周期增長。作為省市 “一號工程 ”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設施及服務的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設施完善、服務良好的高檔生活社區(qū)。 區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了很高的品質(zhì)，消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項目的產(chǎn)品定位帶來難度。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈。戶型以錯層和平層為主。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間 廳與空中露臺相連；通過向上和向下兩道 ，活躍室內(nèi)