【正文】 境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域 文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格； 另外， 大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。 區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會(huì)分流本案客戶。 項(xiàng)目周邊可開發(fā)的用地不 多，使本項(xiàng)目更具有開發(fā)開發(fā)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。 某 線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。 雖然長(zhǎng)期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的 因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和 針對(duì)本項(xiàng)目所處的位置，我們?cè)谝?guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下： A、建筑高度 40m 以下； B、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在 30％以上； C、項(xiàng)目的容積率要不小于 ； E、 項(xiàng)目建筑間距要大于 。 本項(xiàng)目占地約 48 畝，整體地形較為方正，地勢(shì)平坦。由于 某 線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對(duì)其悠閑個(gè)性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。對(duì)于本項(xiàng)目我們可以 從城西的生態(tài)綠化角度營(yíng)造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體 。 ■將 24 小時(shí)進(jìn)行到底的 “夜貓子 ”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營(yíng)造出的都市情調(diào)。 ■許多人有了錢就想長(zhǎng)命百歲，那最好選擇城西，尤其是 某 線，這里是 **市的天然氧吧，你每天早 上都能呼吸新鮮空氣。 建筑形態(tài)多以高層和小高層為主， 戶型多以 小康型的三 室 、四室為主， 110260 平方米為主。 D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、 保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。 城西 房?jī)r(jià) 雖高 于 郊區(qū) ， 但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購(gòu)物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。城 西 目前的房?jī)r(jià) 處于中等水平 ，隨著 宏觀政策的支 持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和專業(yè)好文檔 13 溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。這些人還會(huì)有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會(huì)在工作地周圍生活休息，從而帶動(dòng)這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。目前城西在售樓盤 72 個(gè)，總建筑面積3135908m2 ，其中電梯住宅 1173970m2 ，占 % ，多層住宅1225707m2，占 %，營(yíng)業(yè)用房 190554m2，占 %；綜合均價(jià) 元 /m2，其中電梯住宅均價(jià) 元 /m2，多層住宅均價(jià) 元 /m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià) 元 /m2。 G、戶型趨向于 小康型 。房?jī)r(jià)也由 666 元 /平方米一路上揚(yáng)沖高到了 2500 元 —3000 元 /平方米。 D、社區(qū)景觀化 園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。毗鄰金沙公園專業(yè)好文檔 11 的置信都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了 “健康、快樂、文明、時(shí)尚 ”的新都市生活的典范。自從 2021 年 **花園率先進(jìn)入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實(shí)業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑 房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團(tuán)等一大批有實(shí)力的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。為了對(duì)城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個(gè)清晰認(rèn)識(shí)，我們對(duì)目前的幾家樓盤進(jìn)行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。 C、 新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。從高層電梯公寓到別墅項(xiàng)目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計(jì)，錦城花園名貴樹木營(yíng)造的“營(yíng)養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓 **人有了更多的選擇。 B、 自古以來 **人就對(duì)居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。成灌路：建 **最大石材城 金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為 **最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。其中， 3條新改造干道將組建 3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。鳥瞰 **住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了 **住宅區(qū)總量的 70％。二是光華大道要開工建設(shè)，三是整治清水河。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來城西房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) ％。增長(zhǎng) 倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，增長(zhǎng) %。商品房銷售方面在 7 月 也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?1~7 月， **市累計(jì)銷售商品房 萬平方米，比同期增加銷售 萬平方米，增長(zhǎng)%。 **17 月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì) 從 **市統(tǒng)計(jì)局獲悉， 7 月， **房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－ 7 月累計(jì)完成開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，增長(zhǎng) %；寫字樓投資 億元。上半年施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)94661 個(gè)，同比增加 11915 個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 73596 億元，增長(zhǎng) %。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 2102 億元，同比增長(zhǎng) %，高于同期投資增速 。上半年，商品房在建規(guī)模達(dá) 萬平方米，增長(zhǎng) 27%，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中住 宅投資 億元，增長(zhǎng) %。 專業(yè)好文檔 4 2021 年上半年，商品房銷售價(jià)格 2424 元 /平方米，同比增長(zhǎng)了%，其中東、中部地區(qū)價(jià)格漲幅較高。 價(jià)格穩(wěn)中有升 2021 年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格 2291 元 /平方米，同比增長(zhǎng)了 %，其中：商品住宅銷售價(jià)格為 2130 元 /平方米，同比增長(zhǎng)%。東、中、西部同比增幅分別為 %、 %和 %，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。 銷售情況良好 今年上半年，全國(guó)商品房市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為 %、 %、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中 12 個(gè)地區(qū)增幅超過 50%。在稅收優(yōu)惠政策方面，對(duì)企業(yè)投資國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個(gè)人所得稅，加強(qiáng)規(guī)范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。預(yù)計(jì) 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅在 25%左右，比 2021 年有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。專業(yè)好文檔 1 某房地產(chǎn) 項(xiàng)目可行性研究 一、 項(xiàng)目總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目用地： ************** 項(xiàng)目位置： *************** 項(xiàng)目開發(fā)背景： **標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因 **廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房 開發(fā)。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的 多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較去年同期增長(zhǎng)%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 %。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的增長(zhǎng)速度分別為%、 %和 %。僅 15 月份，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng) %，其中，商品住 宅空置面積同比增長(zhǎng) %。房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。 3.**市投資宏觀背景 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。 商品房銷售繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。上半年，全國(guó)除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開工建設(shè)項(xiàng)目 51876 個(gè)，同比增加 9657 個(gè)；新開工專業(yè)好文檔 5 項(xiàng)目計(jì)劃總投資 16921 億元，增長(zhǎng) %。其中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金增長(zhǎng) %，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng) %,利用外資增長(zhǎng) %，自籌資金增 長(zhǎng) %。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達(dá) 萬平方米，增長(zhǎng) ％，增長(zhǎng)速度超過商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。 從 **市統(tǒng)計(jì)局獲悉， 7 月， **房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－ 7 月累計(jì)完成開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中住宅投資專業(yè)好文檔 6 億元，增長(zhǎng) %；寫字樓投資 億元。商品房銷售方面在 7 月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?1~7 月， **市累計(jì)銷售商品房 萬平方米，比同期增加銷售 萬平方米，增長(zhǎng)%。城西是 **的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。 C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成專業(yè)好文檔 7 高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。在 **的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn) “中產(chǎn) ”痕 跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。 E、在整個(gè)城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對(duì)也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好， 商業(yè)配套完善，不失為居家過日子的理想場(chǎng)所。 F、 從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺(tái)。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路 — 金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。 **市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有 39． 3％的人選擇在城西購(gòu)房，比例高出有 “富人區(qū) ”之稱的城南 9 個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后， 某 線就成了高檔樓盤云集之地。有消費(fèi)就會(huì)有需求， 某 線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。選擇城西者為 ％，城南為 25％，城北為 22％，城東為 ％，在問及 “購(gòu)房目的 ”時(shí)，有 ％的被調(diào)查對(duì)象選擇了 “改善居住環(huán)境 ”。 （二） 區(qū)域市場(chǎng)分析 專業(yè)好文檔 10 通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢(shì)： A、 社區(qū)規(guī)?；? 規(guī)?；浅俏饕淮筇厣?，除了少數(shù)幾個(gè)樓盤在 100 畝以下外，其余的都在 100 畝以上，而 **花園、蜀風(fēng)花園城甚至達(dá)到了千畝以上。打出 “時(shí)光隨意，生活由我 ”的博瑞金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、 **花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。 從上個(gè)世紀(jì) 80 年代末到 90 年代末，十年的時(shí)間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。以餐飲娛樂而知名的 某 線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。 I、城西在售樓盤綜合狀況。另外， 高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。 C、投資人對(duì)城 西 升值潛力看好。 B、 郊區(qū) 居民。包括外地來蓉經(jīng)商人員、 外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。價(jià)格主要 在 25003200 元 /平方米之間， 高 于城 東低于 城南的平均價(jià)格水平。 ■ **人喜歡喝茶，住 某 線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。 ■周末休閑，花十幾塊錢就可以在 某 線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。隨著高新西區(qū)的專業(yè)好文檔 15 建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿Α? C、 費(fèi)者對(duì) 某 線生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。 三、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià) （一）地塊解析 本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善， **路， 30*路、 1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。 某 線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。 專業(yè)好文檔 17 項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要 拆 遷會(huì)使開發(fā)周期增長(zhǎng)。作為省市 “一號(hào)工程 ”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。 區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位帶來難度。綜上概述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。戶型以錯(cuò)層和平層為主。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間 廳與空中露臺(tái)相連；通過向上和向下兩道 ，活躍室內(nèi)