【正文】 產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還沒(méi)形成較大的場(chǎng)面，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都是圍繞周圍人群的居住需求為主，而且開(kāi)發(fā)面積都是小量生產(chǎn)或定量生產(chǎn)，滿足周圍人群的需求后又到別的地方再找一塊地，開(kāi)發(fā)形式?jīng)] 有長(zhǎng)期持續(xù)性，隨時(shí)都有斷節(jié)的情況發(fā)生。以人民中路為中心的住宅區(qū)，集中了咸陽(yáng)市政府、秦都區(qū)政府、省第二印染廠、紡織機(jī)械廠等高密度的人群。 從居住功能劃分，目前咸陽(yáng)的房地產(chǎn)主要是國(guó)家安居工程和廉價(jià)商品房?jī)煞N，目前市區(qū)現(xiàn)有 48 萬(wàn)人口的強(qiáng)大需求支持著房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入加速期。 第二塊是以火車站為中心向外擴(kuò)展的住宅區(qū)，由于火車站強(qiáng)大的人流造成對(duì)周邊零售業(yè)的需求增大，促使了一批個(gè)體經(jīng)營(yíng)者對(duì)該區(qū)域的看好，慢慢形成了商業(yè)住宅為一體的區(qū)域。 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 咸陽(yáng)市共有房地產(chǎn)評(píng)發(fā)企業(yè) 103 家，其中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)一家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè) 二家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè) 22 家，四級(jí)資質(zhì)企業(yè) 28 家。 5) 咸陽(yáng)建設(shè)“西安后花園”的戰(zhàn)略定位，將全面提升咸陽(yáng)的居住、投資環(huán)境，“住在咸陽(yáng)”將成為西安市民的另一種選擇，西咸共建區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將迎來(lái)不可多得的契機(jī)。 2) 2020年咸陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) %，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā) 5年，年均增長(zhǎng) 10%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化突出，由 1999年的 ∶ ∶ 2020年 21∶ 43∶ 36。 四、可行性研究編制的依據(jù) 《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則； 《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）》； 《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)一覽表》； 《陜西省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》； 金泰另 外，本項(xiàng)目所在地目前為城鄉(xiāng)結(jié)合點(diǎn)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，在類似地區(qū)進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的輻射倍數(shù)為 8。 灃河新區(qū)建設(shè)的需要 根據(jù)省委省政府“一線兩帶”戰(zhàn)略，灃河新區(qū)將被打造成集商貿(mào)、金融、行政辦公、高新產(chǎn)業(yè)、旅游、信息產(chǎn)業(yè)與文化教育于一體的西安、咸陽(yáng)城市群的“副核心城市”。近幾年來(lái)，西咸兩地政府連續(xù)加大住宅建設(shè)投資計(jì)劃。 本項(xiàng)目位于咸陽(yáng)市世紀(jì)大道南側(cè)，東鄰陜西中醫(yī)學(xué)院新校區(qū)，西與清華科技 園毗鄰，南靠西寶高速公路綠化帶，北接 80 米寬世紀(jì)大道，距咸陽(yáng)市中心 5 公里，距西安市地界 5公里，距西安鐘樓商業(yè)區(qū) 20 公里。 金泰恒業(yè)公司 選擇以科學(xué)做地產(chǎn)，以踏實(shí)的科學(xué)精神、科學(xué)的視野，科學(xué)的技術(shù)，緊扣“以人為本”為消費(fèi)者創(chuàng)造最適合居住的好房子。 金泰絲路花城 房地產(chǎn) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論 一、 建設(shè)項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三、 可行性研究結(jié)論及建議 四、 可行性研究編制的依據(jù) 第二章 市場(chǎng)分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 二、西咸兩市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、項(xiàng)目周邊典型項(xiàng)目分析 四、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè) 五、項(xiàng)目自身因素分析（ SWOT 分析） 六、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論及項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件 一、 基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 二、 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 三、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件 四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 第四章 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、 設(shè)計(jì)指 導(dǎo)思想暨設(shè)計(jì)特點(diǎn) 二、 總平面設(shè)計(jì) 三、 建筑設(shè)計(jì) 四、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 五、 專項(xiàng)設(shè)計(jì) 六、消防設(shè)施 七、環(huán)境保護(hù) 八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第五章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 第六章 項(xiàng)目的營(yíng)銷方案策劃 一、營(yíng)銷理念 二、項(xiàng)目一期銷售策略 三、促銷策略 四、準(zhǔn)備策略 五、項(xiàng)目一期銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 第七章 項(xiàng)目一期總投資估算 一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 三、項(xiàng)目一期投資估算 四、項(xiàng)目總投資的資金來(lái)源 第八章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目一期財(cái)務(wù)盈利能力分析 二、清 償能力分析 三、不確定性分析 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第九章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、建議 第一章 總論 一、建設(shè)項(xiàng)目概況 建設(shè)單位基本情況 項(xiàng)目建設(shè)單位為陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司。目前，公司受集團(tuán)公司的委托，正在承擔(dān)西安最著名的建筑之一 —— 西安人民大廈 改造、擴(kuò)建工程的實(shí)施工作。絲路花城項(xiàng)目是由陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型住宅項(xiàng)目，是咸陽(yáng)市灃河新區(qū)批準(zhǔn)建設(shè)的重點(diǎn)工程。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)： ? 西咸兩市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要 ? 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境的需要 ? 灃河新區(qū)建設(shè)的需要 ? 形成新的居住組團(tuán)的需要 西咸兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要 隨著住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或單位提供廉租房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、其他高收入家庭購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)的商品房。 項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境的需要 項(xiàng)目實(shí)施后，不僅能改善城市居民居住環(huán)境、帶動(dòng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可以改善新區(qū)環(huán)境，對(duì)新區(qū)的旅游事業(yè)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于灃河新區(qū)成為一個(gè)集商貿(mào)、金融、行政辦公、高新產(chǎn)業(yè)、旅游、信息產(chǎn)業(yè)與文化教育于一體的新城區(qū)意義重大。 三、可行性研究結(jié)論及建議 ? 項(xiàng)目一期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下： 財(cái)務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 投資利潤(rùn)率 多層住宅 :% 花園洋房 :% 商業(yè) :% 投資回收期 1 年 借款償還期 1 年 盈虧平衡點(diǎn) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出如下結(jié)論： （ 1） 項(xiàng)目收益較好，有建設(shè)的必要性； （ 2） 項(xiàng)目建設(shè)條件具備，滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求； （ 3） 設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理； （ 4） 財(cái)務(wù)可行性研究結(jié)論可行； （ 5） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在 合理的限度內(nèi)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng) ,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，有效地拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 4) 西安、咸陽(yáng)兩市共同簽署《西安 —— 咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)議》，咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展有了持續(xù)、穩(wěn)定而強(qiáng)大的動(dòng)力源，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控政策逐步到位，可以預(yù)計(jì)今后幾年西安及咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速健康的發(fā)展勢(shì)頭。 咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 從區(qū)域版塊劃分，目前咸陽(yáng)的房地產(chǎn)主要可劃分為三大版塊； 第一塊是以市政府為 中心的集商業(yè)、住宅為一體的中心商業(yè)區(qū)，是考慮城市發(fā)展對(duì)整體環(huán)境的需求升級(jí)而對(duì)以前舊房子進(jìn)行拆遷改造后形成新的商業(yè)圈，聚集的人群都是長(zhǎng)期在咸陽(yáng)生活長(zhǎng)大的當(dāng)?shù)厝?。是促進(jìn)西咸一體化，帶動(dòng)咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)工程。 ? 亮馬河國(guó)際公寓 名稱 亮馬河國(guó)際公寓 項(xiàng)目買點(diǎn) 咸陽(yáng)市標(biāo)志性建筑 開(kāi)發(fā)商 咸陽(yáng)超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 主推戶型 110— 140 平方米 地 理位置 人民路與東風(fēng)路交匯處，咸陽(yáng)二號(hào)橋直達(dá)項(xiàng)目門前 銷售策略 以人員直銷、散發(fā)單張為主 銷 售價(jià)格 均價(jià) 2600 元 /平方米 層差價(jià)30 元 租金價(jià)格 30 元 /平方米，物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 層數(shù) 22 層、一梯 5 戶 建筑類型 1— 3 層為商鋪， 4— 22 層為商住 銷售率 70% ? 住宅市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng)的地域分布 目前咸陽(yáng)的房地產(chǎn)住宅主要分布在老城區(qū)，一條人民路貫穿咸陽(yáng)市整個(gè)老城區(qū)。 ? 住宅市場(chǎng)的供需狀況調(diào)查 2020 年全市房地產(chǎn)情況統(tǒng)計(jì)表 房地產(chǎn)總產(chǎn)出 億元 其中房地產(chǎn)管理 億元 ,開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 億元 ,城鎮(zhèn)居民自有住房 億元 ,農(nóng)村居民自有住房 億元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 65494 萬(wàn)元 其中商品房投資 54775 萬(wàn)元 ,土地 開(kāi)發(fā)投資 6318 萬(wàn)元 農(nóng)村集體投資總額 22796 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積總額 86． 45 萬(wàn)平方米 其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米 農(nóng)村集體施工面積總額 萬(wàn)平方米 其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米 城鎮(zhèn)私人建房施工面積總額 萬(wàn)平方米 其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米 農(nóng)村私人建房施工面積總額 萬(wàn)平方米 其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米 全市 房屋建筑施工面積總計(jì) 萬(wàn)平方米 其中住宅建筑施工 萬(wàn)平方米 全市房屋建筑竣工面積總計(jì) 萬(wàn)平方米 其中住宅建筑竣工 萬(wàn)平方米 全市竣工房屋總價(jià) 億元 其中住宅房屋總價(jià) 億元 商品房實(shí)際銷售面積 305471 平方米 其中住宅銷售 290466 平方米 商品房銷售給個(gè)人面積 289081 平方米 其中住宅銷售 279476 平方米 商品房實(shí)際銷售額 35369 萬(wàn)元 其中住宅銷售額 32653 萬(wàn)元 ? 住宅市場(chǎng)的戶型特點(diǎn) 80 平方米以下 80—— 110 平方米 110—— 140 平方米 140—— 170 平方米 170平方米以上 8% 23% 30% 25% 14% 分析；從表中可以看出戶型主要以 110— 140 平方米居多，而 80 平方米以下的只占 8%，主要是單身貴族購(gòu)房數(shù)量還偏少，多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房目的都是為了改善居住環(huán)境，所以在面積要求上比較偏向 120 平方米左右的。做樓盤廣告多數(shù)是在開(kāi)盤時(shí)做幾個(gè)，然后結(jié)合人員直銷進(jìn)行。 目標(biāo)客戶群分析 我們?cè)?2020 年西部房地產(chǎn)交易會(huì)和西部住宅博覽會(huì)上對(duì)西咸兩市商品房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查。其結(jié)果說(shuō)明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費(fèi)為主。參見(jiàn)表 。因其本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩慢，人均收入水平相對(duì)較低，消費(fèi)水平也相對(duì)偏低，目前咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多數(shù)是為了滿足人們的基本居 住功能。 開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家政策的預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的一個(gè)重要因素，開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家政策的變化的預(yù)期有時(shí)會(huì)在很大程度上決定一個(gè)項(xiàng)目是否開(kāi)發(fā)。 （ 2）開(kāi)發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的另一個(gè)重要因素，開(kāi)發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期偏好，市場(chǎng)供給量就會(huì)增大，反之 ，則會(huì)減小。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期將是積極的。項(xiàng)目所處地段將是風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。絲路花城不論是在小區(qū)綠化、文化教育，還是在基礎(chǔ)配套設(shè)施規(guī)劃方面都堅(jiān)持“以人為本”，“人性化”的理念，營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、清潔、安全，配套設(shè)施齊全的良好小區(qū)環(huán)境。 金泰 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 從整體上看，金泰開(kāi) 發(fā)商應(yīng)與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭(zhēng)取早日解決。文件對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè) 流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求，這對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌集帶來(lái)一定影響。 隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，當(dāng)收入水平達(dá)到一定階段后，人們對(duì)住宅的面積、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化、物業(yè)管理、綠化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。 項(xiàng)目的形象定位 （ 1） 西咸共建區(qū)的標(biāo)志性小區(qū) （ 2） “實(shí)用型、舒適型”住宅小區(qū) （ 3） 西咸兩市文明示范居住小區(qū) （ 4） 西北地區(qū)首席“科學(xué)理念”居住小區(qū) 項(xiàng)目的功能定位 本項(xiàng)目是商品住宅小區(qū)，其主要功能是居住，功能定位如下： （ 1）營(yíng)造良好的小區(qū)環(huán)境，與自然風(fēng)光相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的自然美，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合； （ 2）為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系； （ 3）建立方便快捷、完 善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過(guò)選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重 、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等六個(gè)步驟。最終的修正系數(shù)為同一案例如修正系數(shù)的乘積 。 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件 項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然 條件，項(xiàng)目建設(shè)的用地條件，項(xiàng)目建設(shè)的地形，地質(zhì)條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。項(xiàng)目地勢(shì)平坦，臨世紀(jì)大道沿線長(zhǎng) 米，臨中醫(yī)學(xué)院沿線長(zhǎng) 米，臨陳陽(yáng)南路沿線長(zhǎng)約 米，臨清華科技園沿線長(zhǎng) 米； 三、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件 1. 后退紅線控制Ⅱ C14 地塊沿世紀(jì)大道建筑后退不得小于 12 米，十五層以上建筑至少后退 25 米，Ⅱ R15 地塊規(guī)劃范圍內(nèi)沿陳陽(yáng)南路建筑后退紅線不得小于 6 米； 2. 地塊范圍內(nèi)建筑正面間距 不得小于遮擋建筑高度的 倍，距用地界限不得小于遮擋建筑