【正文】 高度的 倍； 3. 項(xiàng)目地塊與世紀(jì)大道存在 — 2 米自然高差，將利用此地勢(shì)特點(diǎn)在項(xiàng)目規(guī)劃中合理利用； 4. 主出入口位于世紀(jì)大道沿線上，與城市交通聯(lián)系方便，并且設(shè)置沿街城市廣場(chǎng)，南側(cè)陳陽(yáng)南路設(shè)置次出入口，滿足住宅社區(qū)的交通疏導(dǎo)； 5. 項(xiàng)目以北 500 米處渭河上，正在興建“咸陽(yáng)湖”，水面面積將達(dá) 124 萬(wàn)平方米，對(duì)改善周邊生態(tài)自然環(huán)境起到積極作用； 6. 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)柡有聟^(qū)一期開(kāi)發(fā)面積約 18 平方公里，主要在世紀(jì)大道兩側(cè)沿線，目前自來(lái)水、電信、郵政、醫(yī)院等公共配套已建成并 投入使用。 六、 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想暨設(shè)計(jì)特點(diǎn) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 (1)本小區(qū)以科學(xué)的態(tài)度、科學(xué)的視野與科學(xué)的技術(shù)創(chuàng)造科學(xué)地產(chǎn)。 （ 2） 享有安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境 本小區(qū)遠(yuǎn)離鬧市，周圍環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新。并在價(jià)格全理，保證供貨的前提下，推廣應(yīng)用國(guó)家的新技術(shù)、新工藝、新材料。次干道與宅前小路曲徑通幽，盡顯園林特色。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化設(shè)計(jì)在最基本的要求如優(yōu)美、活潑、親切、有特色的基礎(chǔ)上，還追求藝術(shù)感和時(shí)尚氣息。 組團(tuán)綠地與小區(qū)綠地相呼應(yīng)，既給居民帶來(lái)了方便，并有高品質(zhì)人居環(huán)境的表現(xiàn)。 住宅類型 根據(jù)本小區(qū)原有的地形地貌，適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件和居民的生活習(xí)慣以及綜合考慮用地經(jīng)濟(jì)、建筑造價(jià)、市政工程設(shè)施、居民生活，居民的方便的程度等建有多層、小高層、花園洋房、商業(yè)街、高層。 小區(qū)停車處理 本小區(qū)的地下停四庫(kù)可沿小區(qū)外圍道路進(jìn)入直接到達(dá)，不用走出車庫(kù)，直接上樓進(jìn)入家門，地上停車庫(kù)也可以從區(qū)入口直接到達(dá)。小區(qū)主要出入口、車庫(kù)、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機(jī)，采用半球形吸頂安裝，暨 有隱蔽性，又有裝飾性。 交通及停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場(chǎng)內(nèi)車況的監(jiān)測(cè)，車輛的服務(wù)管理，場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視，計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。 地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 噪聲處理 設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)有建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來(lái)確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開(kāi)工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間造成的影響降到最低。 高效運(yùn)用資金 高效運(yùn)用資金既可以降低銀行貸款的利息額，從而降低成本，同時(shí)能用有限的資金確保項(xiàng)目實(shí)施所需資金及時(shí)到位成為項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。全程營(yíng)銷就是以營(yíng)銷理念貫穿整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程，從項(xiàng)目的前期調(diào)研、規(guī)劃、建設(shè)、銷售以及物業(yè)管理各方面，都要為銷售服務(wù)。他們關(guān)心的不是概念新奇，而是房屋質(zhì)量過(guò)硬，產(chǎn)品物有所值，全同信守總現(xiàn)，物業(yè)管理到家。 （ 4） 服務(wù)理念： 本項(xiàng)目應(yīng)聘請(qǐng)出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的管理與服務(wù)提供良好的保障。 二、項(xiàng)目一期銷售策略 本項(xiàng)目計(jì)劃分階段推出，以逐漸走高、低開(kāi)高走的手法入市。 公開(kāi)發(fā)售期 ： 建議項(xiàng)目一期在 2020 年 5 月份公開(kāi)發(fā)售，在這期間，社 區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化、景觀等工程無(wú)法充分的展現(xiàn)，周邊的環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待一步完善，廣大購(gòu)房者尚處于觀望狀態(tài)。 （ 3）大力宣傳，樹(shù)立良好形。此時(shí)，項(xiàng)目一期已進(jìn)行銷售旺期，就表現(xiàn)出旺銷搶購(gòu)的氛圍，具體做法如下： 銷控表上的包裝：把銷控表填充的滿一些，讓客戶感覺(jué)樓的銷售勢(shì)頭很強(qiáng)。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念等的宣傳上。 強(qiáng)銷期與銷售持續(xù)期： 此時(shí)，小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃已逐漸成型，人們通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)觀看就可以了解小區(qū)的情況，所以在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色外，還應(yīng)突了熱賣的景象，如可將銷售控制表借助報(bào)紙進(jìn)行宣傳等。另外，廣告頻率也應(yīng)減少，甚至封盤(pán)（即是不做廣告宣傳），從而降低宣傳開(kāi)支。 （ 2）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有 22%的購(gòu) 房者主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)獲取房產(chǎn)信息，隨著網(wǎng)絡(luò)迅速普及，相信通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳將會(huì)得到很好的效果。 人員促銷 銷售準(zhǔn)備期： 對(duì)銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說(shuō)詞，強(qiáng)化銷售過(guò)程。因?yàn)?，這樣可以避免購(gòu)房者四處的奔波，節(jié)約了時(shí)間；同時(shí)，住 博會(huì)上聚集了大量的精品樓盤(pán)，與房地產(chǎn)交易有關(guān)的法律咨詢，貸款辦理等服務(wù)一應(yīng)俱全。 感性訴求樓書(shū)內(nèi)容：樓盤(pán)概念提示；樓盤(pán)基本情況說(shuō)明；銷售方案介紹；物業(yè)管理服務(wù)說(shuō)明；居住生活理想狀態(tài)描繪。例如，樓盤(pán)的奠基儀式、開(kāi)盤(pán)儀式上可以請(qǐng)知名人士出席，借助政府的力量舉辦一些有影響力的研討會(huì)活動(dòng)，如科學(xué)地產(chǎn)研討會(huì)等。銷信中心的建設(shè)應(yīng)具一定的規(guī)模，建筑設(shè)計(jì)要體現(xiàn)藝術(shù)性。 樣板房展示： 樣板房是顧客對(duì)擬購(gòu)房屋狀況最直接最真實(shí)的體驗(yàn)，對(duì)喚起顧客的購(gòu)買欲望非常重要，也對(duì)樓盤(pán)的銷售起著至關(guān)重要的作用，所以樣板房的設(shè)置非 常慎重。 五、項(xiàng)目一期銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 1. 項(xiàng)目一期在 2020年第四季度與 2020年第一季度由于主體工程未完工 ,所以沒(méi)有銷售收入 。（詳見(jiàn)下表） 項(xiàng)目一期銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表 銷售計(jì)劃 各季度收款情況（單位：萬(wàn)元） 季度 銷售 比例 銷售面積 (萬(wàn) m2) 202004 202001 202002 202003 202004 202004 0 202001 0 202002 35% 202003 40% 0 202004 25% 合 計(jì) 第七章 項(xiàng)目一期總投資估算 一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額； 金泰絲路花城一期工程成本估算（含公建） 名城 建筑面積（平方米） 總成本（萬(wàn)元） 多層住宅 77630 花園洋房 17700 餐飲街 5000 共建 13200 合計(jì) 113530 一期總建筑面積 113530m2 多層住宅 77630 m2 花園洋房 17700 m2 公建 13200 m2 餐飲街 5000 m2 銷售收入 22305萬(wàn)元 多層住宅 2020 77630＝ 15526萬(wàn)元 花園洋房 2700 17700＝ 4779 萬(wàn)元 餐飲街 4000 5000＝ 2020 萬(wàn)元 建安成本 萬(wàn)元 1）一期地價(jià) 元 / m2 地價(jià)總額 ，其中土地出讓金 ，契稅收 萬(wàn)元、傭金 萬(wàn)元、印花稅 萬(wàn)元、截至 2020 年貸款利息 萬(wàn)元 多層住宅 77630＝ 萬(wàn)元 花園洋房 17700＝ 萬(wàn)元 公建 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 5000＝ 2）勘察、設(shè)計(jì)、方案費(fèi) 萬(wàn)元 多層住宅 34 77630＝ 花園洋房 38 17700＝ 萬(wàn)元 公建 55 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 36 5000＝ 18 萬(wàn)元 3）交納的綜合規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 （ 1）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬(wàn)元 多層住宅 10 77630＝ 萬(wàn)元 花園洋房 10 17700＝ 萬(wàn)元 公建 10 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 10 5000＝ 5 萬(wàn)元 （ 2）工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元 多層住宅 700 ％ 77630＝ 萬(wàn)元 花園洋房 900 ％ 17700＝ 公建 1000 ％ 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 1000 ％ 5000＝ （ 3）工程定額測(cè)定費(fèi) 萬(wàn)元 多層住宅 700 ％ 77630＝ 花園洋房 900 ％ 17700＝ 公建 1000 ％ 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 1000 ％ 5000＝ 萬(wàn)元 （ 4）省發(fā)展新型材料使用費(fèi) 萬(wàn)元 多層住宅 6 77630＝ 花園洋房 6 17700＝ 公建 6 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 6 5000＝ 3 萬(wàn)元 （ 5）建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌 萬(wàn)元 多層住宅 700 ％ 77630＝ 萬(wàn)元 花園洋房 900 ％ 17700＝ 萬(wàn)元 公建 1000 ％ 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 1000 ％ 5000＝ 萬(wàn)元 （ 6）天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi) 770 元 /戶 770 1000＝ 77 萬(wàn)元 多層住宅 77630＝ 萬(wàn)元 花園洋房 17700＝ 12 萬(wàn)元 公建 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 5000＝ （ 7）幾種供熱建設(shè)集資 20 元 / m2 萬(wàn)元 多層住宅 20 77630＝ 萬(wàn)元 花園洋房 20 17700＝ 萬(wàn)元 公建 20 13200＝ 萬(wàn)元 餐飲街 20 5000＝ 10 萬(wàn)元 4）建安費(fèi) 萬(wàn)元 多層住宅 700 77630＝ 萬(wàn)元 花園洋房 900 17700＝ 1593 萬(wàn)元 公建 1000 13200＝ 1320 萬(wàn)元 餐飲街 1000 5000＝ 500萬(wàn)元 5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 200元 /m2 萬(wàn)元 多層住宅 200 77630＝ 萬(wàn)元 花園洋房 200 17700＝ 354萬(wàn)元 公建 200 13200＝ 264萬(wàn)元 餐飲街 200 5000＝ 100 萬(wàn)元 6）監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元 多層住宅 700 7‰ 77630＝ 花園洋房 900 7‰ 17700＝ 萬(wàn)元 公建