【正文】 個臺階；而今浣花公園的落成又再次為城西的生態(tài)環(huán)境添上濃墨重彩的一筆。金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、 **花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。中華家園為大家?guī)砹吮泵里L(fēng)情的尖屋頂、維多利亞的花園小區(qū)，這一切都始終將中產(chǎn)階層的眼球牢牢抓住。**花園通過水、植物、雕塑建造了 9大主題公園；都市水鄉(xiāng) ———置信 從上個世紀(jì) 80 年代末到 90 年代末，十年的時間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。 F、投資價值高 。以餐飲娛樂而知名的 某 線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。城 西 早期開發(fā)了不少的 安居戶型 ， 主要以套專業(yè)好文檔 12 二、套三為主。 I、城西在售樓盤綜合狀況。 需求特點 A、城 西 房地產(chǎn)需求市場大。另外， 高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費能力。 B、有效購買力充足。 C、投資人對城 西 升值潛力看好。 需求構(gòu)成 A、 **的中等收入層 是購房的主力。 B、 郊區(qū) 居民。 C、外地來蓉人員。包括外地來蓉經(jīng)商人員、 外地機構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。價格主要 在 25003200 元 /平方米之間， 高 于城 東低于 城南的平均價格水平。 某 線在售樓盤情況表（見附表 1） 線的消費認(rèn)可度和典型物業(yè)調(diào)查 通過對城西居民的隨機調(diào)查，得出他們 選擇 某 線 8 個完美理由 ： ■吃在 某 線，安逸！住在 某 線，舒服！ 專業(yè)好文檔 14 ■歷代貴人住城西，能住在城西的 某 線就是貴中之貴了。 ■ **人喜歡喝茶，住 某 線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。 ■家庭需要經(jīng)營。 ■周末休閑，花十幾塊錢就可以在 某 線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。這里有 24 小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。隨著高新西區(qū)的專業(yè)好文檔 15 建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它的發(fā)展?jié)摿?。城西近年?新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項目可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場。 C、 費者對 某 線生活價值具備較高的選擇性認(rèn)知。 D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。 三、項目用地分析及評價 （一）地塊解析 本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善， **路， 30*路、 1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項目的三環(huán)路更是交通快速通道。現(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。 （二）項目 SWOT 分析 ： 本區(qū)域位于城西 某 線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。 某 線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。 區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。 專業(yè)好文檔 17 項目用地現(xiàn)為廠房，由于需要 拆 遷會使開發(fā)周期增長。 項目不靠近 某 線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。作為省市 “一號工程 ”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。 本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認(rèn)可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。 區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)，消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項目的產(chǎn)品定位帶來難度。 （三）項目用地環(huán)境評價 本項目位于 某 線的成熟板塊，同時隨著城西的科學(xué)合理規(guī)劃的實施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了 便捷的交通，配專業(yè)好文檔 18 套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈。 四、市場定位及方案評價 （一） 項目可能的開發(fā)方案： 根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出如下可能的開發(fā)方案： 方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū) 開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。 ３、 項目的戶型設(shè)計 充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計， 層數(shù)為 6躍 7層，每個樓層兩戶人家 ， 復(fù)式層高 ，其他３米。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間 廳與空中露臺相連；通過向上和向下兩道 ，活躍室內(nèi)空間。 設(shè)計空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。 建筑層數(shù)為 12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶； ３、 項目的戶型設(shè)計 專業(yè)好文檔 21 在戶型設(shè)計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯層、平層為主； 每 戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室 ； 在戶型空間上 ， 采用 通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)； ４、 項目的環(huán)境 規(guī)劃 在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計一個主要由 綠色草坪、 廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園 銀杏、榕樹、茶花等名貴樹 組合而成的休閑廣場， 突出 綠意、 生態(tài)、 健康、別致 等特色。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道， 滿足業(yè)主 晨練 和 與家人散步 的需要。 ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。 （二）投資估算 本項目的土地價格按 **萬元 /畝測算。 d、在戶型分隔和布局上有一定的限制； e、對項目本身的形象起不到提升作用； f、獲得的利潤小 g、不能很好的營造環(huán)境 專業(yè)好文檔 26 方案五 a. 區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓的需求較大； b. 中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大； c. 能夠提升項目 自身的形象； d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計； e. 可獲得更多的利潤； a. 在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度； b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； c. 需花大量精力對項目進(jìn)行包裝和宣傳； ，資金投入較大 財務(wù)測算比較： 1324810844365920800171410500010000150002021025000總投入（萬元）銷售收入（萬元） 稅后利潤（萬元） 稅前利潤（萬元）方案一方案二 22% 21%15% 14%0%5%10%15%20%25%稅前利潤率 稅后利潤率方案一方案二分析： １、 從絕對利潤看，方案二比方案一多 ****萬元（方案一專業(yè)好文檔 27 為 ****萬元，方案二為 ****萬元）。 （二）方案選取及建議 經(jīng)過對以上 2 種方案的綜合對比，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采用第二種開發(fā)方案。 B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。 D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。 就財務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟效益；而利潤 率方案二與方案一相當(dāng)。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強的開發(fā)方案。開發(fā)形式為 12 層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。 （二）開發(fā)各階段的周期安排 工作項目 時間（月） 備注 立項 初規(guī)設(shè)計 報規(guī) 項目施工圖設(shè)計 報建 項目土建施工 項目室內(nèi)安裝 項目外裝 項目室外安裝及環(huán)境 竣工交驗 項目產(chǎn)權(quán)辦理 合計 （三）資金籌措 專業(yè)好文檔 29 整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面： 其中：開發(fā)商自有資金 ****萬元； 項目土地銀行抵押貸款 ****萬元； 銷售期銷售回款 *****萬元； （四）投資使用計劃 （見附表 6） 七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測 （一）電 梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按 2500 元 /m2 計算： 項目銷售收入 = （二）項目銷售回款計劃 （見附表 7） （三）財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取 %，按月計算。 （見附表 9） 由附表四可見 ,售價變化對利潤率影響最大 ,其他兩個因素變化對利潤 率影響較小。從表中可以看出 ,本方案具有一定的抗風(fēng)險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險。 （二）項目市場風(fēng)險及回避 市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。本項目重點考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)專業(yè)好文檔 31 周期和開發(fā)成本。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進(jìn)行監(jiān)理。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必的損失。主要包括以下風(fēng)險 １、 項目現(xiàn)在用地為廠房，在 拆 遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見的 拆 遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。 ３、 項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。 專業(yè)好文檔 32 在現(xiàn)在 **這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險對本項目不會造成太大影響。 本項目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大 改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為 **市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，整個方案具有良好的社會效益。本項目具有良好的環(huán)境效益。 （三）項目運作建議 根據(jù)本項目定位，我們 建議項目應(yīng)重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部 專業(yè)好文檔 33 環(huán)境規(guī)劃上打造 出自身的特色。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。 ****國聯(lián)投資顧問有限公司 二 OO 三年九月 專業(yè)好文檔 34 Editor39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to