【正文】 、星光大道等主要交通道路已經(jīng)修建、擴建通車。l 良慶區(qū)行政中心——良慶區(qū)主要行政機構(gòu)都集中在銀海大道、五象大道、金象大道范圍內(nèi)。自然環(huán)境優(yōu)越區(qū)域擁有南寧綠肺——五象嶺國家森林公園、南寧母親河——邕江、大片綠色山林，自然條件優(yōu)越。商業(yè)、商務、酒店式公寓條件優(yōu)勢地塊所在區(qū)域為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心，商業(yè)、商務、酒店式公寓所依賴的行政機構(gòu)、交通條件、人口密度該區(qū)域都相當優(yōu)越，而目前周邊大型中高檔次商業(yè)、商務、酒店式公寓稀缺，這給地塊規(guī)劃商業(yè)、商務、酒店式公寓產(chǎn)品提供了市場機遇，既吻合市場需求，有能達到項目投資回報價值最大化。人口分布層次劣勢大沙田人口以外來租房居民為主，人員流動性大，而且集中了南寧市區(qū)大部分無業(yè)游民，存在治安隱患；區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展劣勢 大沙田目前現(xiàn)狀是歷史規(guī)劃遺留問題形成的，在五象新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃建設啟動后，大沙田發(fā)展建設已有很大改觀，但歷史遺留問題還沒有完全改變，城市改造有待加強，環(huán)境需要盡快改善。 l 項目周邊商務項目少，周邊沒有以商務辦公定義的項目，都是以住宅為主。l 項目周邊上檔次的酒店稀缺，基本為一些私人宅基地式酒店。 l 良慶區(qū)的中心區(qū)的重新調(diào)整、城市改造，將大大改善大沙田目前城市環(huán)境。l 銀海大道的擴建、五象大道的完善，將全面完善交通網(wǎng)絡的建設 （四）、威脅資金鏈威脅；受國家宏觀調(diào)控大勢影響，觀望者多，后勁乏力；商業(yè)、商務、公寓以投資型為主，市場消費不確定因素很多。本項目優(yōu)勢與機遇明顯，而劣勢與威脅同樣突出，本項目成功的關(guān)鍵在于，充分把握南寧市重點實施向南發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)新區(qū)——五象新區(qū)的城市規(guī)劃機遇，充分利用地塊所處良慶區(qū)商業(yè)中心位置優(yōu)勢，抓住商業(yè)、商務、公寓供應的市場稀缺與機遇，打造良慶區(qū)首個商業(yè)、商務、公寓大型項目，以新形象、性價比優(yōu)勢快速征服投資群體，搶占市場先機，同時也要借助五新新區(qū)建設對項目帶來的價格提升機會，整合設計、園林、策劃、裝修專業(yè)業(yè)公司資源，做到揚長避短，差異化產(chǎn)品、性價比制勝的策略，快速實現(xiàn)銷售回款。區(qū)域城市化發(fā)展處于初級階段，房地產(chǎn)剛起步3－5年，市場需求穩(wěn)定，房價低但漲幅大，商鋪價格大大高于住宅價格。當?shù)叵M觀念滯后于收入水平，口碑宣傳非常重要。名廈園、濱江鋒尚、錦繡年華、陽光新城，銀海大道沿線的金地花園、金象綠城、半山雅居、英華嘉園、五象目前在售的只有錦繡年華、陽光新城、金象綠城、半山雅居、英華嘉園、秋月藍灣、新加坡城，其他已經(jīng)是尾盤銷售。但是，今后的土地供應量的大量增加，將導致競爭的加劇。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商業(yè)配套需求更加強烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。（3）商務：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的商務項目沒有，能算得上商務辦公項目也只有錦秀年華、財富隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商務配套需求更加強烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務項目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。風尚兩個項目，但這兩個項目是住宅項目，沒有酒店式的物業(yè)管理，不能形成中高檔次酒店。 l 市場價格：（1） 住宅：目前當?shù)刈≌谑蹣潜P主力單價在28004100元/㎡；只有集中在3300－3800元/㎡。l 產(chǎn)品特點：（1）住宅：區(qū)域以品質(zhì)低、成本低、售價低、規(guī)模小的中低檔項目為主 ，當?shù)鼐用竦木幼l件差，以居家型自住需求為主；大部分項目沒有小區(qū)配套，園林也比較簡單；戶型以一房、二房、三房為主，面積以45110㎡為主，適合中低收入居家型購買。（3） 商務公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒有商務公寓、酒店式公寓項目 l 市場趨勢：（1）城市化水平： 城建規(guī)模較大，城市化水平相對較高，根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預計今后城市化發(fā)展將進入一個快速發(fā)展時期，未來市場需求的量和質(zhì)將會穩(wěn)步提升。（2）消費趨勢：當?shù)氐南M觀念隨著收入水平的提高后需要適當引導，與許多城市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展非常相似，隨著房價的上升對高層物業(yè)的接受、商務公寓、酒店式公寓只是時間的問題，因此我們的產(chǎn)品規(guī)劃需要適當超前，要為房價的提升預留空間，但不能太超前開發(fā)高端產(chǎn)品（如高層大戶高端大宅）。（4）產(chǎn)品優(yōu)化：目前區(qū)域消費主要以110㎡以下戶型為主，而且有價格優(yōu)勢，因此建議本項目以小戶型產(chǎn)品為主。A\引導當?shù)刈≌M觀念，消費升級的倡導者。C\填補區(qū)域商務、酒店式公寓稀缺的市場空白，超前產(chǎn)品潛在需求的供應者。二、大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊市場分析 ，規(guī)劃居住人口約為30萬人。l 區(qū)域功能規(guī)劃：生活便利程度:較高,生活配套齊全,交通便利。區(qū)域價值點：南寧市五象新區(qū)新區(qū)開發(fā)、良慶區(qū)行政、商業(yè)中心。發(fā)展?jié)摿Γ焊叩?，南寧市城市重點發(fā)展區(qū)域，五象新區(qū)是一個以文化體育、行政為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)；地塊所在位置為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心，因此發(fā)展?jié)摿ο鄬Ω摺?布局結(jié)構(gòu)：“行政、居住、物流、休閑、娛樂”用地功能布局。名廈園、濱江鋒尚、錦繡年華、陽光新城。當?shù)鼐用竦木幼l件差，特別聚集大量外來租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求為主。（2）商業(yè)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的商業(yè)項目只有金盛財富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)，目前在售商業(yè)樓盤更少，供應量也少，只有金盛財富廣場商業(yè)在銷售，能成功出售的只有金盛財富廣場、陽光新城，能招商經(jīng)營成功的也只有金盛財富廣場，金盛財富廣場引進了南城百貨引起了不少轟動，也帶來火爆的銷售場面，目前招商已經(jīng)招滿。但是，今后的土地供應量的大量增加、城市改造項目的增加，將導致區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競爭的加劇。風尚兩個項目，但這兩個項目是小戶型住宅項目，而不是辦公的商務公寓。 （4）酒店：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的酒店項目沒有，能算得上公寓的也只有錦秀年華、財富隨著城市發(fā)展，人口不斷增加，特別是商業(yè)、商貿(mào)的不斷發(fā)達，相關(guān)酒店配套需求更加強烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的酒店項目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。（2）商鋪：商鋪價格在700025000元/㎡范圍，以金盛財富廣場的價格作參考 （3） 商務公寓、酒店式公寓：區(qū)域無參考，參考江南區(qū)的金康天和時代、榮寶華兩個項目，40005300元/㎡。（2）商業(yè)：區(qū)域商業(yè)還是三線城市私人宅基地住房臨街商鋪為主，上規(guī)模的商業(yè)項目只有金盛財富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)三個項目，能算得上大型商業(yè)項目也只有金盛財富廣場、鑫利華商城兩個而已，這兩個項目得商業(yè)品質(zhì)、規(guī)模也只是中等而已。南寧市城市重點向南發(fā)展，開發(fā)新區(qū)——五象新區(qū)，大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)定位良慶區(qū)行政中心，集行政辦公、居住、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性城市區(qū)域；集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市