【正文】 生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。成灌路：建 **最大石材城 金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為 **最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專(zhuān)業(yè)經(jīng)銷(xiāo)區(qū)。 川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路 — 駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場(chǎng) ；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)帶等，同時(shí)建設(shè)充滿(mǎn)天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。其中， 3條新改造干道將組建 3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。這種定位，無(wú)疑是打上了 “中產(chǎn) ”的標(biāo)簽。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤(pán)的主格調(diào)是，打造市民買(mǎi)得起的高品質(zhì)住宅。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對(duì)成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。鳥(niǎo)瞰 **住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了 **住宅區(qū)總量的 70％。 D、 一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中 “人流 ”的遷移又是最活躍的因素。二是光華大道要開(kāi)工建設(shè)，三是整治清水河。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、 **花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來(lái)城西房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。 城西房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展前景分析 A、 “城西是上風(fēng)上水的寶地 ”， **人如是說(shuō)。實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) ％。其中寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。增長(zhǎng) 倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，增長(zhǎng) %。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制， 7 月末，超過(guò)一年期的空置房面積為 萬(wàn)平方米，比六月末僅新增 萬(wàn)平方米。商品房銷(xiāo)售方面在 7 月 也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?1~7 月， **市累計(jì)銷(xiāo)售商品房 萬(wàn)平方米，比同期增加銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。 1~7 月， **商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大 425 萬(wàn)平方米，總量達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。 **17 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì) 從 **市統(tǒng)計(jì)局獲悉， 7 月， **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－ 7 月累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中住宅投資 億元，增長(zhǎng) %；寫(xiě)字樓投資 億元。上半年，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型投資累計(jì)到位資金 18411 億元，同比增長(zhǎng) %,比同期投資增速高 個(gè)百分點(diǎn)。上半年施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)94661 個(gè)，同比增加 11915 個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 73596 億元，增長(zhǎng) %。 新開(kāi)工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額 2102 億元，同比增長(zhǎng) %，高于同期投資增速 。從 15 月全國(guó)城鎮(zhèn) 500 萬(wàn)元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過(guò) 1 億元的項(xiàng)目 13028 個(gè)，占全國(guó)全部城鎮(zhèn)500 萬(wàn)元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 %，完成投資 5262 億元，占全國(guó)全部城鎮(zhèn) 500 萬(wàn)元以上施工項(xiàng)目完成投資的 %。上半年，商品房在建規(guī)模達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 27%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中住 宅投資 億元，增長(zhǎng) %。 有 9 個(gè)地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：新疆%、河北 %、四川 %、廣西 %、北京 %、云南 %、遼寧 %、內(nèi)蒙古 %、貴州 %。 專(zhuān)業(yè)好文檔 4 2021 年上半年，商品房銷(xiāo)售價(jià)格 2424 元 /平方米，同比增長(zhǎng)了%，其中東、中部地區(qū)價(jià)格漲幅較高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì) 35 個(gè)大中城市調(diào)查顯示， 2021 年商品房?jī)r(jià)格上漲 %，土地交易價(jià)格上漲 %，房屋租賃價(jià)格上漲 %。 價(jià)格穩(wěn)中有升 2021 年，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格 2291 元 /平方米，同比增長(zhǎng)了 %，其中：商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為 2130 元 /平方米，同比增長(zhǎng)%。 今年上半年，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。東、中、西部同比增幅分別為 %、 %和 %，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。 商品房空置面積增幅較大 2021 年商品房空置面積比 2021 年凈增 萬(wàn)平方米，其中，空置時(shí)間在一年以上的凈增 萬(wàn)平方米，占竣工總量的 %。 銷(xiāo)售情況良好 今年上半年，全國(guó)商品房市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。東、中、西部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)分別為 %、 %、專(zhuān)業(yè)好文檔 3 %。其中東、中、西部地區(qū)增幅分別為 %、 %、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中 12 個(gè)地區(qū)增幅超過(guò) 50%。 2. 2021年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng) 2021 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度 個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 %。在稅收優(yōu)惠政策方面，對(duì)企業(yè)投資國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個(gè)人所得稅，加強(qiáng)規(guī)范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面， 2021 年國(guó)家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、允許、限制和禁止類(lèi)政策時(shí)，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)好文檔 2 國(guó)民待遇和公平競(jìng)爭(zhēng)原則，打破所有制界限、部門(mén)壟斷和地區(qū)封鎖。預(yù)計(jì) 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅在 25%左右，比 2021 年有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 （一）市場(chǎng)宏觀背景 國(guó)家信息中心在剛剛發(fā)布的 2021 年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，今年我國(guó)投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 16%左右， GDP 增長(zhǎng)有望達(dá)到 8%。專(zhuān)業(yè)好文檔 1 某房地產(chǎn) 項(xiàng)目可行性研究 一、 項(xiàng)目總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目用地： ************** 項(xiàng)目位置： *************** 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景： **標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因 **廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房 開(kāi)發(fā)。 （二）承擔(dān)可行性研究的單位 ****國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司 （三）研究工作依據(jù) 根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)政策規(guī)劃，依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫(xiě)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的 多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。我國(guó)政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是 “ 交易成本 ” 大幅度下降 。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，較去年同期增長(zhǎng)%,高于同期固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 %。 今年上半年，商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，占商品房投資的 %（其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占商品住宅投資的比重為 %） ；辦公樓投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %。中部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 億元，同比增長(zhǎng) %；其中：銷(xiāo)售給個(gè)人 億元 ,同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的增長(zhǎng)速度分別為%、 %和 %。中、西部地區(qū)增長(zhǎng)較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。僅 15 月份，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng) %，其中，商品住 宅空置面積同比增長(zhǎng) %。下半年商品房銷(xiāo)售價(jià)格增幅明顯高于上半年。房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。 有 21 個(gè)地區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格有不同程度的上升， 4 個(gè)地區(qū)漲幅在 20%以上，分別為：青海 %、湖南 %、浙江 %、陜西%。 3.**市投資宏觀背景 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。 大項(xiàng)目成為投資增長(zhǎng)主要拉動(dòng)力。 商品房銷(xiāo)售繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。其中銷(xiāo)售給個(gè)人 1916億元，增長(zhǎng) %；銷(xiāo)售面積 8672 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。上半年，全國(guó)除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目 51876 個(gè)，同比增加 9657 個(gè)；新開(kāi)工專(zhuān)業(yè)好文檔 5 項(xiàng)目計(jì)劃總投資 16921 億元，增長(zhǎng) %。 資金到位情況良好。其中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金增長(zhǎng) %，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng) %,利用外資增長(zhǎng) %，自籌資金增 長(zhǎng) %。增長(zhǎng) 倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，增長(zhǎng) %。其中寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) ％。 從 **市統(tǒng)計(jì)局獲悉， 7 月， **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－ 7 月累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中住宅投資專(zhuān)業(yè)好文檔 6 億元，增長(zhǎng) %；寫(xiě)字樓投資 億元。 1~7 月， **商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大 425 萬(wàn)平方米，總量達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。商品房銷(xiāo)售方面在 7 月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?1~7 月， **市累計(jì)銷(xiāo)售商品房 萬(wàn)平方米，比同期增加銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制， 7 月末，超過(guò)一 年期的空置房面積為 萬(wàn)平方米，比六月末僅新增 萬(wàn)平方米。城西是 **的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。 B、如今在城西三環(huán)以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已初步形成了 某 線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景 區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。 C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成專(zhuān)業(yè)好文檔 7 高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會(huì)和**連接起來(lái)，明年城西三環(huán)路外的開(kāi)發(fā)將升溫。在 **的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn) “中產(chǎn) ”痕 跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。在城南，人們觀念中的 “富人區(qū) ”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是 “富中之富 ”；在城西，則以天府廣場(chǎng)為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個(gè)扇形狀的居住帶。 E、在整個(gè)城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對(duì)也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好， 商業(yè)配套完善，不失為居家過(guò)日子的理想場(chǎng)所。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤(pán)大都定位在中高檔住宅上。 F、 從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺(tái)。預(yù)計(jì) 5專(zhuān)業(yè)好文檔 8 年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。沙西線：打造花卉世界 二環(huán)路 — 金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷(xiāo)售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。 屆時(shí)，位于城西北的 3個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū) ——— 金牛高科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過(guò)新型產(chǎn) 業(yè)，形成城西北的新亮點(diǎn)。 **市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購(gòu)房需求的消費(fèi)者中有 39． 3％的人選擇在城西購(gòu)房，比例高出有 “富人區(qū) ”之稱(chēng)的城南 9 個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。在城西， 某 線周邊的樓盤(pán)當(dāng)仁不讓地成了主力。當(dāng)年因錦城苑打造城西高檔社區(qū)一舉成功后， 某 線就成了高檔樓盤(pán)云集之地。在 **，沒(méi)有哪一個(gè)新興區(qū)域像 某 線這般幾乎在一夜之間讓人感覺(jué)燈紅酒綠的。有消費(fèi)就會(huì)有需求， 某 線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿(mǎn)足，令其有了不可替代的地位。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普 集團(tuán)等上百畝的土地開(kāi)發(fā)，傾力打造 “新 **生活樣板區(qū) ”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。選擇城西者為 ％，城南為 25％，城北為 22％，城東為 ％，在問(wèn)及 “購(gòu)房目的 ”時(shí)，有 ％的被調(diào)查對(duì)象選擇了 “改善居住環(huán)境 ”。摸底顯示，該地區(qū)的業(yè)主年收入基本在 6 萬(wàn)元到 20 多萬(wàn)元之間；從職業(yè)上看，業(yè)主的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是：金融業(yè) ％，外企 ％，個(gè)體戶(hù) 15％，職業(yè)經(jīng)理人 3％，特殊職業(yè) ％，其他 57％的業(yè)主主要是積蓄基礎(chǔ)較好的中年買(mǎi)房者。 （二） 區(qū)域市場(chǎng)分析 專(zhuān)業(yè)好文檔 10 通過(guò)歷年城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢(shì)： A、 社區(qū)規(guī)?；? 規(guī)?；浅俏饕淮筇厣?，除了少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)在 100 畝以下外，其余的都在 100 畝以上，而 **花園、蜀風(fēng)花園城甚至達(dá)到了千畝以上。 B、 社區(qū)主題化 城西作為 **后起之新貴，近年來(lái)發(fā)展迅猛，加之政府部門(mén)有意識(shí)地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢(shì)，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為 **又一張閃亮的名片。打出 “時(shí)光隨意，生活由我 ”的博瑞 C、社區(qū)生態(tài)化 原有的金沙公園、杜甫草堂，加之后 起之秀清水河市政公園使城西的綠化更上一