【正文】 款 其它 小計 此資料來自企業(yè) （三）資金籌措計劃 本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設計的深入而調整。 （二）建設進度安排 由于該項目規(guī)模較大，因此應考慮采用滾動開發(fā)、分期建設的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調整開發(fā)方案，降低投資風險。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設一處占地 公頃的鍋爐房，負責整個小區(qū)的供熱。站址擬選在京包鐵路西側，姚家園路北側，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。 規(guī)劃在石佛營東路西側布置一條 20— 30 米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。因此規(guī)劃在區(qū)域內兩條主干道（某北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設一處地區(qū)級的公建中心。普通住宅銷售 對象以企事業(yè)單位、集團購買和某集團內部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機構為輔，兼顧散戶。 根據(jù)測算，新建小區(qū)內開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需 400 萬元和 480 萬元，需交納的供電貼費為 2880 萬元，以上三項共計 3760 萬元。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。該項目擬由某市某集團房地產開發(fā)部負責開發(fā)建設。另外 ，現(xiàn)狀廠區(qū)內的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。 5．市政工程和基礎設 施 據(jù)測算，某廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預測如下： (1) 供熱 小區(qū)內將自建鍋爐房，負責整個小區(qū)的供熱。小區(qū)內以普通住宅為主，配以適當?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。 （三）某市市寫字樓市場分析（略） （四）某市市商業(yè)用房市場分析（略） 三、項目規(guī)劃建設方案和建設條件 （一）項目用地功能布局 小區(qū)內現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。為滿足服務半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。 為加強小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。 (4) 煤氣：用地西側的星火路、南側的某北路有新建的 Dg300 中壓煤氣管線；在用地西側偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調壓站一座；小區(qū)內南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。 四、建設方式及進度安 排 （一）建設方式 本項目的設計應采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設計。嚴密的工程進度安排和高質量的施工組織設計，是保證項目實施的關鍵，為了確保資金滾動使用，于 1997 年 1 月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)劃設計和前期準備工作， 1997 年 3 月底進行規(guī)劃設計方案比選， 1997 年 10 月初開始第一期基 礎工程， 1997 年 4 月起就可進行市場推廣和銷售。 4．估算結果 投資估算的結果匯總如表 5 所示?？射N售面積的平均價格為 元 /平方米。該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進稅率征收，對 20%以內的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。 表 11 資金來源與運用表 單位：萬元 序 號 項目 合 計 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 銷售收入 自有資金 貸款 小計 2 資金運用 固定資產投資 經(jīng)營資金 開發(fā)成本 經(jīng)營管理費用 銷售費用 財務費用 經(jīng)營稅費 土地增值稅 所得稅 應付利潤 各期還本付息 3 歸還墊支利潤及凈投資回收 小計 從表 12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項目如果操作得當，在正常情況下，項目開發(fā)建設完成時，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤 貸款還本付息估算表 單位：萬元 序 號 項目 合 計 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 貸款及還本付息 期初貸款本息累計 本金 利息 本期貸款 此資料來自企業(yè) 本期應計利息 本期本金歸還 本期利息支付 期末貸款本息累計 本年年利率 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 2 償還貸款本息的資金來源 投資回收 未分配利潤 其它 八、風險分析 本項目的風險主要來自：建造成本、售價、銷售進度、開發(fā)周期、貸款利 率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進度的快慢。 10%、177。因此，售價與銷售進度是本項目能否達到預期效益的關鍵。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項目進展情況而影響，對此應給予關注，并相應調整各期拆遷 房所占比例和進度，如當拆遷房對象確有保證時，在前期可適當增加拆遷房比例，加快進度，以取得更好的經(jīng)濟效益。 。 4. 本項目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設，尤其是東四環(huán)路的建設速度，項目主辦者對此應給予密切關注，適時調整工程進度與售價?？紤]到今后政府在啟動房地產市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預期售價將會有所變動。其中兩種最不利的情況如下所示： 15%時，全部資金的評價指標為： 財務內部收益率： % 財務凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 15%時，全部資金的評價指標為： 財務內部收益率： %