【正文】 款 其它 小計 此資料來自企業(yè) （三）資金籌措計劃 本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。 （二）建設(shè)進(jìn)度安排 由于該項目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設(shè)一處占地 公頃的鍋爐房，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。 規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條 20— 30 米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（某北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。普通住宅銷售 對象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和某集團(tuán)內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶。 根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需 400 萬元和 480 萬元，需交納的供電貼費為 2880 萬元，以上三項共計 3760 萬元。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。該項目擬由某市某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。另外 ，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。 5．市政工程和基礎(chǔ)設(shè) 施 據(jù)測算，某廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測如下： (1) 供熱 小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。 （三）某市市寫字樓市場分析（略） （四）某市市商業(yè)用房市場分析（略） 三、項目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件 （一）項目用地功能布局 小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。 為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。 (4) 煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的某北路有新建的 Dg300 中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。 四、建設(shè)方式及進(jìn)度安 排 （一）建設(shè)方式 本項目的設(shè)計應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計，是保證項目實施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動使用，于 1997 年 1 月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)劃設(shè)計和前期準(zhǔn)備工作， 1997 年 3 月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案比選， 1997 年 10 月初開始第一期基 礎(chǔ)工程， 1997 年 4 月起就可進(jìn)行市場推廣和銷售。 4．估算結(jié)果 投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?5 所示。可銷售面積的平均價格為 元 /平方米。該稅按開發(fā)項目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收，對 20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。 表 11 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序 號 項目 合 計 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 銷售收入 自有資金 貸款 小計 2 資金運(yùn)用 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 開發(fā)成本 經(jīng)營管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 經(jīng)營稅費 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 各期還本付息 3 歸還墊支利潤及凈投資回收 小計 從表 12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項目開發(fā)建設(shè)完成時，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤 貸款還本付息估算表 單位：萬元 序 號 項目 合 計 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 1 貸款及還本付息 期初貸款本息累計 本金 利息 本期貸款 此資料來自企業(yè) 本期應(yīng)計利息 本期本金歸還 本期利息支付 期末貸款本息累計 本年年利率 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 2 償還貸款本息的資金來源 投資回收 未分配利潤 其它 八、風(fēng)險分析 本項目的風(fēng)險主要來自：建造成本、售價、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利 率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。 10%、177。因此，售價與銷售進(jìn)度是本項目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。這部分銷售收入受到其它開發(fā)項目進(jìn)展情況而影響，對此應(yīng)給予關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷 房所占比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對象確有保證時，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。 。 4. 本項目的銷售在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè)速度，項目主辦者對此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時調(diào)整工程進(jìn)度與售價?？紤]到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預(yù)期售價將會有所變動。其中兩種最不利的情況如下所示： 15%時，全部資金的評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=18%)： 萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 年 動態(tài)投資回收期 (IC=18%)： 年 15%時，全部資金的評價指標(biāo)為： 財務(wù)內(nèi)部收益率： %