【正文】 開發(fā)周期、貸款利 率等方面，其中主要取決于租售價格的變化和銷售進(jìn)度的快慢?？射N售面積的平均價格為 元 /平方米。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計，是保證項目實施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動使用，于 1997 年 1 月初開始一期工程拆遷及整個項目規(guī)劃設(shè)計和前期準(zhǔn)備工作， 1997 年 3 月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計方案比選， 1997 年 10 月初開始第一期基 礎(chǔ)工程， 1997 年 4 月起就可進(jìn)行市場推廣和銷售。 (4) 煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的某北路有新建的 Dg300 中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽恰⑸虡I(yè)及公建用房。另外 ，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。 根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需 400 萬元和 480 萬元，需交納的供電貼費為 2880 萬元，以上三項共計 3760 萬元。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（某北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。 （二）建設(shè)進(jìn)度安排 由于該項目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。 表 6 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序 號 項目 合 計 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 1 開發(fā)總投資 土地費用 前期工程費 房屋開發(fā)費 管理費 其它費用 開發(fā)期稅費 不可預(yù)見費 小計 2 資金籌措 自有資金 銷售收入 貸款 其它 小計 此資料來自企業(yè) （三）資金籌措計劃 本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。詳見表 8“項目損益表”。為確保項目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項目主辦者應(yīng)加強市場促銷工作，盡量使租售收入計劃得以實現(xiàn)。 5. 本報告在測算過程中，選用的貸款年利率為 12%。 2. 本項目可銷售買家中有 30%是拆遷用房，主要面對某集團(tuán)其它開發(fā)項目的拆遷對象。 15%、177。某市市現(xiàn)已開征土地增值稅。 3．估算范圍 上述估算投資按某市市目前通常的取費標(biāo)準(zhǔn)計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個 4萬門電話局所，占地面積 5000 平方米，建筑 此資料來自企業(yè) 面積 6000 平方米，初裝容量 1 萬門。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個小區(qū)，亦有待定線。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計冰箱、洗衣機、空調(diào)的預(yù)留位置。其中，部分新建住宅為某集團(tuán)其它開發(fā)項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為 30%和 70%。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于 1996 年 1 月 30 日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意將某市市某廠改造為“某廠居住區(qū)”。 3．項目擬建規(guī)模 按照初步規(guī)劃方案，某廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表 3）。 此資料來自企業(yè) (3) 戶型與功能。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地 0. 88 公頃的用地內(nèi)。 (6) 供電：某廠現(xiàn)狀用電由國棉 110 千伏變電 站以 10 千伏架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，某廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火 110 千伏變電站供電。 2. 估算依據(jù) (1) 業(yè)主提供的“某廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”； (2) 某市市煤氣公司“某市市某廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”； (3) 某市市電信管理局“某市市某廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”； (4) 整個項目按中、低擋建造水平計算； (5) 估算中的有關(guān)稅金和費用按某市市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算； (6) 假定該項目在 5 年內(nèi)分 3 期全部建設(shè)完成 。 2. 銷售費用測算 根據(jù)某市市同類項目和國家有關(guān)部門資料，銷售費用取總銷售收入的 2%。利潤為零時的初始平均價格和平均成本分別如圖 1 和圖 2 所示。 （二）有關(guān)建議 1. 本項目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實現(xiàn)。因此在工程實施進(jìn)程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。評估結(jié)果表明，該項目是可行的。分析結(jié)果表明 , 本項目具有基本的資金平衡能力。 六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 本報告對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)某市市同類開發(fā)項目的實際狀況，在分析某市市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的具體情況而預(yù)測和選定的。 表 4 項目建設(shè)分期安排 單位：平方米 分期 第一期 (南 ) 第二期 (北 ) 第三期 (中 ) 三期合計 總占地面積 183000 179320 170000 532320 代征地面積 26000 25000 25000 76000 規(guī)劃建設(shè)用地面積 157000 154320 145000 456320 保留建筑占地面積 23498 4275 25310 53083 拆遷土地面積 159502 175045 144690 479237 可開 發(fā)占地面積 133502 150045 119690 403237 可開發(fā)建筑面積 22900