【文章內(nèi)容簡介】 7 年 4 月起就可進(jìn)行市場推廣和銷售。第二期工程于 1999 年 4 月初開始啟動，第三期工程從 2020 年 4 月啟動。整個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于 2020 年 3 月完成，2020 年 9 月底銷售完畢 五、投資估算與資金籌措 （一）項目總投資估算 1. 項目投資概況 據(jù)估算 , 本項目包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費用、開發(fā)期稅費等總投資為 萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為 元 /平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。 2. 估算依據(jù) (1) 業(yè)主提供的“某廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”； (2) 某市市煤氣公司“某市市某廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”； (3) 某市市電信管理局“某市市某廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”； (4) 整個項目按中、低擋建造水平計算； (5) 估算中的有關(guān)稅金和費用按某市市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算； (6) 假定該項目在 5 年內(nèi)分 3 期全部建設(shè)完成 。 (7) 假定該項目在第一年開始 預(yù)售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢 。 (8) 項目總投資中自有資金比率按 10%計算； (9) 貸款的年利率按 12%計取； 此資料來自企業(yè) (10) 整個項目的投資費用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。 3．估算范圍 上述估算投資按某市市目前通常的取費標(biāo)準(zhǔn)計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費。 4．估算結(jié)果 投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?5 所示。 表 5 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目成本估算表 序號 項目或費 用名稱 投資金額（萬元） 單方造價（元 /平方米） 一 土地費用 1 出讓金 2 城市建設(shè)配套費 3 拆遷安置補(bǔ)償費 4 手續(xù)費及稅金 二 前期工程費 1 規(guī)劃設(shè)計 2 項目可行性研究 3 地質(zhì)勘探測繪 4 三通一平費 三 房屋開發(fā)費 (一 ) 建筑安裝工程費 1 商品住宅 A 多層 B 高層 2 拆遷房 A 多層 B 高層 3 地區(qū)公建 A 商場 B 寫字樓 4 可銷售配套公建 5 不可銷售配套公建 (三 ) 附屬工程費 (三 ) 室外工程費 (四 ) 其它費用 四 管理費 五 財務(wù)費用 六 開發(fā)期稅費 1 電貼費 2 用電權(quán)費 3 其它稅費 七 不可預(yù)見費 此資料來自企業(yè) 總計 注：計算單方造價時，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。 （二）投資分年度使用計劃 按照項目建設(shè)進(jìn)度計 劃安排，本項目資金投入計劃詳見表 6“投資計劃與資金籌措表”。 表 6 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序 號 項目 合 計 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 1 開發(fā)總投資 土地費用 前期工程費 房屋開發(fā)費 管理費 其它費用 開發(fā)期稅費 不可預(yù)見費 小計 2 資金籌措 自有資金 銷售收入 貸款 其它 小計 此資料來自企業(yè) （三）資金籌措計劃 本項目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。其中 自有資金投入 萬元人民幣，銷售收入投入 萬元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款 萬元人民幣詳見表 6。 在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。 六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 本報告對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)某市市同類開發(fā)項目的實際狀況，在分析某市市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的具體情況而預(yù)測和選定的。 （一）銷 售收入的測算 根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項目的具體情況，確定普通住宅售價：高層為 5000 元 /平方米，多層為 5200 元 /平方米；拆遷房售價：高層為 4500 元 /平方米，多層為 4800 元 /平方米；商業(yè)用房售價： 6500 元 /平方米；辦公用房售價： 6000 元 /平方米；可售配套公建售價：4000 元 /平方米。可銷售面積的平均價格為 元 /平方米。 本項目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計為 757558 平方米，分年度的總銷售收入見表 7“某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表”。 表 7 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目銷售收入?yún)R總表 序號 期間 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 總計 1 商品住宅銷售收入 2 拆遷樓銷售收入 3 地區(qū)公建銷售收入 銷售收入總計 注 : 可銷售面積平均價格 元 /平方米，銷售收入具體估算過程略。 (二 )成本及稅金 1. 投資成本測算 本項目固定資產(chǎn)投資總額為 萬元人民幣，融資費用為 萬元人民幣，本項目的投資成 本為 萬元人民幣。 2. 銷售費用測算 根據(jù)某市市同類項目和國家有關(guān)部門資料，銷售費用取總銷售收入的 2%。 銷售費用 ＝ 萬元 2% ＝ 萬元 3. 稅金 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營稅費的稅率為 %，按總銷售額征收；所得稅稅率為 33%，以銷售利潤為基數(shù)