【正文】 此資料來自企業(yè) 筑面積 912600 平方米，總?cè)莘e率為 。其中，部分新建住宅為某集團(tuán)其它開發(fā)項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為 30%和 70%。 (2) 供電 根據(jù)《某市某廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報告》，某廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案，新建住宅和新建公建用電定額分別按 25 瓦 /平方米和 50 瓦 /平方米計算，則該小區(qū)用電總計約 20200 千瓦。 根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需 400 萬元和 480 萬元，需交納的供電貼費(fèi)為 2880 萬元，以上三項共計 3760 萬元。 (3) 煤氣 據(jù)某市市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅 7736 戶、其它建筑 萬平方米計，日用煤氣量為 萬立方米，高峰用氣量為 3500 立方米。 二、市場研究 （一）某市市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況（略） （二）某市市普通住宅市場分析 （三）市場供需關(guān)系分析（略） 經(jīng)過對某市市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，我們提出如下建議： 本項目所處位置緊鄰某市市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一 —— 東四環(huán)路，建議市場定位如下： (1) 功能分配。普通住宅占 70%，其中多層與高層并重，為提高項目的建筑面積，適當(dāng)增加高層的比例。普通住宅銷售 對象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和某集團(tuán)內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶?？紤]到銷售對象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占 70%；四室二廳為輔，占 10%，其余為二室或一室。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。規(guī) 劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對居民的干擾。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（某北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。 星火路是經(jīng)過居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。在某北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。 居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過。 規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條 20— 30 米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。另外，居住區(qū)還將配備 30班中學(xué)一所， 24 班小學(xué)兩所， 9 班幼兒園兩所， 4 班、 6 班托兒所各一所。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個小區(qū)，亦有待定線。 2. 市政設(shè)施現(xiàn)狀 某市某廠原有較完善的市政設(shè)施。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。其中： (1) 上水：某廠原有上水條件滿足供應(yīng)。 (3) 合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積 70 平方米左右。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設(shè)一處占地 公頃的鍋爐房，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱。某廠用電負(fù)荷較大，應(yīng)安排一座占地 500 平方米的 10千伏開閉站，由此分別引出雙路 10 千伏電纜向住宅和公建供電。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個 4萬門電話局所，占地面積 5000 平方米，建筑 此資料來自企業(yè) 面積 6000 平方米，初裝容量 1 萬門。施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。 （二）建設(shè)進(jìn)度安排 由于該項目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表 4 所示。 工程建設(shè)進(jìn)度，直接影響著項目的經(jīng)濟(jì)效益。第二期工程于 1999 年 4 月初開始啟動，第三期工程從 2020 年 4 月啟動。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。 (7) 假定該項目在第一年開始 預(yù)售，至項目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢 。 3．估算范圍 上述估算投資按某市市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項稅費(fèi)。 表 5 某市市某廠居住區(qū)開發(fā)項目成本估算表 序號 項目或費(fèi) 用名稱 投資金額（萬元） 單方造價（元 /平方米） 一 土地費(fèi)用 1 出讓金 2 城市建設(shè)配套費(fèi) 3 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 4 手續(xù)費(fèi)及稅金 二 前期工程費(fèi) 1 規(guī)劃設(shè)計 2 項目可行性研究 3 地質(zhì)勘探測繪 4 三通一平費(fèi) 三 房屋開發(fā)費(fèi) (一 ) 建筑安裝工程費(fèi) 1 商品住宅 A 多層 B 高層 2 拆遷房 A 多層 B 高層 3 地區(qū)公建 A 商場 B 寫字樓 4 可銷售配套公建 5 不可銷售配套公建 (三 ) 附屬工程費(fèi) (三 ) 室外工程費(fèi) (四 ) 其它費(fèi)用 四 管理費(fèi) 五 財務(wù)費(fèi)用 六 開發(fā)期稅費(fèi) 1 電貼費(fèi) 2 用電權(quán)費(fèi) 3 其它稅費(fèi) 七 不可預(yù)見費(fèi) 此資料來自企業(yè) 總計 注：計算單方造價時，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。 表 6 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序 號 項目 合 計 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 1 開發(fā)總投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 房屋開發(fā)費(fèi) 管理費(fèi) 其它費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 小計 2 資金籌措 自有資金 銷售收入 貸款 其它 小計