【文章內容簡介】 市住宅價格分別 為 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價格為 元 /平方米。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點； 2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比 1999年上漲 %；我市經濟適用房均價在 1300 元 1400 元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較 1999 年上漲 %，成為新的市場亮點。 寫字樓 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 48 頁 由于宏觀經濟環(huán)境的轉好 2020 年我市寫字樓價格較往年都有提高。 2020年四個季度寫字樓價格分別為 、 404 、 元 /平方米，平均售價為 4032 元 /平方米，租價為 25 元 /平方米，較 1999 年上漲6%。 2020 年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。 2020 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉向了建設大道“金融一條街”，因此 2020 年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段 價格分布圖如下： 1．建設大道上自青年路，下至 香港路一帶是 XX 市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在 7580 元 /平方米 ，平均月租價為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段， XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為 5036 元/平方米，平均月租金為 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈 、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為 4160 元 /平方米，平均月租價為32..8 元 /平方米，入住率為 50%左右。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為 4091 元 /平方米，平均月租價為 元 /平方米，入住率達 70%。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為 3810 元 /平方米，平均月租價為 30 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 48 頁 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整 體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。 商業(yè)服務用房 2020 年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于 2020 年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。我市 2020 年新開大型商場2 家 —— 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。 2020 年漢正街也提出了二 次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。 從以上資料可以看出， XX 市房地產市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。 3． 2020 年及未來 XX 市房地產市場展望（億房網 2020 年湖北省房地產價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此 2020 年也是 XX 市房地產發(fā)展的重要一年。 1． 2020 年 XX 市的十大工程計劃之一就是房地產開發(fā)方面的投資達到100 億，住宅竣工面積達 500 萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 48 頁 經濟熱潮。 2020 年開發(fā)主要集中在 XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 2． 2020 年， XX 市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。 3．繼續(xù)加強經濟適用住房的建設，并在 2020 年 XX 市將建立起經濟適用房的審核機制。 經濟適用房的總量在與商品房協(xié)調發(fā)展的基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。 4． 2020 年， XX 市市級和各區(qū)級房地產有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。 5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口 收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 48 頁 7．積極推進 XX 市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產業(yè)的電子商務。 另據(jù)專家預測， 2020 年房地產價格的大 趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚， 2020 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如 2020 年國家加大住房公積金的歸 集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》 2020’9） (三 )有利投資經濟形勢成因分析（億房網 （一） 國家宏觀經濟的影響 截止 11 月份，我國經濟保持 %的高速增長。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11 月份，全國完成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 111 月累計完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長 %。國有和股份制企業(yè)生產增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產增長，表明我國經濟已經 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 48 頁 走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產品銷售率穩(wěn)定提高。 11 月份工業(yè)產品銷售率為 %,比上年同月提高 個百分點，與上月產銷率基本持平。 111月累計，工業(yè)產品銷售率為 %,比上年同期提高 個百分點。前11 個月累計出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。 11 月份全國居民消費價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111 月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上 漲%。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲 %和 %。 （二） XX 市經濟發(fā)展勢頭良好 今年以來， XX 市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財政收入增長額約為 13 億元左右。 10 月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 %。各種經濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳臺經濟分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長 %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固定資產投資 億元， 比上年同期增長 %。其中基本建設完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產完成 億元，增長 %。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。對外貿易 10 月份實現(xiàn)外貿出口 3451 萬美元，比上年同期增長%，保持較高的增長幅度。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產值同比增長 %，產品銷售收入增長 ，實現(xiàn)利稅增長 %，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負 2 億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 48 頁 去年同期的 億減少到 億元。 （三）全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點，明顯低于去年同期 點的水平。 今年前 11 個月，商品房空置面積的增長速度為 %，當月凈增空置面積 169 萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091 元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962 元，比前 10 個月增加 47 元。 今年，房地產開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前 11 個月，全國完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重達 %。 受房地產開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11個月，全國累計土地開發(fā)面積 5337萬平方米，同比增長 %。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為 5 億元，超過政府 億的目標，公 積金使用 億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為 22 億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規(guī)有利于房地產市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說 XX 花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 48 頁 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多 項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地