某小高層住宅項目投資可行性研究報告(22頁)-地產(chǎn)可研-文庫吧在線文庫
【正文】 （ 7）不可預(yù)見費 ,根據(jù)本項目規(guī)模的大小，以及開發(fā)商的背景情況，項目的可變影響因素相對較易控制，同時參照市房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合類似的工程建設(shè)經(jīng)驗提取一定的比例。 六、項目方案評價結(jié)論 (一 )分析功能 計算各方案的功能指數(shù)（ FIi） (二 )分析成本 計算各方案的成本指數(shù) (CIi) (三 )比較各方案的價值指數(shù) 第八部分 項目價格定位 一、均價的確定 16 本次價格定位主要以市場比較法評估方式修正出本項目的價格。 (1)分析問題 (Analyzing Problem) (2)綜合研究 (Comprehensive Study) (3)方案評價 (Evaluating Schemes) 二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 價值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進。 工商管理局 13 第六部分 地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一 、項目的 SWOT 矩陣分析 二、 項目 SWOT 策略應(yīng)用 （一）項目優(yōu)勢（ Strengths） 優(yōu)勢應(yīng)用 —— （二）項目劣勢（ Weakness） ? 劣勢應(yīng)對 —— （三）項目機會（ Opportunities） ? 機會利用 —— （四）項目威脅（ Threats） 應(yīng)對措施 —— 三、項目地塊分析總評 本產(chǎn)品將會是高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤，需要從市場角度、定位角度、產(chǎn)品角度等多方面結(jié)合，尋找到市場的空白點，只要能充分發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機會，優(yōu)化劣勢，弱化威脅，就能形成較大的市場發(fā)展空間。 （五）交通環(huán)境條件 全市通車里程 10000 公里。 （一）區(qū)位環(huán)境條件 項目建設(shè)地塊項目周邊市政機關(guān)眾多， 道路寬敞，環(huán)境良好，區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境與老城區(qū)形成鮮明的對比。 （五）城市發(fā)展規(guī)劃 重點建設(shè)區(qū)域： 金融、物流、行政中心 ， 地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，經(jīng)濟 核心區(qū)域。完成周邊地區(qū)的舊城改造 等。 （三）本市城市建設(shè)概況 城市建設(shè)進行了總體的 規(guī)劃 ，目前已 全面推進城鎮(zhèn)化進程，啟動了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè) ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。 （二） 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化 、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。 1 小小小 高高高 層層層 住住住 宅宅宅 項項項 目目目 投投投 資資資 可可可 行行行 性性性 研研研 究究究 報報報 告告告 XX 省房地產(chǎn)集團有限公司編制 2 目 錄 第一部分 項目總論 一、項目建設(shè)大體的概況 二、項目可行性研究結(jié)論 第二部分 項目背景和發(fā)展概況 一、提出項目建設(shè)背景 二、 投資的必要性 第三部分 項目市場投資環(huán)境和市場研究 一、本市城市概況 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 三、本市房地產(chǎn)市場綜述 四、本市小高層住宅市場分析（竟爭性樓盤分析） 五、本市房地產(chǎn) 市場分類分析 六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第四部分 項目選址及 建設(shè)條件 一、項目選址 二、項目建設(shè)條件 第五部分 項目地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析 一、項目地塊解析 二、項目地塊 HTP 層次分析方法 (中國與外國理論與實踐結(jié)晶 ) 第六部分 項目地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一、項目的 SWOT 矩陣分析 二、項目 SWOT 策略應(yīng)用 三、項目地塊分析總評 第七部分 項目定位及項目評估 一、項目定位 （一）項目整體定位 （二）項目功能定位 （三）項目形象定位 3 （四）項目檔次定位 二、 項目目標客戶定位 （一）目標客戶類型 （二）目標客戶心態(tài)分析 第七部分 戶型進行評價與選擇 (房產(chǎn)價值工程原理 Value Engineering) 一、項目評價工程原理及程序過程 二、項目價值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 三、項目市場調(diào)研分析與評論 四、項目方案評價及比較分析 五、項目方案評價及改進分析 六、項目方案評價結(jié)論 第八部分 對項目的價格定位 一、 均價的確定 二、單價的確定 第九部分 項目的結(jié)論 第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu) 一、企業(yè)組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 第十一部分 的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 一、本市本項目項目建設(shè)規(guī)劃 （ 一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進度安排 （一）開發(fā)計劃擬定的原則 （二）建設(shè)方式 （三）進度安排 （四） 項目周期設(shè)定 （五）分段周期設(shè)定 第十二部分 投資估算及資金籌措計劃 一、本項目項目總投資與成本費用估算（投資估算） 4 （一）開發(fā)成本估算 （二）開發(fā)費用估算 （三）總成本費用匯總及分攤表 二、項目資金籌措 （一）項目 投資組合方式 （二） 資金動作方式 三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息 （一）資金籌措與投資使用計劃 （二）貸款本金的償還及利息支付 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算
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