【正文】 土資源局等相關政府部門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項目項目”可行性研究與評價工作委員會 （四）可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）國家計委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )》； （ 2）建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 3）中國國際工程咨詢公司《關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法 的通知》及附件； （五）可行性研究報告研究范圍 研究范圍主要包括：住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價，銀行貸款評價等。適應時代的發(fā)展，社會的要求 二、 投資的必要性 “ 品質決定價值，價值決定價格 ， 隨著 本市 人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的 提出越來越高的要求。 （二）本市經(jīng)濟概況 2020 年上半年，全市生產(chǎn)總值完成 100 億元，同比增長 20%，總量排在第六位，增幅排在第一位。加快中心城市建設，再造一個城。 （五）本市基礎設施概況 2020 年是城市建設大投入、高效率、大變化、大發(fā)展的一年， 完成公路的改造 ， 建設大橋至大橋間的城市主干道， 在 首先啟動行政中心的建設 ， 其次建設會展中心。 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 （一） 城市性質與發(fā)展目標 建設現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代城鎮(zhèn)群、現(xiàn)代農業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代交通大樞紐、現(xiàn)代旅游休閑帶、現(xiàn)代物流通道 。城市由單中心向多中心發(fā)展；由單一城市向區(qū) 域內城鎮(zhèn)群組演變。 城市發(fā)展目標 ： 把經(jīng)濟強市、旅游大市、文化名市、生態(tài)城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市 。 區(qū)域規(guī)劃定位對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，區(qū)中高檔住宅將成為新的趨勢，依托 區(qū) 一流的投資環(huán)境，良好的環(huán)境資源，項目開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢 。 （ 3） 全國著名的亞熱帶水果基地、南菜北運基地和 “ 水果 之鄉(xiāng) ” 。 項目附近已建成的主干道形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。 行政辦公中心是本項目所處地段的第一大功能定位。 第七部分 定位及項目評估結論 一、項目定位 （一）項目整體定位 那么打造一個別具風情的生活方式、獨特的生活主張，來引導城市人的生活新方式。 （三）項目形象定位 在以普通住宅見長的市場，惟有通過規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色。 價值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創(chuàng)新 、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。 ? 。綜合項目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設計因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價。 此項運用單價估算 法求得。 （ 8）開發(fā)成本 。 （ 3）財務費用： 貸款還本付息表 見第十七部分附表 以上項目開發(fā)建設投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應按照國家有關財務與會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本 （三）總成本費用匯總及分攤表 本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表 二、項目資金籌措 (一 )項目 投資組合方式 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道： 一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分 。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。故本項目方案可行。另一方面 ,在項目建設成本分攤上 ,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位出售風險程度降低。 三、決策樹概率分析 為更精確地預測本項目全部銷售風險程度，下面用決策樹來進行計算 (1)經(jīng)計算， E（ NPV） （數(shù)學期望值） (2)風險標準偏差 (3)凈現(xiàn)值變異系數(shù) 20 四、風險規(guī)避和控制措施 （一）風險類型及防范措施 （二）風險控制 第十六部分 國民經(jīng)濟評價 一、社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應性 市內行政單位大量東移促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質。 項目能否順利通過貸款的支撐條件如下： （一 ） 項目項目開發(fā)商 ——— 公司的資信指標 （二 ）項目 項目貸款評估 情況 （三 ） 項目 貸款擔保方式評價 二、 項目 貸款綜合評價 21 金融機構考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。 二、結論的建議及說明 本報告本著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎上進行調查、估算、分析及預測后得出的。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示可 知，其具有行業(yè)基準收益率的內部收益率。 （二）目前對人和社會影響 為達到上述的目標，本項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 （ 2）售價、建安工程 費的變動對財務內部收益率的影響。一般認為，當盈虧平衡點 (BEP)的銷售率 ≤ 70%時 ，項目風險較低，本項目盈虧平衡點 (BEP)的銷售率為 60%，可見其風險程度較低。 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存 能力，是財務評價的重要依據(jù)。 18 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算 一、住宅銷售單價的確定 (一 ) 根據(jù)本市“本項目”市場調