【正文】 購(gòu)物、娛樂等設(shè)施，商業(yè)氛圍濃郁，項(xiàng)目的主要威脅來自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對(duì)工程進(jìn)度的影響。 1） 本項(xiàng)目要建成“綠色 — 生態(tài) — 健康”的小型商業(yè)辦公區(qū)。 地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。 建筑設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間一定要分層布置，盡量方便 。 2） 設(shè)計(jì)合理化 寫字樓的 空氣質(zhì)量控制、辦公用品的污染物排放、裝飾材料的環(huán)保要求控制、辦公條件舒適度控制 要把握好。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須跟上信息化、智能化的要求。 2） 本項(xiàng)目規(guī)劃要跟上信息時(shí)代的潮流。 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 ,入市時(shí)機(jī)有利 。 建議在進(jìn)行商業(yè)辦公區(qū)規(guī)劃時(shí)，要從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，充分了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，研究市場(chǎng)上哪種多層、小高層、高層、公寓式辦公寫字樓、商業(yè)樓受消費(fèi)者歡迎，以及項(xiàng)目的布局等問題。 3） 樓盤品質(zhì)相對(duì)較高，戶型較多 4） 周圍住宅樓盤價(jià)格普遍在 7000— 9000元 /平方米 ，屬于中高檔次 5） 總體生活配套 齊全 該項(xiàng)目 周邊 ： .購(gòu)物場(chǎng)所 、 文化教育 、 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務(wù) 郵政服務(wù) .娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng) 生活服務(wù) .娛樂休息 等市政配套設(shè)施 齊全。此外，還有一種情況可能出現(xiàn) —— 由于利潤(rùn)太低，一部分開發(fā)商價(jià)格為自己的房市黃金季畫上句點(diǎn)，無項(xiàng)目的房企將紛紛轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。2020年 或迎來徐州地產(chǎn)重新洗牌。” 3) 市場(chǎng)重新洗牌 在調(diào)控政策下， 2020年的徐州樓市有些跌宕，但不僅是房?jī)r(jià)和銷售的起落。明年大量入市的新盤會(huì)以稍高成本的價(jià)格入市銷售，房?jī)r(jià)會(huì)隨著銷售有所浮動(dòng)。進(jìn)入 2020 年下半年，徐州一些項(xiàng)目一改前兩年的 堅(jiān)決不打折的“高傲姿態(tài)”，開始了促銷大戰(zhàn)。 5月受供應(yīng)量減少影響，供求比再次回到地位，為 。 2020 年 徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 通過對(duì)目前市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策全面實(shí)施后， 2020年將會(huì)呈現(xiàn)出以下現(xiàn)象： 1） 2020年 上半年徐州房地產(chǎn)發(fā)展分析 2020年上半年 ，徐州商品房供需長(zhǎng)期處于不平衡狀態(tài)。截止至年末，北區(qū)的整體項(xiàng)目均價(jià) 7145元 /平米，與年初的 6170元 /平米的價(jià)格相比上漲了 975元 /平米，上漲幅度超出徐州市其他區(qū)域，漲幅 %。另一方面是， 10月成交量大幅度攀升已經(jīng)提前消耗了大量客戶，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)階段樓市存在較多不確定性，目前觀望態(tài)勢(shì)占據(jù)主流。 2020 年 8 月樓市成交淡季，不少項(xiàng)目都會(huì)在這個(gè)季節(jié)里養(yǎng)精蓄銳備戰(zhàn)“金九銀十” 8月份不僅有多家樓盤申領(lǐng)預(yù)售證推盤銷售，有的樓盤還不斷推出各種促銷活動(dòng)以吸引購(gòu)房者的眼球。碧水灣、潤(rùn)和園、金色里程 3家拆遷安置房 4 月第四周集體簽約，使得成交量猛增。業(yè)內(nèi)認(rèn)為樓市銷量一定程度是節(jié)后樓市的“恢復(fù)性”和“季節(jié)性”增長(zhǎng)，也有一部分增長(zhǎng)是樓盤加大供應(yīng)量的結(jié)果。 3） 2020 年 徐州市區(qū)商品房成交分析 2020 年樓市延續(xù)了 2020 年以來的調(diào)控基調(diào)，伴隨著新政預(yù)期的強(qiáng)烈，年初徐州樓市出現(xiàn)了提前繁榮，而后 3 個(gè)月 限購(gòu)令的出臺(tái)徹底擾亂的市場(chǎng)步調(diào)， 4 月份保障性住房集中簽約造成假回暖現(xiàn)象，伴隨 5月份限購(gòu)令的出臺(tái)， 78月份成交量達(dá)到全年最低，從 10月 份開始保障性住房開始瘋狂跑量，住宅成交高調(diào)瘋漲，就全年成交表現(xiàn)而言，刨去保障性性住房，受到調(diào)控政策的影響，普通新建商品住宅成交實(shí)際成交量不及去年同期發(fā)揮。 （五） 徐州 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 徐州市是蘇北最大的 是江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個(gè)特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段六大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市， 現(xiàn)為第二亞歐大陸橋東端一個(gè)人口超過三百萬的特大城市。市場(chǎng)愈來愈加繁榮，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為全區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 240 億元，完成財(cái)政總收入 億元，一般預(yù)算收入完成 億元。泉山區(qū)又是徐州市文化大區(qū)和高教集中地。歲月悠悠，滄海桑田，這塊會(huì)翻卷過楚漢風(fēng)云，激蕩過淮海雄風(fēng)的神奇土地，崛起數(shù)百家工商企業(yè)、 10 個(gè)高檔住宅區(qū)，已成為商家必爭(zhēng)之地、人居首選之地。她北望京杭大運(yùn)河，南接徐州觀音機(jī)場(chǎng)，隴海、京瀘兩大鐵路干線穿境而過，外連京瀘、京福、連霍三條高速公路，內(nèi)扼魯寧輸油管道的樞紐，形成了鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道 [五通流 ]的立交通路。 3） 投資將繼續(xù)拉動(dòng) 徐州 市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，市場(chǎng)引導(dǎo)企業(yè)投資活力依然強(qiáng)勁 借助新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇，以得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，徐州將進(jìn)入打造 新的東部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、重塑輝煌的必由之路。 3） 新農(nóng)村建設(shè)向縱深發(fā)展 徐州市市充分發(fā)揮地方優(yōu)勢(shì)，按照 “ 生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主 ” 的要求，突出重點(diǎn)，梯次推進(jìn)，全市新農(nóng)村建設(shè)成效顯著、特色鮮明。對(duì)外貿(mào)易大幅提升，全市出口 ，增速居全省首位。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 元，增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)利稅 ，增長(zhǎng) %。全市完成財(cái)政總收入 ，同比增長(zhǎng) 30%，完成一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，增速高于全省 個(gè)百分點(diǎn)，居全省第六位。其中一二三產(chǎn)分別增長(zhǎng) %、 %和 %。 （三）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析 徐州市近年來經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 徐州經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本形成了裝備制造、能源、徐州商圈、食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)四大千億元支柱產(chǎn)業(yè)，新醫(yī)藥、電子信息、環(huán)保設(shè)備為新興產(chǎn)業(yè)，煤炭、電力、建材、輕紡、冶金等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的具有比較 鮮明特色的產(chǎn)業(yè)體系， 3 家企業(yè)名列中國(guó)最大 500 家企業(yè)， 10家企業(yè)進(jìn)入全國(guó)同行業(yè)百?gòu)?qiáng)， 50余種產(chǎn)品產(chǎn)量位居中國(guó)或江蘇省第一，徐工集團(tuán)、天寶集團(tuán)、維維集團(tuán)、保利協(xié)鑫是中國(guó)同行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)。 不過，需要指出，盡管中央對(duì)于樓市打壓的決心空前強(qiáng)大，并且多項(xiàng)有力措施迫使開發(fā)企業(yè)不得不降價(jià)放倉(cāng)，但是對(duì)于地方政府而言，卻并非和中央步調(diào)保持一致。央行頻繁加息以及上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來沉重打擊。此次宏觀調(diào)控不同于上世紀(jì) 90年代初期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，它是發(fā)展性調(diào)控、主動(dòng)性調(diào)控、改革性調(diào)控，是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)控能力差的情況下進(jìn)行的一系列政府調(diào)控行為。非本市戶籍居民家庭，能提供 1 年以上 (含 1年 )本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的 ，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)一 套普通商品住房；已擁有一套及以上住房或者無法提供 1年以上 (含 1 年 )本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，暫停在本市限購(gòu)范圍內(nèi)向其銷售普通商品住房。 2020年 2月 19日， 南京限購(gòu)三套房：南京出臺(tái)房市調(diào)控細(xì)則 戶籍市民限購(gòu)三套房 2020年 3月 22日，《 發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定通知》； 2020年 5月 1 日， 日商品房明碼標(biāo)價(jià)，徐州主城區(qū)新城區(qū)實(shí)施普通商品房 限購(gòu)。 房地產(chǎn)政策調(diào)整 2020年 1月 10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱 國(guó)十一條 ），要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。 2020年 7月 14日：國(guó)務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購(gòu)。 2020年 5月 19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成 1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得 5倍以下罰款；沒有違法所得，處 5萬元以上 50萬元以下罰款。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)政策、土地利用集約程度高、土地利用效率好的相關(guān)部門給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。確保計(jì)劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性。儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，并將現(xiàn)有未利用的國(guó)有建設(shè)用地優(yōu)先納入儲(chǔ)備庫(kù)，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基 礎(chǔ)性作用。二是健全建設(shè)用地的市場(chǎng)配置機(jī)制。三是以“單位面積土地利用投資強(qiáng)度”和“用地規(guī)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)”來提高項(xiàng)目 準(zhǔn)入門檻。 另外，要積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)展新型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)振興徐州老工業(yè)基地的發(fā)展戰(zhàn)略。 該供地計(jì)劃在實(shí)際工作中，還將隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和國(guó)家政策的宏觀調(diào)控，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。與此同時(shí)，我市仍將在掛牌供地中加大限價(jià)房、棚改房等保障性安居工程供應(yīng)力度，供應(yīng)規(guī)模約 876畝，結(jié)合劃撥供應(yīng)的 1188畝保障性住房用地，以及中小套型商品房項(xiàng)目供地約 1320畝， 2020年保障性安居工程及中小套商品住房項(xiàng)目供地總面積將達(dá)到住宅供地總量的 73％，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展將會(huì)起到積極作用。同時(shí)根據(jù)國(guó)家重視民生，著力解決低收入家庭住房困難問題的相關(guān)政策，我市 劃撥供地計(jì)劃中經(jīng)濟(jì)適用住房及市政重點(diǎn)工程拆遷安置項(xiàng)目用地等保障性住房項(xiàng)目用地面積約為 1188畝，占計(jì)劃劃撥供地總面積的 34％左右。 （ 5）國(guó)有建設(shè)用地供 應(yīng)結(jié)構(gòu) 國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是指計(jì)劃期內(nèi)商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地等各類國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模和比例關(guān)系。本計(jì)劃年度為 2020年 1月 1日至 12月 31日。 4） 可持續(xù)利用原則，土地利用不能只顧眼前而不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能只顧經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益而不顧生態(tài)效益。 3） 有保有壓原則，優(yōu)先保障國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地需要，合理確定城鎮(zhèn)村建設(shè)新增用地。 20202020年徐州市土地供應(yīng)政策 ： （ 1）計(jì)劃編制的指導(dǎo)思想 堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，圍繞振興徐州老工業(yè)基地，突出抓好經(jīng)濟(jì)建設(shè)、中心城市建設(shè)、和諧社會(huì)建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想，以土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃為依據(jù)，落實(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要的發(fā)展目標(biāo)，加強(qiáng)土地利用宏觀調(diào)控，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，合理安排各類用地的供應(yīng)規(guī)模和布局，盤活存量，控制增量，促進(jìn)土地節(jié)約集約高效利用，確保我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。國(guó)土資源部公布的《 2020年住房用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，今年全國(guó)住宅用地的計(jì)劃供應(yīng)量超過 18萬公頃。所以，對(duì)一個(gè) 中 小型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，政策層面分析處于首要地位。 同樣地，項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也埋藏在項(xiàng)目依賴的市場(chǎng)環(huán)境的不確定因素集合之中。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。 4）集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。 6）存在較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力還需要多方面的培育。 3）項(xiàng)目建設(shè)投資總額控制有賴于項(xiàng)目實(shí)施過 程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，此方面風(fēng)險(xiǎn)較大。 表 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備 注 一 主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù) 1 項(xiàng)目投入總資金 萬元 2 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬元 其中：自有資金 萬元 3 建設(shè)期利息 萬元 4 銷售收入 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 二 主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic=5% 2 稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic=5% 3 稅后資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后 ） 萬元 6 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 7 靜態(tài)投資回收期（稅后） 季 8 8 動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后） 季 8 （三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ； 2)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ； 3)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ； 4)徐州市城市總體規(guī)劃 ； 5)項(xiàng)目開發(fā)用地協(xié)議書； 6)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》； 7)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 8)徐州市泉山區(qū)以及項(xiàng)目周 邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘查資料。 4）項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作已經(jīng)在進(jìn)行并已取得階段性成果。 表 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 一 規(guī)劃用地面積 M2 二 總建筑面積 M2 35690 其中： 1 A地塊為街頭綠地 M2 2 B地塊為商業(yè)辦公 M2 7931 三 道路及停車場(chǎng) 35% 四 建筑密度 50% 五 容積率 六 綠化率 15% 項(xiàng)目主要建設(shè)條件 1）已簽訂“項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議書”（ 2020年 1月）。 本項(xiàng)目的規(guī)劃用地面積為 ，