【導讀】（三）充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市場價值模式...錯誤!

　　

【正文】 亞歐大陸橋東端一個人口超過三百萬的特大城市。 1） 2020年房地產市場運行 分析 1） 20202020年全市商品房成交分析 由上圖分析得出： 徐州市商品房從 05年至 11年呈現(xiàn)逐步增長趨勢， 2020年全市商品房成交面積突破 600萬方， 2020年成交量大幅度上漲一方面是由于近幾年在建安置房集中簽約，另一方面是因為大量新盤入市，拉動市場整體成交量。 2） 2020 年徐州商品房成交分析 由上圖分析得出： 2020年徐州商品房在 14月份成交量接近 10000套 ， 自 5月 1日起，徐州主城區(qū)全面實行限購，限購首月，徐州樓市成交整體數據呈現(xiàn)急劇下滑趨勢。 但是鑒于徐州龐大的剛性需求量， 10月份開始保障性住房開始瘋狂跑量，成交量呈上升趨勢。 3） 2020 年 徐州市區(qū)商品房成交分析 2020 年樓市延續(xù)了 2020 年以來的調控基調，伴隨著新政預期的強烈，年初徐州樓市出現(xiàn)了提前繁榮，而后 3 個月 限購令的出臺徹底擾亂的市場步調， 4 月份保障性住房集中簽約造成假回暖現(xiàn)象，伴隨 5月份限購令的出臺， 78月份成交量達到全年最低，從 10月 份開始保障性住房開始瘋狂跑量，住宅成交高調瘋漲，就全年成交表現(xiàn)而言，刨去保障性性住房，受到調控政策的影響，普通新建商品住宅成交實際成交量不及去年同期發(fā)揮。 2020年 1月市場成交量較 2020年 12月份有較大幅度下滑，但商品房成交總量相比去年同一時期有所上升，成交量的環(huán)比下滑，與春節(jié)的臨近有一定的關系，市內各項目大多保持低調，期待節(jié)后有所動靜。 2020年 2 月樓市仍然沒有起色，成交量還是出現(xiàn)一定程度的下降。 3 月徐州樓市成交量較 2 月有所增長，而往年“陽春樓市”的局面仍未出現(xiàn) 。業(yè)內認為樓市銷量一定程度是節(jié)后樓市的“恢復性”和“季節(jié)性”增長，也有一部分增長是樓盤加大供應量的結果。 2020年 3月下旬，一些項目開始開展認籌、預約試水，探究市場冷暖。 2020年 4月新一輪的樓市調控政策應市出臺，在限購、限價、限貸等一系列樓市政策壓力下，樓市遭遇了一場“調控風暴”。 徐州版限購令于 5 月 1 日起開始實施，因此眾多樓盤搶在 4月政策落地前簽約，全市打起了一場聲勢浩大的簽約“突擊戰(zhàn)”。碧水灣、潤和園、金色里程 3家拆遷安置房 4 月第四周集體簽約，使得成交量猛增。據統(tǒng)計，拆遷安置房共成交 1993套，占 市區(qū)總成交量的 %。 2020年 5月“紅五月”不復存在，續(xù)了 2020年 5月樓市的低迷態(tài)勢。 2020年 6 月－ 7月徐州樓市成交量仍持續(xù)下降，樓市的成交依然是新河花園、尚景名庭、黃河麗景花園三家定銷房來“撐場面”，一定程度上支撐了樓市的一片天，持續(xù)到 8月份。 2020 年 8 月樓市成交淡季，不少項目都會在這個季節(jié)里養(yǎng)精蓄銳備戰(zhàn)“金九銀十” 8月份不僅有多家樓盤申領預售證推盤銷售，有的樓盤還不斷推出各種促銷活動以吸引購房者的眼球。 2020 年 10 月從市區(qū)成交量來看，均比 9 月份有增長。其中，歐蓓莎國際商城、駱駝山康馨園（定銷房）、文泰康城的成交量位居本月銷售排行前三，助推了徐州 10月樓市。 2020 年 11 月本月成交量有較大幅度的下降的原因，一方面是因為眾多項目在年底集中放量以快速回籠資金，達到全年銷售指標為主，所以推出較大優(yōu)惠和折扣來吸引購房者的關注。另一方面是， 10月成交量大幅度攀升已經提前消耗了大量客戶，購房者對現(xiàn)階段樓市存在較多不確定性，目前觀望態(tài)勢占據主流。 2020 年 12 月徐州市區(qū)共計成交商品房 2191 套，成交面積 萬㎡，日均成交 73套，市區(qū)成交量環(huán)比減少 960套，環(huán)比 11月下降 %，同 比下降 %。 4） 2020年徐州各區(qū)域均價分析 2020年國家出臺了一系列調控措施，徐州市中心區(qū)樓盤并未出現(xiàn)降價現(xiàn)象， 截止至年末，中心區(qū)樓盤均價達到 12440元 /平米，相比年初的 11482元 /平米上漲了 958元 /平米，漲幅 %，截止至年末，東區(qū)整體項目均價 6840 元 /平米，與年初的 7030 元 /平米的價格相比下降了 190元 /平米，降幅達到了 %。相比年初，西區(qū)樓盤的均價出現(xiàn)了略微的小幅度上升，截止至年末，西區(qū)整體項目均價 7700元 /平米，與年初的 7480元 /平米 的價格相比上漲了 220元 /平米，仍然出現(xiàn)小幅度上漲，漲幅 %。截止至年末，北區(qū)的整體項目均價 7145元 /平米，與年初的 6170元 /平米的價格相比上漲了 975元 /平米，上漲幅度超出徐州市其他區(qū)域，漲幅 %。銅山區(qū)不在限購的范圍之內，截止至年末，銅山區(qū)整體項目均價 6375元 /平米，與年初 6230元 /平米的價格相比上漲了 145元 /平米，漲幅 %。 另外，經濟開發(fā)區(qū)也不在限購的行列之內，對此區(qū)域的整體銷量 或許有些幫助。截止至年末，經濟開發(fā)區(qū)整體項目均價 6000元 /平米，與年初 5925元/平米的均 價相比上漲了 75元 /平米，漲幅 %。 2020 年 徐州房地產市場發(fā)展趨勢 通過對目前市場分析，預計徐州房地產市場在調控政策全面實施后， 2020年將會呈現(xiàn)出以下現(xiàn)象： 1） 2020年 上半年徐州房地產發(fā)展分析 2020年上半年 ，徐州商品房供需長期處于不平衡狀態(tài)。 2020年 10月至 2020年 1月徐州市商品房連續(xù) 4 個月處于供大于求的狀態(tài)，多數樓盤按正常開發(fā)周期于年底推盤，而市場反映則較為冷淡。二月受春節(jié)影響，樓市推盤量較小，供求比首現(xiàn)下跌。 而三月隨著旺季金三銀四的到來以及銀行信貸等方面利好因素的共同作用 ，市場供應量再次上漲，供求比再次回到高位。 5月受供應量減少影響，供求比再次回到地位，為 。 預計未來受宏觀政策、市場存量等方面影響，供求比將逐漸恢復到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市場整體向買方轉移。 2) 2020年房價不漲幾乎已經成為定局 2020 年的徐州樓市行情臨近尾聲，但幾乎已注定落寞收官。這與 2020 年房價節(jié)節(jié)攀升、 2020 年瘋狂搶購相比，甚為慘淡。進入 2020 年下半年，徐州一些項目一改前兩年的 堅決不打折的“高傲姿態(tài)”，開始了促銷大戰(zhàn)。 不只是開發(fā)商受影響，調控政策也讓 銀行收緊貸款，讓一部分剛性購房者數量急劇減少。“徐州房地產開工量不斷增加，購買人群卻相對少了，房企銷售自然會遇到困難。目前徐州房地產市場業(yè)內的基本觀點是，加大力度促銷，房價不漲可以，個別項目價格將會下浮，但整體市場出現(xiàn)大幅度降價是不可能發(fā)生的。明年大量入市的新盤會以稍高成本的價格入市銷售，房價會隨著銷售有所浮動?！? 隨著各項調控政策的施行，將對房地產市場的規(guī)范產生積極的影響，也預示著房地產暴利時代正在慢慢終結，房價將更有序平穩(wěn)。宏觀調控對 2020年的房地產市場發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，再加上 “買漲不買 跌”的心理影響，明年徐州房價大幅上漲是不可能了，將逐漸進入深度調整期，“這種調整說明白了，直接體現(xiàn)的就是打折促銷，折扣的加大會讓房子價格漸趨合理區(qū)間，也就是說，買房會比過去更合適。明年徐州還將有大量建成的保障房推向市場，可滿足貧困和邊緣人群的剛性需求，更促進了房價逐步回歸到合理水平?！? 3) 市場重新洗牌 在調控政策下， 2020年的徐州樓市有些跌宕，但不僅是房價和銷售的起落。受融資渠道、土地價格、政策調控的影響，預計 2020年，除了徐州房產市場供應調整外，另外一個大調整就是，房產開發(fā)企業(yè)的快速整合，部分 投機者將面臨破產倒閉。這預示著徐州房產市場將重新洗牌。開發(fā)企業(yè)貸款渠道不暢，資金鏈短缺，必然會出現(xiàn)大魚吃小魚的情況。2020年 或迎來徐州地產重新洗牌。由于金融緊縮政策的持續(xù)，正面向銀行貸款受限，這使得一些房地產企業(yè)將資金來源轉向信托公司，而信托公司的利率相對較高，勢必會大幅增加成本。一旦銷售量小，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。沒有資金，勢必會導致部分實力相對較弱、資金量不充裕的小開發(fā)商被兼并。此外，還有一種情況可能出現(xiàn) —— 由于利潤太低，一部分開發(fā)商價格為自己的房市黃金季畫上句點，無項目的房企將紛紛轉向其他行業(yè)。 （六）項目供需圈區(qū)域房地產市場分析 該項目區(qū)域內 主要物業(yè)基本情況如下表 。 表 主要 物業(yè)基本信息 分析與結論： 在該區(qū)域 中開發(fā)的樓盤，從整體上來說，基本具有以下特征： 1） 物業(yè)類型、價格檔次全方位覆蓋 目前 該 板塊內建筑形式多樣化，有多層、 高層、 小高層 及商業(yè)街和公寓式辦公樓組成 ，產品齊全，價格的覆蓋面極廣 。 2） 目 標客戶群基本相同： 區(qū)域 內項目的目標顧客群體基本都是 徐州 市內的 中 高收入階層 。 3） 樓盤品質相對較高，戶型較多 4） 周圍住宅樓盤價格普遍在 7000— 9000元 /平方米 ，屬于中高檔次 5） 總體生活配套 齊全 該項目 周邊 ： .購物場所 、 文化教育 、 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務 郵政服務 .娛樂、餐飲、運動 生活服務 .娛樂休息 等市政配套設施 齊全。周圍中高檔次小區(qū)眾多，人流量大，投資價值大，地理位置優(yōu)越。 （七） 項目開發(fā)經營 SWOT 分析 ： 表 SWOT 分析： 序號 名稱 開發(fā)商 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 綠化率 1 新都佳苑 徐州天力房地產開發(fā)有限公司 12800 5008 25% 2 尚城國際 徐州開甲置業(yè)有限公司 101100 % 3 小康人家 江蘇華夏融創(chuàng)置地集團有限公司 202000 300000 50% 4 天山綠洲 江蘇華夏融創(chuàng)置地集團有限公司 242900 800000 2 35% 5 SOHO 時代廣場 徐州成功置業(yè)有限公司 19667 36375 6 中凱城市之光 上海中凱房地產開發(fā)管理公司 70035 160000 % 7 穎都上花園 徐州穎都房地產開發(fā)有限公司 54515 35% 由分析可知，本項目最大的優(yōu)勢在于地處徐州市淮海經濟區(qū)和淮海路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購物、娛樂等設施，商業(yè)氛圍濃郁，項目的主要威脅來自現(xiàn)階段上市的同質物業(yè)對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進度的影響。 三 項目建設方案 （一）項目規(guī)劃設計目標 本項目占地 ，總建筑面積 35690 平方米，項目的建設將成為 泉山區(qū)西關的小型商業(yè)辦公區(qū)。 建議在進行商業(yè)辦公區(qū)規(guī)劃時，要從消費者需求的角度出發(fā)，充分了解市場的發(fā)展動態(tài)，研究市場上哪種多層、小高層、高層、公寓式辦公寫字樓、商業(yè)樓受消費者歡迎，以及項目的布局等問題。同時，也要總結發(fā)展商及其他開發(fā)商的成功經驗，務求將項目規(guī)劃好。 1） 本項目要建成“綠色 — 生態(tài) — 健康”的小型商業(yè)辦公區(qū)。良好的辦公及輕便的購物環(huán)境，是當今社會人人都渴求的，隨著城市經濟的快速發(fā)展，生活節(jié)奏的加快，人們需要S（優(yōu)勢） W（劣勢） 離主城中心較近，區(qū)位優(yōu) 勢明顯； 項目車位數量略有不足，較難滿足后期 需求； 位于淮海西路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強； 人流量，車流量較大，堵車現(xiàn)象嚴重，同時噪聲、尾氣污染較大； 城市快速干道，路網發(fā)達，交通便利； 該區(qū)已經有較多比較成熟的樓盤，客戶 可選擇空間很大，競爭激烈； 本項目輻射區(qū)域內，成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。 O（機會） T（威脅） 國民經濟迅速發(fā)展 ,入市時機有利 。 現(xiàn)階段區(qū)域內上市同質物業(yè)競爭激烈； 淮海東路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴大，檔次提 升； 區(qū)域內競爭項目包裝宣傳好，工程進度 優(yōu)于本項目； 項目供需圈內各類樓盤供應量相當大，但有此項目優(yōu)良水景、適于建設商用辦公的地塊不多。 地段造成高單價，市場接受度存在風險。 市政配套 設施完善，方便快捷，功能齊全的商業(yè)辦公 社區(qū)。 2） 本項目規(guī)劃要跟上信息時代的潮流。項目定位中高檔，商業(yè)辦公區(qū)的寫字樓要 從一個純辦公型或者是管理的空間轉化為一個真正的生產和創(chuàng)造價值的空間 。 建筑設計的衛(wèi)生間一定要分層布置，盡量方便 。要注重空間的布置； 建筑空間的設計 ，要 突破簡單的建筑 ，重視灰色空間的設計 ，要創(chuàng)造出比較輕松的風格。項目的設計必須跟上信息化、智能化的要求。 具體來講，本項目的設計要達到以下要求： 1） 規(guī)劃超前化 商業(yè)辦公區(qū)要導入辦公智能化設置，要確保 5～ 10內不落后；建筑規(guī)劃符合時代潮流；建筑材料要運用環(huán)保新型材料；服務意識要超前。 2） 設計合理化 寫字樓的 空氣質量控制、辦公用品的污染物排放、裝飾材料的環(huán)保要求控制、辦公條件舒適度控制 要把握好。不