【正文】 化進程，到不斷為 萬寧 人民謀福利， 《 XX》 在物質文明建設和精神文明建設都 將 做出 不可估 量的作用，把自己作為城市運營者的角色發(fā)揮得淋漓盡致，也展現了 萬寧 第一大盤應有的風采。 《 XX》 就意味著數量不菲的人口， 《 XX》 必然能夠拉高一個地區(qū)的人口數量，會衍生更高的消費需求、更多的就業(yè)機會，包括商業(yè)、服務業(yè)的繁榮和稅收的增加等，進一步推動整個區(qū)域經濟的發(fā)展。拉動了當地地價的上漲，增加了政府的收入。所以從城市的發(fā)展，從樓市的發(fā)展來看， 《 XX》 對 萬寧 市場的影響以及對城市的推動作用是越來越大 。一個規(guī)模足夠的大盤，擁有鼎盛的人氣，必然能夠帶動此片區(qū)域的交通發(fā)展，不僅僅是道路的建設，而 且也是各種交通工具的到位，像：公交車、商場購物車等等。大大提高城市的效率，降低時間成本。因為規(guī)模足夠大，所以其自有的配套足以媲美一座城市，充分滿足業(yè)主的日常生活所需，能夠提供在當地領先甚至超越當地水平的生活形態(tài)。 三、項目選址及建設條 件 1．項目選址 XX 環(huán)境得天獨厚，交通便捷。該片區(qū)內開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。 2．建設條件 位置優(yōu)越 隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新換代將成為新的趨勢，依托該片區(qū)一流的社區(qū)環(huán)境， XX住宅開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。公共汽車站距離小區(qū)僅 600米，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 5分鐘， 本項目距離?？谛旭?139公里 ，距離三亞行駛 115公里 ，距離東山嶺旅游景區(qū)僅 2公里，距海岸線 11公里，交通十分便利。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。利用現有 的河流水系造湖，改造城市景觀，提高土地價值。 2. 5 土地征用情況 地塊競拍時間將在近期分別舉行，公司已制定了詳細周密的競買計劃。 專業(yè)好文檔 競買風險： A、獲悉 1號、 2號地塊競拍已有多家擬準備參與競買，競爭激烈； B、 2號地塊目前已有海之南實驗學校（租賃使用，現有學生 1500余名，租賃時間截止至 2021 年 7 月到期。 建議：在預算范圍內竟得地塊，早日將 1號、 2 號地塊過戶至公司名下。 四、建設規(guī)模及功能標準 1. 建筑面積和內容 “ XX”項目占地 ㎡（約 畝） ，總建筑面積 為 平方米 ，容積率為 （暫定），項目建設有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設多層（ 6層）或聯排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務性用房。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。 根據這一趨勢，“ XX”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。 (1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 (2)小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下專業(yè)好文檔 停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監(jiān)視系統等。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。在進行地質勘察后根據報告制定地基方案。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 總平面布局 “ XX”總平面布局，由 5 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出人口。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 16 米寬這域規(guī)劃路。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規(guī)定?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與 周邊建筑環(huán)境協調統一。 平面設計 (1)住宅。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范 》的有關規(guī)定。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 4．結構設計 在地質勘察報告完成后制定方案 5．公用設施方案 專業(yè)好文檔 本住宅區(qū)因 1號、 2 號地塊相連，可充分利用共享小區(qū)配套設施，降低投入成本。 住宅生活用水： 140 公升／人 (2)給水。建設區(qū)內已有水泵房。 3)城市自來水進水管不小于 DNl50，設一組水表裝置。 1)室內生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3 層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統。 (4)室內外排水。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。 5． 2 供電 (1)供配電系統。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 A。 A。 (2)照明及電力設計。 2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。 3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統集中聯動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。 5． 4 通風空調 (1)住宅空調。由住戶自行購置 (一般不需要 )。地下車庫設機械排氣系統，設管道或通風窗自然補風。設備用房換氣次數為 4～ 6 次 /小時（變配電房按 10次 /小時計算 )。 (2)高級商住兩用住宅設數據、 語音用模塊化插座。 (4)小區(qū)范圍內設 CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統。 (5)小區(qū) CATV 電視系統由 A市光纖電視網引入，每用戶設 2～ 3 個電視用戶盒。 6．消防 (1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。 (5)根據小區(qū)消防用水量設消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管 道。 (3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。項目可進行分期報建，建設進度程序如下： 項目建議書批復。 建筑方案設計。 施工圖設計。 工程開工。 主體工程斷水 。 分項工程驗收。 七、投資估算與資金籌措 地塊規(guī)劃指標（暫定）： 表 1 序號 規(guī) 劃 指 標 地 塊 指 標 備 注 1 用地面積（ m2） 約 畝 2 總建筑面積（ m2） 住宅建筑面積（ m2） 商業(yè)建筑面積（ m2） 3 建筑占地面積（ m2） 4 容積率 此容積 率為暫定 專業(yè)好文檔 5 建筑密度（ %） 6 綠化率（ %） 上述計算數據均為暫定估算依據 投資估算 根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目暫定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見下表。 八、經濟效益分析 1．住宅銷售價格 根據工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2021元；商鋪一、二兩層聯買，捆綁銷售價格每平方米 3000元。 1）項目建設指標 (暫定 ) 表 5 序號 項目 單位 數量 1 總用地面積 ㎡ 2 容積率 0 3 總建筑面積 ㎡ 住宅面積 ㎡ 商鋪面積 ㎡ 24360 4 可售商住面積 ㎡ 2）銷售收入 表 6 序號 項 目 平均單價 （元 / m2） 計算基礎 （ m2） 合 計 （萬元） 備 注 1 住宅房屋 2021 56888 2 商業(yè)鋪面 : 3000 24360 7308 二層商鋪設計 3 總 計 2100 64196 2．銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 5年內完成銷售，各年銷售計劃在項目報批后再定。 4．盈利能力分析 財務現金流量表 表 7 序號 項目 合計（萬元） 1 現金流入 64196 其中：銷售收入 64196 其它收入 0 2 現金流出 47180 其中：成本投資 40760 預征 10%(銷售總額的 10%) 6420 3 稅前利潤額 23436 4 稅前利潤率 % 5 凈利潤額 17016 6 凈前利潤率 27% 5．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。 九、 結論 本項目總投資成本約 40760 萬元，總收入約 64196 萬元，稅前利潤約 23436萬元，稅后利潤約 17016 萬 元，銷售利潤率為 27%，投資利潤率為 57%?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經濟效益較好，是一個值得投資的好項目。 十、風險分析及對策 1．市場風險分析 (1)從萬寧市目前住宅市場來看，除了市場有效需求不足、改革滯后等原專業(yè)好文檔 因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的 3～ 6 倍，而目前 A 市房價每平方米售價為600850 元之間 (中低檔政策性商品房 )，在本地難以形成有效需求。 隨著萬寧市經濟的發(fā)展，依托旅游業(yè)和豐富的旅游資源積極拓展島內外市場，吸引度假、休閑養(yǎng)老及投資人士前來置業(yè)，同時本地居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。 (2)做好方案規(guī)劃。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。 (2)在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用；降低投資成本。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務工作。但從自有資金使用成 本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。 政策法規(guī)風險 XX 的開發(fā)建設必將帶動萬寧房地產行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競爭力，提升城市的品位及知名度， 給 萬寧 的發(fā)展帶來巨大的集聚效應 。因此 XX的開發(fā)建設應爭取政 府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項小組全程跟蹤服務，降低項目運營風險。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. I