【正文】 舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分 化。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟社會、旅游業(yè)的發(fā)展 ，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 4）．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城專業(yè)好文檔 市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，萬寧市目前有 26％的市民住房是“單位借房”，約 39％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民政策性“購買的商品房”。 G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 E、居住用地零碎，未能形成設(shè)施齊全，有一定規(guī)模的居住區(qū)。 B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。 2）萬寧市住宅現(xiàn)狀分析： A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢，城市居民人均居住面積達 22 平方米。 扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。推進寶安商住城項目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細規(guī)劃覆蓋率。高度重視旅游資源的保護和可持續(xù)利用，加強未開發(fā)旅游資源保護，為萬寧旅游強市儲蓄發(fā)展后勁。啟動神州半島喜來登等 4 個國際頂級的五星級酒店及高爾夫球場建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進山欽灣體育運動度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒專業(yè)好文檔 店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設(shè)重點項目并啟動前期工作。 加快 開發(fā)三大特色旅游產(chǎn)品。 到 2021 年，全市生產(chǎn)總值達 億元，地方財政收入 億元。萬寧市 2021 年城市規(guī)劃發(fā)展工作重點 根據(jù)萬寧 市 “ 十一五 ” 規(guī)劃綱要 ， 全面落實科學(xué)發(fā)展觀，堅持 “ 厚德遠志，同心共贏 ” 的文化理念和 “ 天造山水，人創(chuàng)商機 ” 的發(fā)展理念 。該市按照 “ 投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動和園區(qū)式啟動 ” 的發(fā)展思路，加快推進招商引資項目的建設(shè)，確定了９個園區(qū)建設(shè)和一個整治工程建設(shè)。去年該市共引進大項目２８個，計劃投資１７１億元，其中超億元項目１７個。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨特的民族 風(fēng)情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。 石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級重點旅游開發(fā)區(qū)。東山嶺有 8 景、 36 洞及海南第一泉。 萬 寧歷史悠久，歷代興建的古跡悠久，現(xiàn)僅存凈土庵、潮音寺、華封寺、萬州古塔、萬安書院、望海廳等。地勢背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。 萬寧市商品房現(xiàn)狀與市場需求 1）萬寧市概況 萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱 “ 萬洲 ” ， 1992 年設(shè)為縣級市。購房客戶主要來自國外的 4個國家和國內(nèi) 28 個省份。據(jù)官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計表顯示， 今年 2 月 3 日售出房量為 54套，創(chuàng)自開盤以來最新紀(jì)錄。 瓊海 作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項目來。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個宜居城市的基本要素。 中小開發(fā)商正在考慮轉(zhuǎn)向開吃二三線區(qū)域土地 “ 奶酪 ” ，澄邁、文昌是他們的考慮重點之一。 海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報建的房地產(chǎn)項目高達 70 萬平方米。 土地 成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。 而三亞土地的價格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價格不過 30 多萬元 /畝，現(xiàn)在則高達 360 多萬元 /畝。 海甸島一塊面積僅 20 多畝的土地，在上個月拍賣成交價高達 4000 多萬元，平均地價高達 220萬元 /畝，而在兩年前這里地價不過 40 萬 /畝至 60萬 /畝。 目前保亭房產(chǎn)的價格在 1200 元 /平方米至 1800 元/平方 米。 據(jù)悉 通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。海南的氣候 、生態(tài)環(huán)境和較低房價 ， 是吸引他們購房的主要原因。 在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。 據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價格集中在 1500 元 /平方米至 2400 元 /平方米，保亭的價格在 1200 元 /平方米至 1800 元 /平方米，五指山市的價格更低，每平方米約 11001600 元。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個，現(xiàn)在已激增到２６個。 在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓 市也已悄然形成。 專業(yè)好文檔 C、 海南二三線城市樓市 分析 今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。 事實上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡單而已。國內(nèi)外大型 企業(yè)紛紛進入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。 海南旅游地產(chǎn) 蘊藏巨大商機 。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌?。華人首富、長江實業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團主席陳啟宗、泰國海南商會名譽理事 長歐宗清博士、泰國中華總商會主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。浙江吉利集團在海南投資 30 億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項目。中信除參與原 41． 8 平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴大到 122 平方公里， 2021 年前總投資將達到 300 億元以上。 從 2021 年起，一批海內(nèi)外客商 前來投資開發(fā)項目 。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞， “ 旅游房產(chǎn) ” 不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。 旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房價上漲。 據(jù) 了解，今年來海南 購買度假式房子的外地人比較踴躍。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。 B、海南旅游地產(chǎn)市場分析 近來，海南旅游與房地產(chǎn)兩個高速增長產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構(gòu)筑了一段段旅游專業(yè)好文檔 地產(chǎn)美好姻緣。?？谑蟹课蒌N售對象 50％是島外消費者，三亞市房屋銷售對象 90％是島外消費者。從需求層面上看，增長也比較緩慢。其中，商品房投資額 億元，同比增長 ％； 16月份房屋施工面積 萬平方米，同比增長 ％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。 據(jù)國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 6 月份，全國房屋銷售價格同比指數(shù)為 ，海口市房屋銷售價格同比指數(shù)為 ，在全國 70 個大中城市中排位第３８位。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化 作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 專業(yè)好文檔 5. 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 (10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 (9)工程概況： “ XX”項目占地 ㎡（約 畝） ，總建筑面積為 平方米 ，容積率為 （暫定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設(shè)多層（ 6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 (3)建設(shè)單位：海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 2．項目概況 (1)項目名稱：“ XX”項目。公司競買后將 1 號和 2 號工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買 1 號地塊和 2 號地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。專業(yè)好文檔 XX項目宗地投資 可行性研究報告 一、總 論 1．項目建設(shè)背景 海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前萬寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近萬寧市東星高速公路出入口處東北面即萬寧新車站東北側(cè)海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) 畝土地 (簡稱 1 號地塊 )和海南嘉泰摩托車 畝土地 (簡稱 2 號地塊 )，開發(fā)高檔“ XX”住宅小區(qū)，建設(shè)萬寧首個高品質(zhì)住宅小區(qū)。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認可，由于 1 號地 塊和 2號地塊僅一路之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據(jù)萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團。 地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項前期籌備工作已相繼開展。（該案名為暫定） (2)建設(shè)地點： 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè) 800 米處， 萬寧新車站北側(cè)。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 經(jīng)估算，工程總投資 40760 萬元，每平方米造價 1320 元。 3．該地塊投資可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“ XX”項目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。針對商品房升級換代，住宅建 設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費群體 及島外休閑度假消費群體 ，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對萬寧市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。本項目開發(fā)土地利用 1 號和 2 號生產(chǎn)用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動本市經(jīng)濟發(fā)展，推進萬寧市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有明顯的社會效益。 二、海南房地產(chǎn)市場分析 海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 A、 2021 年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 今年上半年，海南省房地產(chǎn)發(fā)展主要特點是投資增幅低于全國水平，房屋銷售量增幅不大，銷售價格穩(wěn)中趨升，房價增幅低于全國平均水平。 據(jù)悉， 16 月份，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，增幅低于全國平均水平。16月份，海南省房屋銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，其中住宅銷售面積 萬平方米，同比增長 ％。 業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場島外 購房者占有較大比重。 6 月份，?？谑行陆ㄉ唐纷≌骄蹆r 3590 元，三亞市新建商品住宅平均售價 6965 元。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團、美國蘆薈株式會社等 “ 豪門公子 ” 也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找 “ 媳婦 ” 。而旅游房地產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長勢頭。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。據(jù) 統(tǒng)計 ，三亞灣旅游地產(chǎn)均價已達每平米6000 多 元，?？谖餍愫┮粠У母邫n住宅群，房價上漲也比較快，有的已接近 5000元大關(guān)。同時，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來投資。中信集團以中信泰富為旗艦，投資 100 億元高調(diào)殺入海南旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)，直接介入博鰲二期開發(fā)建設(shè)。香港華潤集團計劃今后 10 年內(nèi)分批投入 50 億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。創(chuàng)維集團投資 20 多億元在三亞投資開發(fā)了海南省最大的舊城改造項目 ——— 時代海岸。 調(diào)查統(tǒng)計表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌?？梢姾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。 海南省氣候宜人、風(fēng)景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟的強勢發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。同時也加快實現(xiàn)海南島打造成亞洲高檔休閑度假旅居基地和富裕起來的中國人“ 第二居住地 ” 的目標(biāo)。由于旅游地產(chǎn)涉及多個行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。市縣糧食系統(tǒng)國有存量土地資產(chǎn)已經(jīng)被激活，海南二三線城市土地交易開始進入活躍期。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當(dāng)?shù)氐臏厝獌?yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。 在海南一級房地產(chǎn)市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。據(jù)了解，到海南二三線城市購房的多數(shù)是經(jīng)濟寬裕的內(nèi)地中老年